物流地产强强联合即将开启

宋慧芳

万科领衔以790亿收购物流地产霸主普洛斯，便是郁亮为万科实现“城市配套服务商”定位的提前落子。

7月14日，以万科集团为首的中国财团以116亿美元（约790亿元人民币）收购新加坡上市公司物流巨头普洛斯。预计这笔交易最晚将在2018年4月14日之前完成，交易完成后普洛斯将从新加坡交易所退市。根據交易披露的信息，在持股比例方面，万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。目前116亿美元（每股3.38新加坡元，停牌前普洛斯每股2.7新元）的交易方案如果最终达成，将成为亚洲最大的私募股权收购案。这一价格较过去12个月成交量加权平均价溢价81%，也高过普洛斯自上市以来的收盘价。

普洛斯私有化

普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商，作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500多万平方米的物业资产。

《中国经济信息》记者从普洛斯公司官网公布的数据发现，普洛斯在中国现拥有资产122亿美元，其网络覆盖涉及中国90%的GDP生产；网络分布38个主要城市，园区数量252个，拥有总建筑面积2871万平方米的物流基础设施，其中完工物业1750万平方米、计划开发1120万平方米、土地储备1190万平方米，并且主要集中在国内重点一、二线城市。即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。

然而对于普洛斯本次私有化，最早起始于2016年年末普洛斯大股东有意脱手的消息传出，已经持续半年有余。截至2017年6月，中国财团和美国华平投资（WarburgPincus）领导的财团两家递交了收购方案，而普洛斯董事会组织的特别委员会选择了前者。

而据《中国经济信息》记者从普洛斯公司公告中了解到，选择推荐中国财团方案的原因是：价格显著高于历史价格、要约条件有限因而交易确定性更高、预期将按时间表完成。其中，值得注意的是，中国财团中包括普洛斯的CEO梅志明以及普洛斯的非执行、非独立董事方风雷（厚朴投资董事长，此外，早在2014年厚朴投资组织的中国财团（含普洛斯管理层股）即以25亿美元投资普洛斯上市公司及其中国公司，其中占普洛斯中国公司34%股份），因而优势明显较强。

特别委员会推荐名单后，超过股东数50%、占股超过75%的股东将在方案大会投票，之后还需经新加坡高等法院通过。在这份方案中，没有提到涉及相关反垄断审查、CFIUS（美国外国投资委员会）审查的赔偿条款等。若交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市，计划在2018年4月14日或之前完成退市。普洛斯目前的大股东GIC（新加坡政府投资公司），持股普洛斯占比36.84%，已明确表示支持该方案。

万科的物流地产之路

万科在物流地产业务起步于2014年。2014年5月，北京万科与廊坊国土土地开发建设投资有限公司在“2014年度中国·廊坊国际经济贸易洽谈会”签订《战略合作框架协议》，双方将联合打造世界一流物流产业园区项目和生活服务配套项目，打响了万科进军物流地产业务的第一枪。

2014年6月，万科就提出了物流地产发展战略，争取3-5年做到行业领先。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产公司，并引入战略投资者黑石集团。黑石集团是全球著名的财务投资者，善于通过收购方式进行扩张。此次收购，正好展现了黑石集团的扩张风格。同年同月，万科首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，在武汉和贵阳拿了两块地。

自2015年6月开始，万科物流地产先后在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、杭州、成都、北京、宁波、天津、南京、广州、合肥、中山、西安、嘉兴等17个城市获取23个物流地产项目，共计建筑面积167万平方米。在过去3年内中，万科物流地产业务快速扩张。截止2016年底，万科物流地产项目总建面积约147万平方米。

而对于本次万科入股普洛斯，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示：“此次交易如若完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力，为社会持续创造真实价值。同时，万科和普洛斯两家企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”

期待强强联合新布局

兴业证券分析师王品辉对本次收购的中国财团构成进行分析，包括了国内地产公司龙头万科、领跑资本市场的PE机构高瓴资本、兼具资本市场与政治资源的方风雷掌舵的厚朴资本、以及代表“国家队”的中银投资。王品辉表示：“这代表了无论在公司、行业、资本市场或是国家层面，都对于普洛斯以及物流地产行业的未来发展潜力及价值存在一致的看好及预期。”

本次入股普洛斯将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局。若万科顺利成为普洛斯第一大股东，双方优势互补利好，将赋予双方未来更广阔的发展空间。

《中国经济信息》记者采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进，他表示，并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但近两年物流和产业用地的成本开始上升。除此之外，严跃进也表示，并购本身对万科等带来了很多投资的机会，万科本身在物流地产方面也有较为明显的动作，类似的并购也有助于新万科的新投资模式出现。

物流地产对应的是B2B模式，普洛斯大部分客户为第三方物流及直营品牌商；而万科商业地产业务主要是B2C模式。比较而言，由于B2B一般是合同制并且具备一定的专业性，所以其行业的进入壁垒较高，客户具有一定的黏性；所以万科不仅仅可以学习普洛斯B2B的经营模式，更重要的是更方便快捷地切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入C端。

华创证券分析师袁豪对此也表示，首先，双方在开发和经营方面优势互补。对于万科而言，借助普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力，能帮助万科作为物流地产行业初入门者快速有效扩张，其中尤其借鉴普洛斯以房地产基金对接物流地产开发的方式，提前兑现物业开发利润，实现重资产业务轻资产运营，投资回报期由原先10年缩短至2-3年。而对于普洛斯而言，万科极强的开发建设经验及资源优势，作为在中国业务比重非常高的普洛斯而言，万科在中国的资源优势方面将给予普洛斯后续的发展以极大的帮助。

除此之外，袁豪还认为，双方在客户资源方面可形成协同。万科于2016年联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权，加上自有的商业地产，万科的商业地产规模在国内已排名前三。万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中。甚至万科未来在产业地产方面的发展带来的产业客户也可以导入到物流仓储的客户群当中。而普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。endprint