房地产施建工程风险防范机制的完善

摘 要 伴随着新常态下经济的缓慢发展，经济态势的低迷给房地产业带来巨大的挑战。房地产业作为国民经济的重要环节，施建工程的地位可以说是中心动脉，牵一发而动全身。房地产业是高投资高风险的行业，只有对项目运行有足够的认识和了解，做好风险防范工作，才有可能在市场上安全过渡且取胜。

关键词 资金 宏观调控 政策 法律 产业链条

作者简介：岑思易，广西师范大学法学本科生。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.092

房地产是一个资本密集型产业，由于资金变动性强、稳定性弱，且项目复杂、周期长，政策调控具有时效性，给地产施建工程中增加了巨大的风险和挑战。施建工程不仅受到物力人力的限制，在自然风险方面，天气、灾害等不可控因素也会增加施建阻力。我国地产行业处于饱和状态，房地产泡沫往往影响社会经济和百姓心理。房地产业的获利巨大哄抬了太多企业涌向于此，一个工程工期延长、烂尾楼滞留等也是常见情况。因此，加强地产业在施建工程中风险防范，优化风险处理的模式，把握风险规避的力度，对于提高房地产的经济效益，合理配置社会资源有重要意义。从另一方面来说，做好施建中的风险防范工作，也是应对紧急突发情况，减少损失的保障举措，企业以预防手段提高好企业效益，又可以维护好社会形象，这对于企业的长期发展来说是百利而无一害的。

一、房地产施建工程风险防范机制概述

（一）相关概念

房地产施建工程风险是在整个地产项目中，影响以楼盘施工装修等主体工程与其他辅助作业的各项环节，存在或者造成影响其开发、收益等因素的统归风险（本文忽略自然因素不予讨论）。合同审查、风险评估、预算测试等针对该风险所采取的措施就是风险防范措施。风险防范措施具备前瞻性，目的在于控制未来工程突发情况的出现，解决工程隐匿问题。长期看，把风险的预见与防范结合是房地产业体系建设和地产制度的重要内容。

（二）施建工程风险种类

基于房地产本身的特点，投资与收益过高的诱惑加剧其不稳定。房地产的发展不仅依靠企业的筹建，很大原因也在于政策的引导性和资金的流动性。市场协调不合理，企业被动接受宏观因素带来的冲击。根据实际情况笔者总结了以下四种风险：

1. 政策风险

房地产作为国民經济重要行业，国家政策的宏观调控紧紧关系产业发展，这种影响是多层次的，包括地产项目的门槛，施建中的资金融资，关联产业的联动效应。没有一个长期稳定的政策调控方向，对延续长期的施建项目来说是不利的。外部因素改变施建项目的运行环境，短期局部的变动限制建设驱动力。

2. 法律风险

规范房地产的法律有很多，比如《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国土地管理法》等等。但施建工程在规划时不可能预知未来法律规定方向，只能依靠现行法来衡量各个指标。当项目按照原本规范铺设安排时，法律法规的修订往往会引发施建主要问题的实体程序变动，在一定程度上加大了风险防范的难度。

3. 市场风险

房地产在经济市场占重要的份额，其发展与市场形势密不可分。资金、施建材料、银行信贷、关联产业的影响不可小觑。市场是一个环状结构的产业链，产业中任意一环出现变动同样波及其他环节。

4. 房地产自身带来的风险

房地产作为持续性的大型工程，其特点所带来的项目要求和准入门槛就一般行业而言更高更为严格。在施建工程中往往由于资金投入不及时、程序复杂、关系混乱等问题，加大施建工程的难度。

二、当前房地产施建工程中风险防范机制的现状

风险防范机制是一个预测、预防、解决的过程，良好的防范机制加速项目运行的效率，提高项目施建的质量。施建工程作为整个项目最核心环节，其隐藏的风险、突出的问题也是最多的。因此，我国近几年对房地产施建工程中风险防范愈来重视，现结合我国当前风险防范研讨施建工程法制化的进程。

（一）房地产施建工程中风险防范主要涉及的几个方面

1.资金预算和实际流转的管理

房地产是资金密集型产业，其发展依靠的是配套法律法规和整体服务政策。尽管在发展中不断的调整和限制，总体来说我国房地产业仍是一个不规范的产业，过多的依赖外力导致在实践过程中削弱了自我防范的能力。银行贷款利率的调整，市场融资的吃紧，依赖银行贷款、企业自有资金远远不够补足施建工程中资金口。

鉴于资金在项目实施过程中的重要杠杆作用，房地产企业严格加强了对资金的管理。几乎房地产企业都对施建工程有前期预算和监管机制。在项目正式落实前将预算报表报备上级，使得企业达到整体的财务资金走向趋势。其次，企业愈发重视资金合理化的分析。利用互联网得到一个模拟预测数据和资金追踪监控，方便快捷地得到一个资金交易明细。但一般来说，预算是粗略宏观的掌握，还没有达到对资金有效调控的效果，互联网也无法应对现实情况下突发状况的处理，资金在后期流转时存在巨大的漏洞。

2.法律修订和政策变动的把握

施建工程作为房地产项目最重要环节，其风险介入因素众多，风险防范手段复杂。法律与政策可以说是其中影响最强烈的。对于法律和政策来说，房地产企业不能自主决定变更，被动接受带来的后果就是好坏风险不特定。宏观因素导致施建工程在总体上不具备稳定性，一个微观的经济变量就能够导致制订预算前后发生翻天覆地的变化。从外部来说，房地产业深受社会心理的控制，前期的政策引发的大众乐观、盲目投资，在工程结算时有可能会出现低迷现象。在内部，法律修订产生的资质、硬性要求的变化，会导致房地产企业本身的门槛“标准”的升降。

3.风险意识和防范机制的建立

风险意识的凸显和风险防范机制的建立是顺应市场发展的必然结果。房地产企业逐步加强对风险防范的管理，能够体现企业在现代管理中的优势和作用。通过风险防范机制的建立，项目由始至终得到了相应的监管和调控，对于企业本身管理来说是一个资源优化配置的过程。

施建工程中涵盖的项目合同审查，是在风险防范机制中尤其重要的流程。在完善的风险规范机制中，包括对企业资金的审查与风险规避，管理制度的优化改进和信用管理评级等系列工作。目前来说，房地产企业的风险意识还是较弱，完备的风险防范机制还未能建立。

4.产业链条和项目运营的定位

我国房地产管理相对混乱，大量的土地闲置、价格飞涨、资金投入不规范等等问题大量出现。开发商为了获得高额的经济利益忽略施建工程的整体质量，无视消费者的购买诉求，房产欺诈、烂尾楼、卷款逃走等严重损害社会利益、浪费社会资源的现象已为常事。产业链条的不承接加上项目运营的混乱，由此引发的众多法律风险引人深思。除此之外，施建工程不能持续有力的进行原因不仅只有风险因素，还包括整个当地产项目定位与发展模式的不清晰。

（二）相关立法

法律风险是在施建工程中不能小觑的风险种类之一，法律与行政法规、司法解释构成层次性的法律监管办法，从大方向到具体问题的规范，房地产施建工程中风险防范机制大体已经形成了初步的法律规制框架。

1.法律

专门针对施建工程而规定的主要法律有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》，以上三部法律集中统一地规范了在施建工程中可为与不可为和相关的注意事项。而在《中华人民共和国建筑法》中更为明显，施建工程中主体工程的施工、资质许可的条件、工程运作的模式、质量安全的监管都有具体的规定。

施建工程中其他辅助项目、相关事项也有《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国税法》、《中华人民共和国合同法》等法律规制。

2.行政法规、地方性法规

另外，规范施建工程的相关行政法规众多。比如《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发企业资源管理规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》等等。这些行政法规更加细致地规范了在施建工程具体环节中的要求。

施建工程中常出现的借用资质、违法发包转包等问题在《建设工程质量管理条例》中有明确规制条款，“建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，建设单位不得将建设工程肢解发包”，除此之外，工程建设中的材料设备、勘察监理等流程也有了更为具体的规范。

地方人大及其常委针对施建工程也制定了地方性法規，特别在一线二线城市，房地产急需配合地方法规来治理地产业，如《浙江省房地产开发管理条例》、《广东省房地产开发经营条例》等，相关行政法规、地方性法规依据上位法对房地产施建工程有了具体性的规定。

3.部门规章

我国关于房地产施建工程规章包括《房地产开发企业资质管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《房地产开发企业暂行办法》等等，在施建工程管理中大多有法可依，除了宏观整体的法律法规外，部门规章对施建工程中的细节有细致要求，与其他法律结合为房地产的发展提供了良好的法治环境。

《房地产开发企业暂行办法》规定了房地产企业注册资本的要求，“房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，而且流动资金不得低于100万元。而对于股份有限公司的形态的开发企业要求更高，最低限额为1000万元人民币：申请股票上市的房地产开发股份有限公司的股本总额不得低于5000万元人民币。”房地产企业的发展依靠强大资本的支持，大到房地产企业的注册，小到项目工程的资金运转，施建工程的资金要求只是整个房地产开发链条中的小小一环，资金无一不是串联项目始终的红线。

4.司法解释

于此同时，相关司法解释的出台给予了在施建工程出现问题时更多的指导意见。主要包括《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》。司法解释针对解决施建工程中出现的具体问题具有更现实的意义。

（三）房地产施建工程中存在的问题

1.适用法律混乱

法律规制作为一种整体、宏观的规制办法，却在实务过程中出现适用混乱、法条规定不明等问题，这不免成为新的风险要素。加之政策变动的风险，是政策影响力大，还是法律法规的效力强，这个问题在实务中也是模糊的。一方面，法律的多层次与上下法的冲突，用法无序性引发法律效力的矛盾，交叉性法律规定给企业适用造成困难。我国针对房地产立法众多，但在适用上，缺乏用法指导，这就启示着法院在处理施建工程合同时可以出台更多的指导意见，让房地产企业在实践中有一条明晰的路子可走。

2.风险防范意识缺乏

施建工程中不稳定的变量因素多，影响的不仅仅是施建工程各子项目的流畅，而是整个工程的进度。风险因素和风险发生的不确定决定了房地产业在施建工程中必须提高风险防范的意识，单纯依靠后期的防范措施是片面的，也不能达到立竿见影的效果。普遍来看，我国房地产企业在施建工程中缺乏风险防范意识。意识的缺乏带来的后果—目前仍然没有形成完善的风险防范机制，给施建工程中管理工作带来了难题。

3.风险防范措施少

面对自由竞争的市场，房地产企业面对风险时缺乏有效的应对措施。国家政策是一把双刃剑，企业一直以来依靠政策扶持，也会受到政策变化的消极影响。房地产企业风险防范措施只防范表面问题，对于深入的施建工程矛盾还未出现有效、根除的措施。施建工程中涉及的后续问题，包括承包发包、资质审查、材料管控等多环节需要源头性防范措施。

4.企业管理松散

施建工程风险来源包括房地产公司的运营与管理状态。施建工程是施工单位与本企业的合作，也是调动企业人力物力的系统工作。房地产的规模和特点，决定了在资金管理工作的难度，资金结构复杂容易引发内部控制机制的松散。加之融资渠道的单一，企业财务管理工作片面而不成体制。企业管理人员工作的独立，内部未能形成凝聚力强的管理团队，财务以及其他工作人员的专业素质仍有待提高。

企业在运营过程中需紧密理清公司章程的核心地位。做好施工项目关系到公司章程中具体运转的规定。风险防范机制的建立是否需要在公司章程中有相关涵涉，或者对于风险解决问题的处理有无合理科学的操作指导？类似问题仍需我们重视。

三、完善房地产业施建工程中风险防范机制的建议

（一）加强法律规制的效果

法律法规是主要调整房地产业在施建工程中风险防范的重要手段。一方面可以通过法律法规中寻找到有关的风险内容，允许与禁止的统一有法条规定。另一方面又可以通过法律法规来解决这些隐藏的风险问题。要完善施建工程风险防范机制，就是完善房地产业相关法律法规，以及土地产权等相关规范文件，解决好法律与法律之间、法律与政策之间的矛盾，减少法律无用的情况。还可以适时将已经不适用的、陈旧过时的、冲突的法律法规进行清除整理，减少法律适用的压力和负担。

（二）增强风险防范的意識，完善风险防范机制

提高风险防范的意识是从源头出发，督促房地产业在实施项目时加大对风险预测、风险规制、风险防范、风险解决等一系列风险防范措施的重视程度，提高风险防范的主动性。

风险防范依靠风险防范机制的建立。形成企业风险评估体系，严格把控好各环节风险并准备应急措施，做好专家意见咨询，给施建工程提供科学合理的风险预测，研究好房地产政策规划的要求，应对宏观要素带来的浮动风险。更重要的是，抵御风险的关系金融、管理、公司运营等，还要在企业下制定一套可以带动上下关系的能动反弹机制，辅助风险防范机制的执行。完善的风险防范机制要求部门与部门之间分工合理，操作联动性强，利用科学合理的方法防范风险，这是在将来房地产施建工程中要达成的目标。

（三）增加风险防范的措施

当前企业在施建工程中凸显的问题是风险防范措施少。拓宽融资途径，不能一味依靠银行、国家的扶持，可以把眼光挪向雄厚的民间资本，或者说发展ppp等项目，减轻企业资金压力。加强企业的抗压能力，利用市场主体的多元化分散风险，实行风险防范的主体多样化。如将合同审查、资金管理、项目运营、工程施行等多块区分，利用不同板块的特征制定相应的风险防范措施。

（四）重视企业运营管理

企业运营管理包括融资、投标、施建、销售，而对于施建工程来说，风险防范最重要的是重视企业财务资金的管理，充实企业资金链，引进财务管理人才。引进法律会计人才，提高企业法律风险防范和资金防控的能力，加大对项目进展中合同以及相关行为的合法性审查，重视预算、融资、负债等方面。强调公司治理，加强做好企业品牌效应，做好长期、持续的项目经营计划。在外部环境不可控的情况下，真正提高企业自我管理的能力，强调内部治理与消化难题，就可以形成一个循环优化的过程，追求一种制度的创新。除此之外还需要强调的是政策引导，给企业发展提供一个较为稳定的发展方向。

四、结语

房地产在施建工程中建立风险防范机制大有可为，在法律政策大背景下把握好发展路径，依托企业本身综合实力，从资金、管理、工程合作方面入手。想要完善风险防范机制，优化风险防范系统，首先要对风险的来源、风险的影响有一个准确清楚的认识。其次是加强企业资金、运作的管理，稳固施建工程的经济基础。增加应对风险防范的措施，建立风险评估体系，重视风险的科学化防范结构。于此同时，利用好法律法规提供的条件和政策优势，最大化利用好外部因素的带动作用，提高经济效应，才能完善施建工程中风险防范机制，使得房地产企在社会主义市场经济中得到持续性的良性发展。

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