投资性房地产会计处理问题研究

庞志玲

摘要：本文对投资性房地产会计处理基本情况进行了分析，研究了企业在应用投资性房地产会计处理方式时存在的困难，探索了提升投资性房地产会计处理科学性的方法。

关键词：投资性房地产；会计处理

新会计准则对投资性房地产的会计处理出台了相应的规定，这是新会计准则创新的一个关键点。在我国市场经济快速发展，房地产投资迅速普及的时代背景下，房地产已经不再单单是满足民生的一种工具和途径，更加转变为企业赚取租金和资本增值的一种方法。在这种情况下，如何对投资性房地产进行客观、公允和准确的计量成为我们必须思考的问题，本文针对这一情况展开讨论。

一、投资性房地产会计处理基本情况

近年来我国投资性房地产行为已经比比皆是，这在一定程度上影响了民生发展和社会稳定。房地产企业主要通过资本增值和赚取租金来实现利益，最终实现投资性房地产的根本价值。

（一）投资性房地产基本属性分析

投资性房地产和自建的建筑物之间在基本特征上有着显著的区别，具体来看表现为：房地产拥有房产的根本目的并不是自己持有；一般来说投资性房地产都处于具有较大升值空间的优良地段，我们从投资性房地产的定义和名称上也可以窥见一二，它天然地带有着投资属性，企业之所以参与到投资性房地产业务中大多是想要赚取租金或者等待差价，从而获得利益。

（二）投资性房地产主要类型

企业会计准则将以下三种房地产划分为投资性房地产：已经出租出去的土地使用权；已经出租出去的建筑物；目前持有的、准备以后增值的并可能随时转让的土地使用权。在这里笔者需要强调的是，当企业持有的投资性房地产到期之后，如果企业不改变其经营目的，而是暂时空置的，仍然需要按照投资性房地产核算；企业只有将产权归自己所有的建筑物以经营方式租赁出去的时候，才可以按照投资性房地产进行核算；虽然企业持有的、准备在增值之后转让的土地使用权属于投资性房地产核算范围，但是闲置的土地不可纳入投资性房地产核算范畴。

（三）投资性房地产会计处理分析

会计准则规定了投资性房地产在初始计量的时候应该按照初始成本进行核算，这里的初始成本可以划分为外购的投资性房地产、自行开发的建筑物和通过其他方式取得的投资性房地产。

非投资性房地产和投资性房地产之间是可以相互转换的，也就是说企业原本自用的投资性房地产或者具有存货性质的投资性房地产可以转换为投资性房地产，当租赁合同生效的那一日即为转换日。一般来说，投资性房地产是按照公允价值计量模式计量的，企业需要对原本按照历史成本计量的自用房地产或者作为存活的房地产重新进行公允价值剂量，重新计量的公允价值就是投资性房地产的初始入账价值。在转换的过程中，如果转换日投资性房地产的公允价值要低于原来自用或者作为存货计量的房地产的账面价值，差额要计入当期损益；而如果转换日投资性房地产的公允价值要高于原来自用或者作为存货计量的房地产的账面价值，差额要计入所有者权益类账户。

二、投资性房地产会计处理存在的问题

第一，公允价值的选择性应用降低了会计核算的准确性。我国投资性房地产会计处理的具体相关准则规定了企业可以采取两种计量模式对投资性房地产进行初始计量：成本模式和公允价值模式。这样企业可以根据市场外部环境和自身的实际状况来自行选择计量方式。但是受到会计核算习惯的影响，很多投资性房地产企业依然选择成本计量模式进行会计计量，这样原有会计计量模式中存在的问题依然没有得到解决，企业的会计报表在反映投资性房地产真实价值上依然作用甚微，我国会计准则和国际会计准则接轨的目标依然难以实现。

第二，会计处理方法缺乏实践性。我国在针对投资性房地产进行会计处理的时候鼓励企业采取公允价值计量模式进行会计计量，但是公允价值在我国社会内的实施尚不存在完善的條件和基础，也没有专门性的业务指导原则来指导企业进行公允价值会计计量，在这种情况下企业采取公允价值进行投资性房地产计量的意愿会变得较低。如此一来，我们可以发现我国企业对公允价值计量投资性房地产的方法并没有熟练掌握。

第三，企业之间的会计信息缺乏可比性。企业采取公允价值模式计量投资性房地产会降低不同企业之间的会计信息可比性。当投资性房地产市场不稳定的时候，企业如果采取成本模式进行会计计量，那么可能会造成资产价值估算结果低于房地产本身的公允价值的现象；如果市场条件满足公允价值计量所需条件，企业公允价值计量的结果往往还会受到市场交易信息公开程度的影响，公允价值计量结果还是可能出现差异。由此可见，公允价值计量模式很容易变为企业进行利润操纵的一个工具，导致企业之间的会计信息可比性受到严重波及和影响。

第四，投资性房地产相关的涉税问题无法具体确定。在运用公允价值计量模式进行投资性房地产后续计量的时候，企业还要面临着一个重要的问题——涉税问题，这个问题涉及到一些具体的操作细节和规定。比如说在会计期末企业的投资性房地产出现明显增值的时候，会计处理和税务处理之间就会出现差异，企业应当进行应纳税所得额的调整，将自身的纳税方式和当前的税务要求之间相衔接。公允价值计量对企业的现金流量和所得税汇算清缴都具有重要影响，经过调整的企业期末留存收益是否需要调整都是企业在公允价值计量投资性房地产过程中必须要思考的问题。

三、解决投资性房地产会计处理问题的方式和方法

（一）细化公允价值计量的条件和范围

在选择运用何种方式进行投资性房地产后续计量的时候，不能单纯地将成本模式和公允价值模式放在同一个平台上进行比较。企业需要在充分考虑投资性房地产的实际状况的基础上借鉴先进会计准则的处理方式，明确公允价值计量的内涵和所需的条件。会计准则应当对上市公司运用公允价值进行投资性房地产初始计量和后续计量的条件进行详尽的规定，并通过和历史成本计量模式相比较来凸显出公允价值计量的科学性和合理性。

（二）制定合理的公允价值计量操作方法

新会计准则的出台主要目的是实现和国际会计准则的接轨，但是在实际操作过程中公允价值计量因为缺乏实际操作性，企业单独运用公允价值进行会计计量的条件尚不成熟，这就导致了当前投资性房地产企业的会计处理方法和管理要求、运营实际之间存在着较大的差距。笔者认为我国可以充分地借鉴国际先进会计准则的做法和规范，加强投资性房地产会计处理的规范性和科学性，建立成熟的信息披露制度，力求使得会计报告使用者能够通过披露的会计信息了解到投资性房地产的市场发展状况，并据此判断出上市公司可以采取公允价值计量模式进行核算。

（三）提升会计人员综合素质

投资性房地产运用公允价值计量模式是我国市场经济发展到一定阶段的必然产物，是过往会计理论和会计实践中没有经历过的一次新的尝试。投资性房地产市场的发展在我国还正处于逐步完善的阶段，良性竞争机制的建立还有一段距离要走。房地产市场波动很大，每一天的交易价格都有所不同，泡沫风险居高不下，很多投资性房地产企业难以通过市场获得公允、有价值的价格信息，这给会计人员进行账务处理、入账价值确定、公允价值评估都带来一定的难度，也对会计人员的综合素养提出了更高的要求。所以企业有必要针对会计人员进行再教育和再培训，使其掌握投资性房地产会计计量的方法、运用公允价值进行会计计量的条件已经公允价值的确定方法等等，避免因为会计人员素质不足而影响投资性房地产公允价值核算的完整性、準确性。

（四）明确所得税会计的相关核算规定

税法相关法律法规应该进一步实施完善化改革，对采取公允价值计量模式核算的投资性房地产增值和相关的税务处理给出更加明确的方案和对策，消除上市公司运用公允价值进行会计处理和计量时存在的顾虑，降低所得税调整过程中的复杂性。

在实际的会计核算工作中，很多投资性房地产企业都存在着诸多的问题，给其健康和持久发展带来了严重的影响。为了转变这一劣势，企业必须重视会计管理工作的开展，对存在的会计处理不当、会计计量不准确的问题进行妥善的解决。投资性房地产企业会计人员需要不断拓展自身业务能力、增强对投资性房地产会计处理的了解程度，以开拓的视野来为企业发展提供更好的信息支持，帮助企业形成自身的核心竞争力，使得投资性房地产企业能够在激烈的市场竞争中获得一席之地。

参考文献：

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（作者单位：阳江技师学院）