富力地产：“没落贵族”的逆袭？

姚冬琴

起底万达酒店“接盘侠”

从曾经的“华南五虎”之首，到被恒大、碧桂园远远甩在身后，淡出房企第一梯队的富力地产，却以“金主”的身份又一次走到聚光灯下。

7月19日，《中国经济周刊》记者在现场见证万达、融创、富力地产三方创造了中国房地产史上最大规模交易。富力地产的横空出现，让先前几乎已板上钉钉的“万融合作”增添了十足的戏剧性。

根据协议，万达旗下76家酒店资产，加上新增的烟台万达文华酒店，共计77家酒店，由富力地产以199.06亿元接手。

富力地产董事长李思廉表示，用了一周左右时间即决定了这项收购。大举收购酒店资产对于富力地产来说，是房企激烈竞争中的独辟蹊径，还是“华南虎”意欲重夺宝座的信号？

富力地产的新头衔

富力地产半路杀出，介入“万融合作”，让很多人大感意外，实际上，又在情理之中。

毕竟，富力地产在2016年年报中就曾“预告”，希望以适当的步伐扩大包括酒店项目在内的高端及具备高资本值的投资组合。只不过，富力地产这一步迈得比较惊人。

持有投资物业组合，向来是富力地产一大重要策略，希望通过投资物业提供可靠的现金流，以抗衡经济周期的起落。在房地产行业激烈竞争并面临严厉调控形势的当下，转型和多元化是房企纷纷探索的发展路径。

富力地产这一次堪称是独辟蹊径，通过收购万达旗下77家酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店，总共拥有超过100家酒店，将“全球最大的五星级酒店业主”的头衔收入囊中。

而且，富力地产被认为是捡了大便宜。与之前融创中国公告的以335.95亿元收购万达旗下76个酒店相比，富力地产的斩获不仅多了烟台万达文华酒店70%权益，收购价格199.06亿元更是比先前打了近乎腰斩的5.9折。

根据富力地产公告，77家酒店组成的酒店资产包，拥有建筑面积共计约328.6万平方米，总客房数23202间，资产净值为不少于331.8亿元。

按建筑面积计算，收购价格约6058元/平方米，而万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。

同时，根据富力地产的测算，77家酒店如果自建需要占用15至20年时间，这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。难怪李思廉坦言：“这次我们一口气拿到77个酒店，对富力来说我们是赢家。”

王健林也直言，“放眼全球，能以这个较低价格批量收购酒店的机会，100年可能就这么一次。”

这么好的机会，为什么融创拱手让给了富力地产？实际上，融创在酒店运营上少有积累，且董事长孙宏斌早就表现出了对酒店项目缺乏兴趣。富力地产则不同，酒店发展是其重要的战略分支之一。

李思廉在新闻发布会上表示，富力地产从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌，在国内主要城市和旅游区域共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万豪集团的高端品牌丽思卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

2016年，富力地产新开业了海南香水湾富力万豪度假酒店、重庆富力假日酒店两间酒店。另外，根据富力地产2016年年报，还有7家高级酒店在建中，在建总建筑面积达34.1万平方米。

事实上，富力地产与万达的合作并不是首次。去年12月，富力地产曾和万达商业在北京签订战略合作协议：从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。彼时，富力地产联席董事长张力表示，合作将大幅增加富力地产利润和优质持有物业，提升富力地产公司价值。

意欲回归第一梯队

在7月19日的新闻发布会上，富力地产的两位董事长李思廉和张力，远不如王健林和孙宏斌更能收获媒体的关注。也许很多人都未必记得，10年之前，李思廉的身家曾经超过王健林数倍，富力地产2005年在港上市时更是红极一时。2007年，富力地产销售金额位居行业第四名，仅次于万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。

然而，2017年福布斯全球亿万富豪榜中，李思廉以20亿美元净资产，位列第1030位;此时，王健林在这份榜单中的净资产已经高达313亿美元，位列第18位，以净资产论，是李思廉的16倍。

富力地产亦不复当年的风光。当曾经的“小弟”恒大、碧桂园已经朝着5000亿元年销售额狂奔时，富力地产还默默地在千亿征途上奋战。根据克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》榜单，恒大、碧桂园上半年权益销售金额（编者注：按项目持股比例应占的销售额）超过2000亿元，排在前列;万科地产以1963.8亿元紧随其后;绿地集团、中海地产、保利地产也都超过千亿元;富力地产以权益销售金额384.4亿元，排名第18位。

接盘万达的77家酒店资产，李思廉欲带领富力地产重回第一集团？图为富力地产董事长李思廉在7月19日三方新闻发布会现场

在行业快速增长的阶段，富力地产要回归到一线房企的行列中，需要一次自我突破。

富力地产这两年积极发力，2017年，其将销售目标定在730亿元，比2016年增长20%。即便在房地产市场火热的2016年，富力地产也仅实现12%的年增长。今年3月，李思廉在业绩发布会上透露，年内富力地产预备了200亿元资金用来买地。不知是否巧合，这一金额与此次收购万达77家酒店的199.06亿元相当。

大举收购酒店，变身“全球最大的五星级酒店业主”，会否是一次变道超車？

李思廉表示，通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。

国际评级机构标准普尔指出，随着富力地产将更多资源布局到酒店业务，一定程度上体现出公司的战略重心从过往的地产开发业务向其他方向转变。

然而，也有分析人士认为，酒店运营是重资产，投入巨大而回报周期长，想要获得理想盈利水平并非易事。

数据显示，富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却连续3年亏损，2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。究其原因，主要是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。

即便是此次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利水平也不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。

王健林说，“富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”富力地产财技如何，还需要在接下来的运营中证实。

将酒店业务分拆上市？

富力地产大舉收购酒店或许还有另一重考虑。富力地产内部人士近日表示，收购完成后，富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。

事实上，早在2005年7月14日于香港联交所上市后，富力地产就曾于2007年宣布回归A股。但8年来，由于资本市场环境变化、房地产宏观调控、IPO政策等因素影响，富力地产回归A股之路走得并不顺畅。

最近一次，富力地产于2015年恢复A股申请上市计划，这已是富力地产第五次申请A股IPO。富力地产表示，这一计划将在2017年持续推进。“随着2016年下半年起，新上市审批程序进一步加快，本集团积极推动上市申请进程。 对获得上市批准，我们抱有信心。”

回归A股对于富力地产来说，可以部分缓解公司长期净负债率高企的问题。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.73%。

对于此次收购万达酒店资产，李思廉表示，近年来富力地产业绩规模和经营利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。不过，有分析人士指出，富力地产的负债情况不容乐观。

7月23日，国际评级机构惠誉发布公告称，将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。这是由于斥资200亿元人民币收购万达酒店资产，将推高富力地产的总体债务水平，减缓公司的降杠杆进程。

标准普尔亦指出，这次收购将影响富力地产在保证财务杠杆稳定的同时，开展土地开发业务的能力。

今年3月，富力地产管理层曾表示，要大幅降低公司的净负债率，需要依靠A股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，预计公司将在2017年第三季度上市。

然而，由于房地产行业融资政策逐步趋紧，地产股IPO困难重重，富力地产上市计划仍然存在不确定性。而分拆酒店业务上市，或可另辟蹊径。