用囚徒困境解释房价暴涨

冯敏

摘 要：我国房地产市场价格愈加攀升，房地产价格也是主要的民生关注问题，本文用博弈论经济学中的囚徒困境分析房地产市场博弈三方主体：生产者、政府、购房者之间的博弈，试图探讨我国房地产价格居高不下的原因。

关键字：房价暴涨；现状；囚徒困境

1 中国楼市发展现状

国家统计局近日发布了4月份主要宏观经济数据，通过数据我们了解到，1至4月份，全国固定资产投资同比增长8.9%，增速比一季度低0.3个百分点，但房地产开发投资同比增长9.3%，增速比1至3月份提高0.2个百分点。

2 囚徒困境理论

“博弈论”英文为“Game Theory”，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的，也就是说，当一个主体，好比说一个人或一个企业的选择受到其他人、其他企业选择的影响，而且反过来影响到其他人、其他企业选择时的决策问题和均衡问题。“囚徒困境”是1950年美国兰德公司的梅里尔·弗勒德（Merrill Flood）和梅尔文·德雷希尔（Melvin Dresher）拟定出相关困境的理论，后来由顾问艾伯特·塔克（Albert Tucker）以囚徒方式阐述，并命名为“囚徒困境”。

囚徒困境（prisoner's dilemma ）指两个被捕的囚徒之间的一种特殊博弈，是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况，它虽然非常简单，但却很好地反映了博弈问题的根本特征，而且这个博弈模型正是解释众多经济现象，研究经济效率问题的，非常有效的基本模型和范式。

3 运用囚徒困境解释房价暴涨

这一问题分析中存在三个主体即政府、开发商和购房者。因此我逐一来分析他们的行为。

（一）、对于政府 政府在房地产市场中扮演着提供土地的这一角色，显而易见的是土地供应对于房价的影响是不容忽视的。由于我国独特的土地财政，我国的土地供给曲线是一条垂直且能平行移动的曲线，并且我国财税改革滞后，加之未推出房产税，土地收入仍然是地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。行至今日，房地产相关收入在地方政府收入占比中已经超过了50%。

（二）、对于开发商 由于房地产市场的信息不对称，房价在很大程度上由开发商主导，在征地环节，除土地拍卖价格，其他相关消息开发商并没有传递给消费者；在生产环节，购房者对于原料价格、质量也不甚了解；在销售环节，房地产企业、消费者和银行之间同样存在信息不对称。这些都导致房价只能听任开发商主导，由此必然造成房价虚高。

（三）、对于购房者 房屋是一个消费品，消费品即是用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品。也可以称作“消费资料”或者“生活资料”。同时也是一个投资品，投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新價值，即可择机出售获利（也可能亏损）的商品。个人炒房给楼市带来很大危害，让一个城市的房价在短时间内飙升，不利于房地产业的持续发展。

4 现有的政策

2017年中国房地产的基本政策目标以“稳定”为主，市场逐步回归理性。一线城市存量房时代来临，二线城市进入理性回归时期，西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地。

在2017年2月28日召开的中央财经领导小组第十五次会议上，习近平指出：“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握‘房子是用来住的、不是用来炒的的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。”显然，房地产要回归居住的属性，政府将采取一揽子的政策手段确保房地产的定位，最终目的是为了让房地产市场的平稳健康发展。就在最近半个月，北京市接连出台了12项楼市调控政策。日前，北京市住建委再度出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，明确从即日起，住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。这标志着北京楼市调控政策再度升级，也将住宅平房纳入了限购范围中，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻。随着住建部号召各地学习北京经验，也意味着北京的政策出台方式将成为全国的示范。

5 解决建议

1、政府 至今为止的政府调控，所致力的方向就是在人民币不可自由兑换、政府直接参与生产活动的大经济背景下，让控制局面的牌更多一点。让局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各种信号告诉另外两方：不要再让房价涨上去了。手段也很明显，归根结底就是信贷、土地。

（1）、宏观趋稳，调控深化 2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，为房地产市场平稳发展营造良好环境。

（2）、货币信贷 2017年货币政策稳健中性，货币供应规模增速适中，货币贷款投向更趋均衡，在房地产方面继续引导资金流向合理自住需求，在区域结构方面更多流向库存压力较大的三四线城市。2017年三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的稳定发展。随着调控政策持续收紧，信贷政策也趋于收紧，2017年房地产销售量价有望回落，但是在新型城镇化和去库存的政策支持下，信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

（3）、人民币汇率 2017年人民币趋于稳定，对房地产市场影响较小。

（4）、房地产政策 在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制，推进住房体制建设。

2、房地产商 房地产商所致力的方向就是让资金链不至于太过紧张，能够确保企业平安地度过政府调控中形成的资金紧张期。同时尽量把一些生长性良好的项目拿在手里，让自己在上涨预期中不要太输给同行。

3、购房人 逐渐形成健康的消费理念，杜绝恶意炒房，理性消费与投资房地产，不人云亦云，不随泼逐流，理性判断。关注新的投资方式，不仅仅把房地产投资作为单一的家庭投资形式。

6 结论

从宏观角度上来讲，中国的房地产价格与中国经济的不断发展有很大的关系。但仔细分析在这一经济活动中各方利益的作用下，出现囚徒困境导致房价持续走高。因此要努力使房地产市场回归理性，开发商保证资金链的不断流，政府加强监控监管力度，购房者理性购房，使得我国房地产市场能够更好发展。

参考文献

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