供给侧改革背景下重庆市房地产去库存研究

宋 帅 阳 刚

(重庆工商大学管理学院 重庆 400000)



供给侧改革背景下重庆市房地产去库存研究

宋 帅 阳 刚

(重庆工商大学管理学院 重庆 400000)

本文通过实证分析与理论分析相结合的方法，分析了重庆市房地产库存的现状，在此基础上基于统计资料运用博弈论分析了重庆市房地产库存的原因，并提出了去库存的建议。以期为当前的供给侧改革提供理论和实践的建议。

供给侧；房地产；去库存；重庆

一、重庆市房地产行业的特征分析

(一)土地市场——住宅供地收缩，工业用地供地上升

2015年重庆市共成交338宗土地，成交总面积共计2841.16万平方米，环比上涨23.8%；总成交金额达746.9亿元，环比下降10.1%。这一数据也反映出2015年房地产市场的疲软。

(二)商品住宅市场——量价微降

2015年，重庆市批准预售商品住宅1336.3万平方米，环比下降19.1%；重庆市商品住宅存量1445.8万平方米，存销比为0.88。重庆商品住宅存量逐年增加，至2014年存量面积为近5年内峰值，在2015年存量面积开始下滑，主要原因是供应端有所减少。另外在整个房地产转型的大环境下，重庆住宅销售市场亦受到影响，全年商品住宅共计成交1639万平方米，环比下降近7个百分点，延续了上一年的形势，供应市场显然减缓了入市步伐，商品住宅存量面积在政策的影响下也开始降低。

(三)房地产市场整体走势—不景气

2015年重庆市楼市交易情况有所下滑。2015年重庆市商品住宅共成交171516套，环比下降8.3%；成交面积1639万平方米，环比下降7.6%；成交均价为6817元/平方米，环比上涨0.9%。从成交量看，2015年全年成交量比前三年都低。从单月的成交额看，2015年下半年来同比均出现了下滑的局面。在金九银十的房地产市场传统销售旺季，重庆市商品住宅市场也没有出现期待中反弹行情。12月销售收入同比也在下滑，也折射出2015年房地产市场的不景气。

二、重庆房地产企业高库存的影响因素及其机制

为了更好的从政府的角度提出相关对策，我们做如下博弈分析，分析房地产企业需要供给侧改革的原因。

a,表示在政府的支持下，企业增加房地产供给带来的效用

b,表示政府支持房地产企业的发展，企业相应政府的政策，增加供给，从而拉动了当地GDP提高了政府的政绩所带来的效用。

c,表示在政府提倡去库存，根据市场供需平衡来发展房地产，企业与政府意愿相反下，政府所得到的效用。(此效用一般为负，它表示政府要对企业的高库存买单，带来的损失)

d,表示在政府政策支持下房地产企业减少供给带来的效用。

e,表示在政府不支持增加供给的情况下，企业减少供给，政府带来的效用

其中b>c，原因是在企业决定增加供给时，政府看重的GDP指标的增加量将大于由于不被支持靠强制行政命令带来的GDP的增加。在过去一段时间内，a>d，因为在过去的发展中，中国处于城镇化加快的步伐中，对房地产的刚性需求较大，增加供给总比减少供给带来的效用大。因此在过去的一段时间里，这个博弈矩阵得到一个混合策略纳什均衡纳什均衡，即(增加供给，支持)，(减少供给，不支持)都是纳什均衡。但是由于过去的时间里，以需求拉动，从需求端发力是我国刺激经济的主要方式，房地产需求量随着城镇化率的提高在稳步增长，所以a+b>d+e，所以自然而然的选择了帕累托最优的纳什均衡，即(增加供给，支持)组合。

但是随着中国经济的发展放缓，房地产业的需求结构发生了变化，企业的产品结构也变得不合理，导致库存积压，此时，企业在政府的支持下，减少库存要比增加库存得到的效用大，因为增加库存已经违反了市场规律，市场上已经没有相应的需求量来配合，达不到市场出清的状态，增加供给只能带来额外的损失，即d>a，此时，(增加供给，支持)这一策略组合已经不是纳什均衡了，此时的博弈矩阵变成了只有一个纳什均衡的纯策略纳什均衡，应该选择(减少供给，不支持)。

以上我们运用博弈论分析，得出重庆市房地产行业库存的影响因素。分析的结果符合预期的假设，我们得出影响房地产高库存的因素主要有政府政绩影响，房地产企业的产品结构和过度投资等因素。

三、重庆房地产行业去库存的对策及建议

(一)政府视角

1、严格限制房地产开发供地。应严格加强对城市房地产开发用地管理，并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。

2、进行户籍改革，加快农民工市民化、扩大住房需求。通过加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，促进人民对房地产行业进行消费，稳定房地产市场。

3、完善地票制度。地票制度可增加重庆房地产的市场需求。因为地票制度将农村空闲土地与城市建设用地指标挂钩，解决城市建设用地不足问题，推动重庆城市化快速发展，同时实现农村闲置土地资源的经济价值，促进资金向农村地区流动，增加农民的财产性收入，使农民享受土地增值的收益。

(二)企业视角

1、改善产品结构，提升服务及产品附加值。即使是在库存严重积压的城市，也有相对较热的楼盘，因此，开发商应当从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。

2、在合理利润范围内降价。但是要注意房价发生广泛性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反过来会影响房地产销售。如何找到平衡点，则需要深思熟虑。

3、降低企业资产负责率，降低企业的资本杠杆。2015年重庆市房地产企业的资产负债率达到73%，如此大的杠杆，表明房地产投资热度很大，过度投资严重，财务风险敞口很大。在高库存的背景下，企业应该减少投资，尽快回笼资金，降低资本杠杆。

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本文由重庆工商大学研究生科研创新项目基金的支持，项目编号yjscxx2016-060-14

宋帅(1993-)，男，汉族，辽宁人，重庆工商大学管理学院研究生，研究方向：战略管理；阳刚(1991-)，男，汉族，四川达州人，重庆工商大学管理学院研究生，研究方向：投资项目管理。