西安市以房养老模式探索研究

袁萍

（西安培华学院，西安 710125）

西安市以房养老模式探索研究

袁萍

（西安培华学院，西安 710125）

近年来，随着人口老龄化程度的不断提高，探索新型的多元化养老模式，使老年人安享晚年成为社会普遍关注的焦点问题。以房养老作为一种新型的养老模式，其研究推广对于完善养老保障体系具有重要的意义。以西安市为例，从以房养老的背景出发，运用SWOT分析法对西安市推行以房养老模式进行分析研究，提出该模式有着广阔的市场需求和发展前景，有待进一步探索研究。

以房养老；模式；西安市

引言

近年来，人口老龄化程度不断提高，老年人口数量大幅增加，如何让他们安度晚年，探索新型的多元化养老模式，随之成为大家普遍关注的社会焦点问题。2011年9月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理协商会上，“以房养老”的提案成为公众关注的焦点。以房养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。

一、我国推行“以房养老”模式的经验

自2003年起，我国就对以房养老项目展开了专项调查研究，在南京、上海、北京等城市都做出了不同尝试，但出于各种原因，均以失败告终。

（一）房屋产权不变的以房养老模式

这种模式是指老年人到达一定年龄后可以把自己的住房抵押给银行等金融机构，随后按照抵押协议定期从金融机构领取养老金养老，或者入住养老服务中心，享有其服务的一种养老模式。至老年人去世时，金融机构将收回其住房使用权，补偿自己已经支付的养老金成本后将剩余部分交由老人的继承人。例如，2007年10月18日，北京寿山福海国际养老服务中心启动“养老房屋银行”项目就属于此种模式。

此种模式下，只有老人过世之后才能将房屋出售，而且支付养老金成本后的剩余部分交由继承人，这一点充分考虑到了老年人传统观念中房子具有的重要传承性。但是，老人对房产公司和金融机构还是缺乏信任，此类项目均因效果不理想而搁浅。

（二）房屋产权改变的以房养老模式

1.以房换养模式。以房换养模式，是指老人与福利机构签订协议，把自己所有的房子交给福利机构，同时享受福利机构提供的老年服务，房子最终由福利机构处置，产权改变。例如，南京汤山“温泉留园”采用的就是这种“以房换养”举措。

2.以房自助养老模式。以房自助养老模式，一般是指老人首先把自己所有的房产出售给公益机构，由公益机构一次性把钱支付给老人，产权改变，然后出于生活便捷的考虑，老人再从公益机构把房子租回来住，按照协议定期支付租金的养老模式。

以房换养和以房自助养老的缺点都在于房屋产权的改变，对于大多数老年人来说，房子是家的代表，是晚年生活稳定幸福的关键因素。但是，以房自助养老模式中，老人可以将房子从公益机构返租回来，这一点充分考虑到老人对于熟悉居所环境的依恋，这是以房自助养老的亮点。

二、西安市推行以房养老模式的背景

（一）人口群体规模大，老年人口增长速度快

根据西安市统计局的调查数据，西安市2015年11月1日零时的常住人口为869.76万人，其中，65岁及以上人口为91.32万人，占人口总数的10.50%。同2010年第六次全国人口普查相比，65岁及以上人口比重上升2.04个百分点，反映出西安市老年人口增长速度之快。据预测到2025年，西安市老年人口系数将猛增到18.4%。随着老年人口的不断增加，会形成巨大的养老需求量，从而为以房养老模式的实施提供巨大的空间。具体数据（见下页表）。

（二）老人自有房屋数量增加。

根据调查结果显示，到2013年底，西安市人均住房建筑面积由2003年的19.95平方米/人增长到33.43平方米/人。在房屋产权上，86.2%的居民拥有现有住宅的产权。其中，老人自有房屋数量不断增加，这就为实行以房养老提供了可能。

西安市人口年龄构成

（三）房价稳步上升

2005—2015年期间西安市商品房销售均价（如图1所示）。据统计数据来看2009—2013年西安市房价整体上升速度较快，2014—2015年房价又有所回落，西安市房价经历了十多年时间，总体来看还是属于稳中上升态势，这就为以房养老提供了良好的外部环境和前提保证。

图1 西安市人均住房建筑面积

图2 西安市商品房销售均价

（四）养老体系不健全

近些年来，由于老龄化、老年人预期寿命的延长和家庭结构小型化的转变，致使子女家庭养老面临的挑战越来越大。与此同时，社区、机构养老逐渐发展起来，但是还存在很多阻碍因素。例如，截至2014年5月，西安全市范围内已经建有养老机构95家（其中公办32家，民办63家），总计两万多张床位。相对于要满足西安市125.68万老人的养老，其床位数量显得捉襟见肘。

综上所述，目前西安市养老体系不健全，暴露出诸多问题，所以要打破现状，积极发展新型养老模式。

三、西安市推行以房养老模式的SWOT分析

（一）西安市推行以房养老模式的优势

1.有效缓解养老压力。以房养老模式有力地补充了传统家庭子女养老的方式，缓解了家庭结构小型化变迁带来的压力。同时，改善了老年人的生活品质，缓解了居民的储蓄压力，刺激消费持续增长。

2.政府回购有效消除居民后顾之忧。在之前的以房养老模式运作中，大部分都是把房子抵押给金融机构，由金融机构支付给老人养老金，这种做法对于老人而言公信力不强。而目前西安市政府倡导设立公益性的保障性住房管理中心，规定老人到了60岁以后，可以把自己所有的房子交由住房管理中心回购，管理中心支付给老人养老金来养老，保证晚年安定幸福。

（二）自身劣势

1.传统观念的束缚。西安，作为十三朝古都所在地，传承了极其深厚的历史文明，大多数老人思想较为保守，认为养老应该是以传统的家庭子女养老为主。例如，如果老年人选择了养老院养老，就代表着子女的不孝顺，有失颜面，这样陈腐的传统观念严重阻碍了以房养老的发展。

2.实施的技术难度大，风险大。以房养老模式中难度较大的是要对抵押的房产和老人的健康状况及寿命进行评估，进而确定每月支付给老人的金额，其中老人的健康状况和寿命存在着太多的不确定因素。如果老人实际寿命相比协议期限较短，那么老人实际得到的金额就较少，老人就会存在损失，而当老人实际寿命相比协议期限较长时，保险公司则有损失。从这个层面上，无疑增大了以房养老模式的技术难度和保险公司承担的风险。

（三）面临的机遇

1.西部大开发政策带动。国家实施西部大开发政策以来，带动了西安乃至整个西部地区的发展，为其未来的发展提供了更加广阔的平台，政策机遇提升了西安市的经济实力，最终实现了西安的跨越式发展。

2.规模空前而又领先于全国的保障房力度。“十二五”期间，陕西预计将建成210万套保障性住房，这些房子将分配给以西安市为主的全省范围内符合条件的贫困人口，解决了一大部分低收入群体住房难的问题，这就为西安市推行以房养老奠定了基础。

3.银行业和保险业的大力发展也为以房养老的发展提供了契机。随着经济的不断增强，国内外各大银行和保险公司也进入西安，积极拓展以房养老新业务，扩大投资渠道，增加投资收益。

（四）西安市推行以房养老模式的威胁

由于西安市人口规模大，且老龄人口所占比例持续上升，虽然近些年养老市场发展不断加快，但与实际需要相比差距仍较明显，以房养老的实施效果将受到养老市场发展程度的制约。

四、西安市探索以房养老模式的对策建议

第一，改变传统养老观念。以房养老作为一种新型养老模式，许多老人对此缺乏信心，持观望态度，要改变传统养老观念，推行以房养老模式，必须进行循序渐进的宣传和引导。例如，通过老年人接触较多的网络、电视、报纸等媒介对以房养老相关的政策进行广泛宣传和细致解读，以通俗易懂的方式让老人了解国家的养老政策和法规。同时，针对以房养老的成功案例进行宣传报道，以求使陈旧的传统观念得到潜移默化的转变。

第二，拓展“以房养老”渠道，建设专业化养老服务队伍。以房养老体系的建设离不开政府的支持，还要鼓励其他事业单位或金融机构参与进来，为以房养老提供资金等多方面的支持。同时，作为新型养老模式，养老服务人员是关键，应该注重专业素质，加大培养力度。

第三，健全以房养老法律政策体系。目前，以房养老模式还不是很成熟，要尽全力为推行以房养老模式打造一个公开、公正、透明的法治环境。以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保障等相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。我们要不断健全以房养老法律政策体系，借鉴国内外的成功经验，结合西安实际情况，做出相应的调整。

[1]余敏，赵洪进.养老模式探索过程中的问题分析——基于社区养老和以房养老[J].改革与开放，2015，(8).

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[责任编辑 刘兆峰]

C913.6

A

1673-291X（2017）21-0101-03

2017-02-07

袁萍（1982-），女，陕西西安人，讲师，从事经济学、管理学研究。