浅谈房地产经济波动与金融风险防范

范月春

摘要：随着社会主义市场经济体制的不断发展和完善，我国的房地产经济也在不断的发展，已成为国民经济发展的重要支柱，并对国民经济的增长作出了巨大的贡献。但是我们应该注意的是房地产经济的发展具有较大的波动性，这个波动性不仅会影响到房地产经济自身的发展，还会波及到整个金融体系，对经济发展产生严重的危害，阻碍了经济的发展。

关键词：房地产经济；波动性； 金融风险防范

作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一。

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向。例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。

二、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径

（一）應对房地产业经济波动的有效策略

1.适当对房地产业的投资政策进行调整，形成健康发展的经济环境

首先，改变投资主体的结构，这是因为投资结果的变化会对房地产业的发展有一定的影响，并带来周期性的变化。要想有效地应对房地产业的经济波动，就必须坚持职责清晰、产权分明的原则，并形成一套规避风险的有效机制，同时要依据企业自身的情况，来制定具体的实施措施。

其次，进一步规范和健全政府部门的投资活动。众所周知，在经济发展过程中，政府部门的投资扮演着十分重要的作用，在一定程度上起到了引领的作用，同时，政府部门通过自身的投资行为，实现了管控房地产行业的目的。

2.提升对房地产价格变化的管控

房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的发展，还能提升房地产企业自身的经济实力。

当房地产和其附属行业的价格一旦出现过高的情况或者是万一存在脱离市场平均水平的现象，此时的政府部门就必须根据自身的情况进行控制与调节，以此保证房地产业的健康发展。因此，适当的采取调控手段来控制房地产的价格，能够在一定程度上缓解房地产经济的波动。

（二）房地产行业中金融风险的策略

1.完善宏观监测的指标系统。依照目前情况而言，完善金融预警的系统，才能有效控制房地产行业的供需关系，并分析现场的实际投资情况。通过有价值的指标和真实数据，才可以更好的分析和监测房地产所具备的金融风险，确保能够完善相关的政策方针，以及正确引导贷款方面的投入。

2.构建健全的个人征信系统。导致金融风险出现的一个重要的因素还包括个人信用系统不够完善，同时，有一些房地产商存在严重的违约现象，这在一定程度上，对购房者自身还款的积极性产生一定的影响，由此，个人的住房贷款的违约率也在不断攀高，致使银行损失严重，这在一定程度上提高了金融风险的发生概率。构建完善的个人征信系统的主要方式首先要个人信用调查系统必须要保证合理性和规范性融为一体，其次，良好的个人信用系统需要在一个有序的法律环境下实施进行。

3.构建全方位的投资途径。房地产融资的主要是以银行融资为主，这种单一融资方式导致房地产风险都集中在了银行，因此，要根据具体的情况，通过拓宽融资渠道的方式，来构建完善的合理的融资系统，进而加快房地产业发展的进程。

三、结语

通过对房地产经济的波动和金融风险防范的研究，可以清楚的看到房地产经济对于国民经济的发展有着重要的作用，它是国民经济发展的重要支柱，国民经济的健康发展离不开房地产市场的正常运行。所以政府和相关部门要重视对房地产市场的管理，积极采用宏观调控政策控制房地产市场的发展，使房地产市场向着健康的方向发展，合理的规避房地产市场的不足，不断地出台相关措施弥补房地产市场发展的不完善，在最大限度上发挥房地产经济的积极作用，合理地规避金融风险，促使我国国民经济的发展实现质的飞跃。

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