我国房地产金融存在的问题与对策分析建议

毛丽萍

【摘要】我国房地产行业已经进入了快速发展阶段，行业快速发展同时也带来了大量问题，本文就我国房地产金融存在的问题与对策作简要阐述。

【关键词】房地产金融 问题 对策

房地产与金融行业的关系非常的密切，房地产自身属于资金密集型行业，与金融行业之间相互依存、相互支持、共同发展。如果房地产金融行业发展不正常的话，不仅会对社会经济造成严重的影响，同时也会影响到社会发展稳定。

一、房地产金融概念、特点和职能

（一）房地产金融的概念

房地产行业是资金密集型行业，需要大量资金支持，对金融业的依赖是先天性的。所谓的房地产金融则是在房地产开发、建设、经营、管理、服务过程中，通过信用渠道与货币流通进行的一系列集资、融资、筹资活动，活动的质性属于经济活动同时也属于金融活动。房地产金融行业十分复杂，涉及到从开发到后期的管理、融资、筹资等一系列活动，具体而言则包括了再生产过程中存款、投资、信托、买卖、租赁、贴现等一系列的金融活动。

（二）房地产金融的特点

集中性。作为大宗商品，房地产其单件价值大，无论是生产还是流通环节，都必须有巨额资金投入，必须有金融机构参与和稳定充裕的信贷资金来源。

资金周转期长。房地产开发建设需经过取得土地、开发、建筑施工、装修、竣工验收等一系列环节。开发时间长，购买者往往采用分期付款方式购房，资金收回期长。

资金运动固定性。房和地在物质形态上是连为一体不可分割的，在交换上流转只是权属关系变更。

资金增值性。一方面，房地产资金能带来收益即利息，另一方面，土地是不可再生资源，经济发展对房地产的需求将日益增加，供求关系导致了價格上涨。

风险性。在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的因素，有可能使预期收益与实际金融收益相背离，因而存在资金损失的风险。

（三）房地产金融的职能

为房地产开发经营提供了资金保障。房地产从建设到管理需要经历多个环节，资金成为衔接各个环节的关键因素。从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融聚资功能将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。金融市场上，资金需求者可以通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。

二、我国房地产金融存在的问题

（一）融资渠道单一

房地产行业对资金的需求量非常大，项目从建设到后期管理工作都需要大量资金，房地产行业资金回收需要等到销售工作结束后，并且由于购买方式不同，资金回收周期长。因此前期融资工作十分重要。由于我国房地产开发公司的数量非常大，公司资金来源大部分都是通过银行贷款，对于开发商而言，需要其承担非常大的风险，一旦融资环节出现了问题，就可能会导致资金链断裂，从而影响到后期一系列工程，最终影响到资金回流。

（二）市场监管工作不到位

房地产行业的快速发展为经济发展提供了巨大动力，由于其对财政贡献突出，某些管理工作人员片面追求经济增长，对房地产行业的依赖度非常大。虽然国家面对高房价已经出台了一系列的调控措施，但是某些部门在实际工作中积极性并不高，监管工作不到位，导致调控工作没有达到预期的目的。

（三）信贷规模的快速增长

与西方国家相比，我国的房地产行业起步虽然晚，但是发展速度非常快，风险与问题也特别大。由于城市化进程的推进，人口持续增加，在短期内房产供应缺乏价格弹性，房价快速上涨，导致了大量投资者“炒房”，金融机构受到利益诱惑，扩大了信贷规模，大量资金流入房地产行业，导致了房价进一步上涨，价格上涨带来的利益诱惑导致了更多资金进入到房地产行业，造成了恶性循环，泡沫化严重。

（四）风险识别与应对体制不完善

房地产在风险度量方面技术尚不成熟，无法有效的对风险进行识别与衡量。当市场泡沫破灭时，银行会出现大量坏账，无法维持房地产企业经营；在信用方面，由于没有对贷款人资格进行严格的审查，造成销售困难，开发商难以偿还贷款。

三、完善我国房地产金融体系的对策建议

（一）扩大融资的渠道

融资渠道单一导致了风险集中，为了改变风险集中的状态，应该建多元化的融资渠道，改善由银行提供绝大部分贷款的现状。可以推行地产贷款证券化，信托投资基金。信托投资基金中通过发行收益凭证或者是股份，达到吸引投资的目的，利用该方法时，需要建立完善的管理制度，对风险进行合理的规避。

（二）政策与法规完善

房地产行业与人民生活有着密切关系，必须要健全与之相关的法律法规体系，促进其稳定健康发展。房地产行业存在供小于求的一个重要原因是投机性需求大量存在，必须要采取一定措施来抑制投机性需求，从而将房价控制在合理稳定的范围内。如利用税收政策，对空置房与投机行为征收较高比例的税，通过提升投机行为成本从而将房价稳定在一定范围内，从而促进市场向着规范化方向发展，确保市场参与者合法权益得到应有的保障。

（三）控制信贷规模

商业银行往往更容易受到商业利益的诱惑，需要政府在管理措施上加大力度，通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制，也可以依据区域不同，从总体上对信贷进行分配与管理，对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制，通过加强对资金管理，将风险进行转移与分散。

（四）完善监管与发展机制

除过依靠半法律的手段进行规范外，还需要建立长期平稳发展机制，要实现机制的有效与长期性，就必须要回归住房的基本属性——居住，完善住房保障制度、完善城市建设规划、完善财政体制，确保在政策发生变化时，市场能够保持稳定。房地产市场监管也是工作的一个重要方面，要发挥宏观调控的作用，发挥政府职能，及时了解市场状况，对发展趋势进行科学的预测，及时发布信息并对开发商投资进行合理引导。

（五）加大金融行业对新兴产业、实体经济、现代服务业的支持力度

我国经济正处于结构调整与转型时期，新兴产业发展需要大量资金，而当下的情况下资金投入量不足，产业发展速度较慢。金融行业要将重点转移到结构调整工作中来，提升对实体经济的支持力度。在对现代服务业支持方面，金融行业自身处于服务行业的核心，要鼓励商业银行大力创新，提升资金的利用效率。

房地产金融无论是对房地产行业还是对金融行业都有重要的影响，为了促进房地产金融健康持续发展，需要结合到我国房地产行业发展的实际情况，从影响房地产金融行业发展因素入手，通过经济、政治、法律手段对其进行规范与约束，从而促进房地产金融的持续长远发展。

参考文献

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