农村土地资产评估问题及对策研究

周超+任杰+廖玉

摘要：随着经济的发展及农村土地使用制度的改革，土地占农民资产价值的比例越来越高。我国农村土地评估行业发展时间较短，存在农村土地产权制度不完善、缺乏能够指导农村土地评估实践的技术规范及城乡建设用地土地市场不统一等突出问题。为促进农村土地评估行业发展，应全面落实农村土地权属界定，加强农村土地评估理论体系和技术规范的建设，破除土地使用城乡二元结构、统一建设用地市场。

关键词：农村土地；评估；建议

中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-00-02

农村土地是农民生存、发展的根本和来源。市场经济体制环境下，以市场机制配置土地资源成为市场经济发展的客观要求。管好、用好农村土地资源，是统筹城乡改革发展的客观要求，对于促进农业和农村经济的发展，带动农户增收，都有十分重要的意义。当前，农村土地资产评估的理论体系和技术规范与城市国有土地资产评估相比存在巨大差距。在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，建立规范的农村土地评估体系是盘活农村土地资源，促进农村社会和谐稳定的现实需要和内在需求。

一、当前农村土地资产评估面临的主要问题

1.农村土地产权制度不完善

长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足、严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。 目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农民对农村土地确权的认识不够。由于政策宣传解释不够，有些农民没有认识到农村土地确权的重要性。甚至会认为土地确权会增加自己的经济负担；同时，有些农民因为外出务工，不愿意返乡配合土地确权。第二，历史原因造成农村土地权属不清，主要表现为农村土地权属资料缺失，农民拿不出有效的证据证明自己土地的权属；第三，农民集体经济组织虽然存在，但没有有效的行使集体土地所有权权利。农民更是无法有效的保障自己的合法权益。 合法有效的产权是农村土地评估的基本前提，产权制度的不完善严重制约了农村土地评估的发展。

2.缺乏指导农村土地资产评估的理论体系和技术规范

完善的理论体系和技术规范是保障农村土地资产评估有序发展的重要前提。虽然从2016年12月1日開始实施的《中华人民共和国资产评估法》一定程度上规范了资产评估行为。但缺少针对农村土地评估现实情况的具体实施细则。无法有效的指导农村土地资产评估实践。容易造成评估人员在评估实践中缺乏执行的具体标准和依据，在过程中存在混乱、无序的状态，无法形成一个公平公正的农村土地交易市场。

3.城乡土地二元结构

农村发展不仅承担着改善农村生产生活条件，提高村民生活福利水平的责任，也涵盖了国家在处理城乡关系，解决“三农”问题和建设新农村方面的正常内容，在当前农村土地制度改革不断向纵深推进、城乡要素交流越来越活跃的大背景下，农村土地生产活力将进一步释放，农村土地制度改革、土地综合治理、城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市、宅基地改革等都需要打破城乡土地二元结构，建立农村土地评估体系。目前我国实行的是城乡二元的土地所有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。但正是由于这种城乡土地二元结构造成了城乡建设用地无法合理自由流转，使得农村土地的资产价值无法显现，是农村经济乃至农村土地评估发展落后的关键原因。首先，由于城市土地的基础设施配套程度、人口密集程度明显优于农村土地，造成城市区位条件比农村土地好、在用地需求上，国有土地高于农村土地。而需求决定价格，进一步造成了国有土地价格远远高于农村土地。其次，农村土地流转市场机制缺乏。我国农村土地资产管理是一种相对静态的管理，农村土地的流动性不高，造成农村土地的资产的价值无法显现，也造成了农村土地评估发展的滞后。

二、改善农村土地资产评估现状的政策建议

1.加快推进农村土地确权工作

农村土地是农业增效、农村稳定、农民增收最基础的生产资料。《中华人民共和国物权法》明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。加快农村土地确权工作的开展，有利于保障农民的物权。要保障农村土地确权的顺利开展，首先应加大政策宣传让农民了解土地确权的重要性。以宣传册、板报、村集体会议，让农民了解农村土地确权是保护自己合法权益的重要方式。确保登记真实准确明确土地权属后，农民就可以用自己的土地进行抵押贷款，从而扩大生产经营规模。让农村土地确权工作最大程度上获得农民的支持。其次，建立土地权属纠纷仲裁机构。由于历史原因，农户之间的权属变更多采取口头的方式进行，有的书面变更资料也存在合法性问题。让农村的集体土地确权工作存在一定的难度。应建立一支由不动产登记机构、乡镇政府、村委会及相关司法部门组成的土地权属纠纷仲裁机构，对在土地所有、使用、经营、承包等各类经济活动中存在的纠纷进行仲裁，让群众矛盾得以及时化解，消除社会隐患。最后，相关政府机构应制定土地确权相关制度规范，并将土地确权工作纳入财政统筹预算，不增加农民经济负担。

2.建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范

建立健全农村土地评估的理论体系和技术规范，是实现土地增值收益在农民、集体、国家之间合理、公平分配的关键环节，可大力激发农村市场经济的发展动力。因此，应当从多方面构建完善农村土地评估体系。第一，制定完善农村土地估价指导价格体系。城市土地定期公布分用途、分地段的基准地价，那么农村土地也应该按照等级、肥力、位置等的差异逐步建立农村土地市场信息库，并及时将交易信息对外公开。第二，加强农村土地评估专业人员的队伍建设。农村土地资产评估与城镇土地资产评估相比，起步比较晚，提高评估人员的业务水平是提高农村土地资产评估质量的关键。针对目前农村土地估人员的缺少的现状，应当建立专业的农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员。第三，建立专业的农村土地交易服务平台。首先是承包地、林地及草地等交易平台，充分应用现代信息手段促进其产权交易，让有用地需求的种植户或者投资者能够和愿意参与土地流转的农民和集体面对面交流，为农民土地流转提供规范的交流渠道。更有效的促进农业规模化经营和农村现代化建设；其次是集体经营性建设用地等的交易平台，确保其可以通过出让、租赁、入股、联营等国家规定的合法方式实现土地增值，提高土地资产价值。

3.统一城乡建设用地市场

在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田的前提下，加大农村集体经营性建设用地使用深度和广度，用于发展乡村休闲旅游养老产业和农村三产融合发展。首先，应该让农村集体经营性建设用地实行同等入市。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易；其次，应该让农村集体经营性建设用地与城市国有土地同权同价。同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等。最后，修订相关法律法规和规章制度，为统一城乡建设用地市场扫清制度障碍。修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，增加农民财产权利，为打破城乡二元建设用地市场提供长远、根本的法治保障。

参考文献：

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作者简介：周 超（1983-），女，汉族，湖北宜昌人，重庆市电子工程职业学院、硕士，助教、资产评估。