《中国城市竞争力报告No.15》发布

限制购买等抑制需求的做法短期能够起到降低房价的作用，但正本清源，长期看中国房地产调控还是要通过推进供给侧结构性改革来实现

中国社会科学院（财经院）创新工程重大成果“《中国城市竞争力报告No.15：房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》”（以下简称报告）日前正式发布。该报告由中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞作为首席研究员，两岸及香港和澳门的城市竞争力专家共同携手，历时大半年时间联合完成。

本报告的年度主题是“房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱”，包括新发现与新理论、中国的实证、中国的故事三部分，主要发现如下：一是中国将形成单中心、多层次的房价体系；二是中心城市房价存在一定的泡沫具有必然性；三是中国的房价体系是动态变化的，房价体系的城市群特征更加明晰；四是房价体系是转型升级的杠杆也可能是转型升级的陷阱；五是房价体系会反过来影响城市体系；六是城市群中心城市对周边城市房价存在溢出效应。

主题报告认为，中国房价体系为尖塔形分布，具有单中心、多层次、集群化特征，房价体系的多层次性不断增强。房价体系存在扩散效应、虹吸效应、传染效应、迁移效应等多样化联系特征。房价体系的变动性：从城市分化向城市群分化演变。一些城市的房价偏离了合理的水平，导致房价体系不合理。适度的高房价有助于通过提高城市高技能劳动力的比重等途径助推城市发展，成为转型升级的杠杆，但过高房价则不利于城市发展，甚至会成为转型升级的陷阱。

主题报告建议，为更好发挥房价体系在转型升级中的杠杆作用，应积极采取有效措施：一是完善和培育我国多中心群网化的城市体系，通过大中小城市（镇）的协调发展来推动转型升级；二是进一步深化改革，完善市场机制，加强房地产市场宏观调控，抑制投资投机，让住房回归居住属性，形成合理的房价体系；三是根据不同城市在房价体系中的功能和地位，采取“分级分城施策”的房地产调控措施。

主题报告还围绕房地产市场与城市转型升级之间的关系，在全国280多个城市中，筛选包头、南通、苏州、佛山、成都、重庆、深圳、广州、长沙等九个转型升级的最佳案例城市，提炼总结这些城市在房地产发展、科技创新和转型升级的经验和做法，以资全国城市借鉴。

据了解，通过课题组的长期研究，按照指标最小化原则，报告构建了城市综合经济竞争力指数、宜居竞争力指数、可持续竞争力指数，对2016年两岸及香港、澳门294个城市的综合经济竞争力和289个城市的宜居竞争力指数、可持续竞争力进行了实证研究。

2016年综合经济竞争力指数十强：深圳、香港、上海、台北、广州、天津、北京、澳门、苏州、武汉。

与2016年相比，武汉首次跻身十强榜单，由去年的第十二位跃升至第十位，综合增量竞争力排名第九，与去年持平，综合效率竞争力较去年提升一位，排名第二十位，武汉的发展潜力正逐步得到发挥，发展势头十分迅猛。台北再次超越广州位居第四位，澳门超越苏州位居第八位。从十强的区域分布来看，主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，中西部地区只有武汉入围。从综合增量竞争力指数来看，上海的综合增量竞争力指数最高，澳门的综合效率竞争力优势依旧明显。

2016年宜居竞争力指数十强：香港、无锡、广州、澳门、厦门、杭州、深圳、南通、南京、上海。

本年度报告的宜居竞争力指标体系更加注重城市在教育、医疗等公共服务以及经济活力上的表现，与2016年相比，2017年宜居竞争力指数十强城市有明显变动，广州、澳门、杭州、南通、南京、上海等城市进入十强榜单。其中，无锡跃居内地城市第一位，比去年提高了八位，尤其在教育環境、医疗环境、经济环境等方面表现突出。从区域分布看，十强依旧集中在长三角和珠三角地区。

2016年可持续竞争力指数十强：香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、澳门、青岛、大连。

香港蝉联第一，其各分项指标总体比较靠前，在信息城市、生态城市、全域城市、知识城市竞争力方面表现优异，分别排名第一、第二、第二、第四位，但在社会和谐方面有进一步的提升空间。与2016年相比，北京取代上海位居第二，广州、杭州、南京超越澳门，分别位列第五、六、七位，大连进入可持续竞争力十强城市榜单，位居第十。

研究发现，中国以东中一体和城市群体系为支撑的经济空间新格局更加明晰。从城市GDP空间分布及变化来看，中国东中一体与“一网五带”新格局逐步凸现。主要表现在：第一，中心城市的经济集聚引领作用进一步增强，前20%的地级及以上城市集聚全国近3/5的财富；第二，中部地区凭借中心城市的有力支撑正在不断崛起，东北地区由于中心城市支撑作用下降而出现持续下滑；第三，“一网五带”的“巨手型”城市中国经济空间格局进一步显现。从城市人口分布及变化来看，中国人口流动出现新动向：中部地区、部分高行政等级城市人口流入增加。具体表现为：城市人口增速在区域空间和城市行政级别层面上出现分化；人口流向发生部分逆转，中部地区人口流入规模增加；东部成熟城市群的多中心化显现，中西部城市群单核集聚进一步强化。从城市群的发展演进来看，中国城市群体系的多中心化愈加明显，而且对经济空间的支撑作用不断增强。一是中国城市群体系在首位度、规模、位序关系上表现出的多中心化在逐步显现；二是城市群与非城市群、城市群之间分化明显，珠三角、长三角、京津冀等十大城市群已经成为中国经济空间的主体支撑；三是全国绝大多数城市群经济增速（均值）高于全国水平，城市群蕴藏发展新动能。

研究发现，经济增速放缓，城镇化质量并重，持续加速。从城市视角审视中国的发展动态需聚焦经济增速与城镇化进程这两大方面。近年来中国经济增速放缓，但没有证据显示中国城镇化增速放缓。在经济增长方面，城市层面经济增速“西高东低”和“南高北低”并存，部分城市出现经济负增长；部分后发城市经济增速后来居上，成都、武汉、长沙等部分省会城市经济进入快速集聚阶段。在城镇化方面，处于不同发展阶段的地区和城市的城镇化推进速度存在明显差异，后发地区城镇化的加快推进将对冲先行地区城镇化率增速放缓的影响；城市经济增速的整体放缓及分化正在叠加影响城镇化的空间结构调整。但是，城市经济增速放缓没有导致城镇化增速的减缓。近年来一系列支持农业转移人口市民化、推动1亿非户籍人口在城市落户等制度改革与政策红利释放，将助力中国城镇化质量并重，持续加速。遵从经济规律，顺应发展趋势，在未来，一方面需要推进东部和中部地区在多个维度上的一体化，以多中心群网化城市（群）体系为支撑实现高效发展，释放更多发展新动能；另一方面，加大对西部和东北地区的政策扶持，以轴带状城市体系为载体培育、增强其本地吸引力和内生增长动力，释放城镇化潜能，不断推进中国经济社会的协调均衡发展。

研究发现，中国经济转型升级正处于极化期。从城市视角审视中国经济的转型升级需聚焦于需求和供给两个方面。从需求方面看，首先，全国出口需求整体低迷，城市层面呈现空间上高度分化，时间上波动加剧的态势。其次，消费需求对经济增长的作用稳步提升，高行政等级城市的消费占GDP比重明显高于低行政等级城市。最后，在投资需求方面，多数城市依赖于投资尤其是房地产投资的局面没有明显改变。从供给方面看，中国城市在转型升级方面极化现象明显，东部沿海城市及内陆个别中心城市积极对接国家战略，转型升级成效显著，而欠发达地区城市则明显落后，其从传统经济向创新经济的转型异常艰难。

研究发现，中小城市发展大多缺乏可持续性。社会治安、交通状况、居住环境、生态环境、公共服务等是衡量一个城市可持续发展水平的重要方面，比较来看，中小城市表现较差，大多缺乏可持续性。在社会治安方面，相对大城市，中小城市社会治安隐患更大。在交通状况方面，中小城市的交通拥堵变得越来越严重。在居住环境方面，与大城市相比，中小城市的购房压力增加更快。在生态环境方面，相较于大城市，部分中小城市环境污染更为严重。在公共服务方面，中小城市在教育、医疗、科技、文化等公共服务资源和水平远远落后于大城市。

据介绍，这份由中国社会科学出版社出版的报告是中国城市竞争力课题组的第15次年度报告。利用指标体系和客观数据，报告详细评价了289个中国城市的竞争力状况。报告从整体上衡量中国城市竞争力发展格局，以及有关方面距离理想状态的差距。报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。

（来源：中国经济网）

专家点评

国务院发展研究中心原副主任、中國发展基金会副理事长刘世锦：中国房价低速增长将成常态

当前中国房价上涨有需求面的支撑，也有深层次的城市化过程中体制、结构和制度上的问题，比如住宅用地占建设用地比重偏低；城市建设用地由地方政府垄断，农村集体土地不能直接进入市场；房地产税至今未能起步；限制大城市人口等城市化发展理念战略与现阶段城市化发展规律相背离。

限制购买等抑制需求的做法短期能够起到降低房价的作用，但正本清源，长期看中国房地产调控还是要通过推进供给侧结构性改革来实现。中国一些一线城市已经为房价过高付出代价，比如产业发展停滞，必须加快推进城市房地产的供给侧结构性改革。

一是直接增加住宅用地占城市建设用地的比重，最起码达到发达国家40%以上的水平；二是转变城市结构，由各种资源集中于核心市区的结构，转变为城中心区加大批小城镇的结构，形成具有产业支撑、有轨道交通连接、公共服务均等化、包容性强的新型网络城市，比如，北京应该分解非首都功能；三是加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，让农民宅基地在更大范围内流转、抵押；四是积极发展长期公共租赁住房；五是加快推出房地产税，替代地方政府卖地财政收入，抑制投机炒房行为。

对于中国未来房价的走势，按照国际经验，当人均GDP（国内生产总值）达到11000国际元时，房地产投资会达到峰值，2014年中国达到这个水平，因此未来房价虽然会有所波动，但低速增长将成为常态。