从诚实信用原则论“凶宅”买卖合同的附随义务认定及违约责任探析

摘 要：“凶宅”是指房屋内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的事件，或所处异常地段的房屋，正常的生老病死和失火等意外事件不会导致房屋成为“凶宅”。认定房屋是否是凶宅， 要以居住在房屋周围的广大居民的认知作为依据， 用相应的客观事实的支撑，具体情况具体认定。近年来，我国二手房屋买卖交易中出现了由于出卖人的隐瞒，买受人事先不知而购买“凶宅”的纠纷。该隐瞒行为违背了从诚实信用原则引申出来的合同附随义务，它不是完全无效，而是属于民事法律行为的效力瑕疵。要正确处理该类纠纷需认定合同中的附随义务，并通过违约责任承担救济买受人。

关键词：凶宅买卖合同；附随义务；违约责任；诚实信用原则

1 “凶宅”买卖合同的现状及存在的问题

1.1 何谓“凶宅”

“非正常死亡才会使房屋变为“凶宅”，这种异常不能仅凭借买受人的主观认定，应依据客观事实来证明。如果买受人购买并居住某房屋，主张房屋闹鬼，“鬼”虚无缥缈，没有相应的客观事实的支撑，这就属于一种主观臆定，该房屋也不应认定为“凶宅”；另外修建在特定地段上的房屋不适宜人的居住，要限定相应的群体范围。因为判定是否适应居住的问题是具有公众性和普遍性的问题，以居住在房屋周围的广大居民的认知作为依据，这样的判断会更具有说服力。在实践中，如果居住地在该房屋周圍或了解房屋状况的自然人的大多数认为该房屋存在异常情况，便可认定为“凶宅”。

1.2 对“凶宅”情况的通知为何成为出卖人的附随义务

《现代汉语词典》对“凶宅”的解释为“不吉利或闹鬼的房舍（迷信）”。。有人认为“凶宅”的认定是封建迷信，不受公序良俗、诚实信用原则的调整。陈耀东教授对此进行探讨[1]，他认为对于“凶宅”的忌讳应该属于趋吉避凶的一种信仰民俗，民俗产生的初期因文明程度不高带有迷信色彩，但历经传承后，这种观念成为民族文化，被人们广泛接受，属于一种“良俗”。既然这不是一种迷信而是一种民俗，不违反法律的禁止性规定，应该受到尊重和保护。买受人对于房屋是否是凶宅的在乎，说明出卖人将凶宅情况告知买受人的必要性，买受人具有知情权，如果出卖人告知该情况能保护买受人的知情权，让合同更好履行，这是依据交易习惯得出的出卖人应有的义务。另外债务人有履行该义务的能力和条件，且不履行该义务不符合诚实信用原则的条件，对买受人来说不公平，会损害买受人的合法利益。

2 凶宅买卖合同中的附随义务

1.附随义务可能存在于合同的各个阶段，在缔约过程中和契约关系终止后 ，皆有附随义务存在和适用之情形。附随义务不同于先合同义务和后合同义务[2]，先合同义务存在于合同还未缔结前，后合同义务存在于合同关系消灭后，但三者效果均有类似之处：都有基于诚实信用而发生的说明、告知、注意等义务，都是为了合同的完全履行。

2.附随义务属于非强制义务，而主给付与从给付义务是强制履行义务.当合同一方违反主、从给付义务时，合同相对人有权拒绝对待给付，甚至从而行使合同的解除权，自动解除合同，违反附随义务，债务人应向对方承担损害赔偿责任，而债权人只能享有赔偿，不享有合同的解除权

3.一般来说，违反附随义务，产生不完全给付（我国学者称“不完全履行”），此时应承担的责任属于违约责任 ，但当义务人违反瑕疵告知等附随义务，导致债权人人身及财产利益受损的情况下，构成加害给付，违约责任与侵权责任竞合。

4.《合同法》的总则与分则都对附随义务有规定。合同法第60条第二款规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、保密等义务；《合同法》分则规定“承运人应当向旅客及时告知有关不能正常运输的重要事项和安全运输应当注意的事项”（2）。首先有关附随义务的条文较少，已规定的条文不能完全解决变化发展的新情况、新问题。其次条文中性质、目的、应注意的事项等词比较空泛，认定起来有难度，只能在法律实践过程中，法官利用自有裁量权，并结合现实生活的经验和有指导性的判例经验综合判断。

3 凶宅买卖过程中附随义务的违反及

3.1 侵权责任救济的主要思路及该思路否认

1.侵权责任说的主要思路：

认为该合同合法有效，但侵犯了买受人的人身或财产利益，应承担侵权责任。主要处理方案如下：一种是“凶宅”不影响房屋的实际居住，也不会致房屋实际价值贬损，但使买受人的精神利益受侵害，故应给与相应的精神损害赔偿。另一种是合同虽然有效，但是房屋具有瑕疵从而价值贬损，出卖人侵犯买受人的民事财产权益，应承担侵权责任。

2.对该思路的否认：

首先侵权责任原则上是解决合同责任以外的加害人与受害人的侵权关系，如果债权人的利益损害是由于债务人违反合同义务导致，那么债权人只能要求债务人承担违约责任而不是侵权责任。在“凶宅”买卖中，这本身就是债权人、债务人双方具有相对性的合同关系，用合同法的相关规则来解决纠纷更为恰当。其次，若在合同关系里存在合同责任与侵权责任的竞合，债权人也能要求债务人承担侵权责任，但是在“凶宅”买卖关系里，不存在合同责任与侵权责任的竞合：买受人遭受的损失是出卖人的瑕疵履行或者说不完全履行所致，认为出卖人侵犯买受人的财产权理由不充分，显得有些牵强。因此笔者认为，解决此类纠纷适用合同法中违约责任的救济更合适。

3.2 通过违约责任来救济合同买受人

1.撤销权救济：

《合同法》54条规定（3），一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓可撤销合同，就是因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同具有撤销权的当事人自合同成立时起1年内具有撤销权；可撤销合同中的撤销权人有选择的权利，他可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效，他可以申请变更合同，也可以申请撤销合同。“凶宅”买卖中的买受人可以主张出卖的“隐瞒”行为而使自己的意思表示不真实，行使撤销诉权，法院支持该主张后，该合同自始无效。前文“凶宅”交易典型案例提到的福建云霄县人民法院的做法就是如此，支持合同撤销。

2.违约救济：

撤销权的除斥期间是一个不变期间，指法律规定民事权利存在的期间，超过法定期限，则这种权利消灭。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。当超过合同的除斥期间，合同有效。那么此时买受人应该如何得到救济？

《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，当事人应当承担违约责任。违约责任有约定的，按约定承担。没有约定或者约定不明，又不能根据《合同法》第六十一条协商确定的，受损害当事人可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。“凶宅”法律纠纷可以适用该条款关于质量的规定，买受人要求出卖人降低价款，但降低的比例要根据“凶宅”发生的事故的严重程度，当地的交易习惯等因素来具体决定[5]。

参考文献

[1]陈耀东，张瑾 .“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用 .河北法学.2007年10月.第25卷第十期.91-94页

[2] 道文. 试析合同法上的附随义务.法学.1999年第10期.24-26页

作者简介

张楚漪，重庆工商大学法学院 14级民商法一班。