供给侧去库存视角下房贷房价实证分析

齐雯++齐霁

[摘要]2016年全年的调控政策呈现出一种“刺激—限制”轮回的态势，是房地产“去库存与控房价”并重的一年。在供给侧去库存政策的调节下，房价的飛速上涨给当前社会以及实体经济带来了非常大的影响，而银行住房贷款规模的攀升在其中起到了决定性作用。文章选取住宅价格以及房贷作为研究对象，使用固定效应面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价与房贷两者之间的联动关系，发现开发贷和购房贷对房价的影响有所重叠但购房贷款的影响最大，且中部、西部以及东部由于地价增长率不同使得房贷对房价的影响程度有所改变。

[关键词]供给侧去库存；房地产贷款；住房价格；固定效应面板回归分析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720094

1引言

2016年是房地产“去库存与控房价”并重的一年。回顾这一年的房地产市场可以发现，各地政策从“去库存”到限购，经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。从政策的实施效果看，年初通过降首付、房贷利率下调等措施，一、二线城市库存确实下降了很多，但过度地刺激也带来了一定的负效应：一线和部分二线城市房价的暴涨造成了楼市泡沫的集聚，可以说目前的“去库存”是房价上涨的去库存。而2016年四季度伊始，政府为抑制部分城市的房价暴涨和市场混乱，不得不火速重启限购限贷之策（郭煦，2016）。而在2017年年初个别三、四线城市出现了住房销售热潮，但是大部分三、四线城市现阶段还难以走出高库存阴霾（仇高擎、夏丹，2017）这种地区发展不平衡带来的房地产区域性分化不仅引发全世界的关注，也考验着政府的执政能力，引发了诸多令人思考的问题。

房地产市场的供给侧改革主要是指从供给端着手解决产品生产环节的问题，通过调整土地供应、固定资产建设类融资利率水平以及住房建设类型等，调整房地产市场供给从而调控住房价格。但是回顾2016年政府实施的一系列“去库存”政策可以发现，虽然以“供给侧攻坚，需求侧托底”作为政策基调，但供给侧改革方面的力度仍然较弱。文章第一部分对当前宏观背景、市场状况以及信贷状况进行具体分析；第二部分对房贷和房价关系进行理论分析以及相关性检验；最后本文选取住宅价格环比涨跌作为研究对象，房贷相关变量分为开发贷和购房贷，同时选择地价增长率以及按揭贷款利率，使用面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价与房贷两者之间的联动关系，并提出一些建议。

2经验事实和理论分析

21房价和库存分化严重

大部分一、二线城市楼市从2016年起一反经济下行总体趋势，逐渐开始复苏。在“供给侧改革”结合“去库存”的双重作用下，原本库存并不高的热点城市在前两年执行了和库存天量的三、四线城市一样的刺激政策，再加上一些金融助推（首付贷）和各种概念演绎（地王+人口），去库存得以最先完成。而最先完成的城市房价必然出现快速上涨甚至暴涨，从下图可以看出价格上涨的城市在不断增多，原因可能是各地政府去库存政策是以房价上涨为代价进行的。而2017年年初三、四线城市出现了房屋销售热潮，但更多的是“散点开花”，大部分三、四线城市现阶段依旧无法脱离高库存的现状。

根据易居研究中心公布的房地产去库存数据显示，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比均有明显下滑，分别为72、86和124，其中三线城市下滑幅度更大。综合数据归纳出表1，可以看出截至2017年一季度去库存已完成和未完成的比例近似2∶1，其中一线城市不存在去库存问题；呈现供需平衡的多为二线城市，且随着常住人口的不断增加，小量的库存很快会被消化；而有些表现为供求平衡、供大于求的则是大部分的三、四线城市。由此从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充一、二线城市的库存，从而抑制持续高企的房价。而对三、四线城市来说，由于“人的城镇化速度小于住房的城镇化速度”（高卫星，2015），绝大部分城市住房供应量多、人口净流入小，因此去化周期依然较长，去库存仍然是重中之重。22房地产信贷情况

在总体经济下行的大环境下，银行出于避险以及利润最大化的考虑，对房地产开发贷变得极为谨慎，更偏好于杠杆率和不良率较低的居民购房贷款（刘链，2016），因此大部分的房地产开发企业资金主要来源于自筹，其次才是国内银行贷款。但实际上房地产开发使用的自筹资金仍是来自购房者的银行购房贷款，由商品房销售收入转变而来（邓观明，2011）。数据也显示房地产70%的开发资金来自银行，开发利润的65%来自银行信贷，可见“开发商出地，银行出钱”的现象较为普遍。 另外，据央行公布数据可知，新增人民币贷款中房地产贷款占比明显提升，其中个人住房贷款增速最为突出，较2015年增量增幅近九成。而随着各地区房地产调控措施升级，在银行上调房贷利率、延长放款时间、收紧房贷政策等办法的影响下，2017年个人房贷在新增贷款占比下降到30%，但对三、四线城市的投放比例依旧有所保持（易居研究院报告，2017）。

23去库存政策下的供求分析

2016年房地产市场的供求状况总体来说年初的库存较高，即房地产的供给量较高，住宅价格较为平稳，但在后续各地去库存政策颁布后，房贷政策开始大幅度放松，并在实际利率走低的情况下刺激了需求的增加。根据供需平衡理论可知，在房地产市场上，需求方向表现为房贷政策的宽松，供给方向表现为土地供应量不足，需求大于供给使得价格上升。由于房价和房贷联动关系以及其他因素导致杠杆加大，进一步刺激了需求。当需求远远大于供给时价格会继续上升，最后由于后续的土地供给及地产项目开发没有跟上，使得短期内价格一直呈现上升趋势。与此同时，国家货币政策的宽松又促使银行信贷条件更加放开，迫使银行业降低了对房地产业的间接管制。在这种比较宽松的情况下，房贷规模的扩大促进了房价持续增长，居民杠杆率快速上升，而高涨的房价又反过来作用于银行信贷规模，一定程度上破坏了原有的信贷结构（王明娟，2013）。高房贷高房价一方面刺激了房地产市场；另一方面增加了银行的利息收入，房企和银行互惠互利，但是银行却承担了本不应该承担的风险，银行业丧失了其潜在监督房地产市场稳定性的作用。

而将房贷和房价连接起来的是贷款利率的变化，当房贷利率走低的时候，房贷规模会出现增加趋势，与此同时，房价也呈现攀升态势。说明在较长时间内，房贷利率与房贷规模以及房价三者具有联动关系。房贷作为央行货币政策以及政府房贷政策的最终体现者，通过刺激或者抑制居民的购房需求间接影响着房地产价格。如当货币政策收紧、利率走高，政府提高首付款和房贷利率时，房贷规模下降抑制了居民的需求，从而抑制了房价。

3实证分析

31变量选择和相关性分析

研究的时间段为2011年至2016年。为了分析影响房贷房价的关系，本文的房价样本选择国家统计局公布的全国房屋均价环比涨跌；以及四个解释变量分别为：开发贷款、购房贷款、按揭贷款利率以及地价增长率[ZW（]房贷中的购房贷款数据考虑到数据可得性，选择同期间人民银行公布的住户贷款中长期贷款占贷款总额比例作为替代变量，开发贷款数据选择国家统计局公布的房地产开发贷款余额；个人按揭贷款利率和中部、东部、西部的地价增长率数据来源于前瞻数据库。[ZW）]。对这些变量进行相关性分析可以发现，地价增长率和房价的环比涨跌正相关系数较大，其中东部地区的最为明显，西部和中部接近；而房贷和房价的关系中开发贷相较于购房贷和房价关系更明显；而开发贷和购房贷之间的相关性为076，说明两者之间的相关性非常大；最后按揭贷款利率作为央行调控房地产的重要信号（彭泽，2015），和房价环比涨跌明显负相关。部分变量的相关性分析见表2。

32房贷房价实证分析

本文选取住宅价格环比涨跌（house_price）作为研究对象，房贷变量选择开发贷（kfd）和购房贷（gfd），同时选择地价增长率（land_price）以及按揭贷款利率（interest）建立固定效应的面板回归模型：

其中，i代表中、东、西地区，t代表2011年第一季度至2016年第四季度对模型进行参数估计，结果如表3所示，模型评价结果见表4。

调整后的R2达到了74%，说明模型拟合效果较优，所选取的变量可以解释房价约75%的波动。但是购房贷（gfd）的p值在95%的置信水平下并没有通过检验，说明其对房价的影响并不显著。但由于模型中加入了开发贷的变量，通过前文的分析可知，这两个变量之间存在着比较显著的相关性，相关系数约为08，为高度相关。因此可能是二者的高度相关关系使得购房贷的影响不显著，于是剔除开发贷（kfd）变量，进行二次回归。表5为模型评价结果。

剔除变量后的模型R2为67%，模型拟合结果也比较好。引入开发贷变量的模型R方仅仅上升到了74%，说明开发贷并不能显著提高模型的效果，但其对房价波动的影响可能与购房贷的影响产生重叠从而加大对房价的影响。该结论符合实际情况，因为开发贷款属于房企的一项较低成本的融资渠道，在2016年上半年“地王”频现的背后除了资本市场的作用外就是银行开发贷的“辅助”。可见开发贷的存在是推高房价的一个重要原因，因此通过控制开发贷规模能够有效降低一、二线重点城市的住房供给，从而抑制房价的过快增长。但是三、四线城市在去库存政策的要求下，并不能过多地使用调控开发贷规模这一手段，因为银行发放的开发贷对企业主体有着严格的资质要求，一般只针对资质优良、实力雄厚的房企才会考虑发放开发贷，而具体到三、四线城市很难找到符合要求的房企，因此去掉开发贷这一变量后不会对模型的解释效力产生太大的影响。

由表6可知，剔除开发贷变量后的模型中购房贷的影响P值通过检验，表明其对房价的影响显著。可以发现在这些因素中购房贷款增速对房价环比涨跌的影响最大，即在其他变量不变的情况下，购房贷款增速每增加一个单位会对房价平均产生8226的正向影响。同样，在其他变量不变的情况下，按揭贷款利率每变动一个单位会对房价平均产生171的负向影响。而不同地区地价增长率对房价的影响大小明显不同。由表7可以看出，不同地区地价增长率对房价的影响程度有正有负。东部地区地价每变动一个单位会对房价平均产生026的负影响；而中部和西部都产生正向影响。即中部地价每变动一个单位对房价平均产生005的正影响，西部为021。

4结论和建议

根據上述分析可以发现，我国对房地产调控仍然是以需求调控为主的，房价飞涨得益于银行房贷的规模扩张刺激了居民的购房需求，不管是开发贷还是购房贷都会对房价产生巨大的影响。因此在调控房地产市场时应加强对银行贷款的控制，提高商业银行个贷的审批要求和风险意识，加强对房企申请开发贷款的管理，避免银行将大部分资金投入房地产市场，使得住房成为人们炒买炒卖用于投机的金融工具，从而无法有效地支持实体经济。

另外，土地作为房地产的供给因素之一在不同地区会产生不同程度的影响，东部地区尤为明显，说明东部地区的大部分城市土地供给严重不足，造成了供需不平衡引发房价上涨；而中、西部分布着大量的三、四线城市，目前正处于使用需求侧管理如给予住房贷款利率优惠政策、下调首付比例等措施，加速去库存的过程中，土地这一供给因素作用不是很明显。由此可以看出我国房地产市场供给端的问题比较突出，在一、二线和三、四线城市形成了分化。因此政策建议的核心是继续推进房地产去库存。基于供给侧改革的视角，一是国家应该继续实行因城施策的方针，采用差别化政策来限制房价过快。二是房贷政策上应该继续收紧，并打击各类不规范的增加杠杆行为，并且应该探索一个长期稳定的房地产信贷政策，从而有效引导预期，减少房贷对房价的剧烈影响。三是合理安排供给侧改革措施，有序增加土地供给，增加保障性住房建设和棚户区改造，平衡区域教育医疗等社会资源。

参考文献：

[1]郭煦限购重启中国楼市何去何从[J].小康·财智，2016（23）：54-57

[2]刘链按揭贷款高位风险凸现[J].证券市场周刊，2016（37）

[3]王明娟房地产泡沫与信贷扩张的相关性研究[D].石家庄：河北经贸大学，2013

[4]易宪容控房货，方能控房价[J].港澳经济，2010（5）：92

[作者简介]齐雯（1998—），女，蒙古族，内蒙古赤峰人，学士，金融专业；齐霁（1998—），女，蒙古族，内蒙古赤峰人，学士，经济统计学专业。