商业地产开发视角下的中国城市评估体系*

武前波 王圣云

商业地产开发视角下的中国城市评估体系*

武前波 王圣云

选取经济、社会、生活、环境等24项评价指标，对中国112个城市进行评估，构建出商业地产开发的城市坐标体系，并对一二三线城市进行等级层次划分。从中发现，除了北京、上海、广州、深圳之外，天津、南京、杭州、重庆、武汉成为新一线城市，二三线城市与传统划分结果也具有差异之处，并组成不同的等级层次。在空间分布上，新的一线城市成为中国国土开发的“钻石结构”顶点与重要节点，并以长三角、珠三角的二三线城市分布相对密集、发育程度较高。

商业地产；城市体系；投资评估；中国

中国一二三四线城市概念源于房地产市场，其衡量标准包括经济实力、城市规模、城市级别、区域辐射力等指标。目前，北京、上海、广州、深圳是公认的一线城市，天津、重庆、苏州、无锡、成都、武汉、杭州、南京等直辖市或部分省会城市以及一些计划单列市属于二线城市，海口、绍兴、台州、镇江、湖州等部分省会城市或沿海较发达城市及部分内陆地级市是三线城市，而昆山、江阴、义乌、常熟、张家港等经济较强的县级市和其他部分地级市或县级市组成四线城市。以上划分标准基本上反映出了投资城市市场的重要程度，具有一定的现实意义。其中，一线城市不但是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市，其地位和优势也体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面，一线城市在生产、服务、金融、创新、流通等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能。因此，传统意义上的一线城市历来是以购物中心或商业综合体为代表的商业地产扎堆的地方。相对于一线城市，二三四线城市的商业投资氛围存在着相应的不足之处，但从经济长波周期和资本积累循环的发展规律来看，未来以大中小城市为代表的二三四线城市也逐步迎来新的商业机遇。

21世纪早期国内学界开始流行城市竞争力排名，主要是以美国著名经济学者迈克尔·波特的竞争优势理论和IMD国家竞争力模型为基础，构建相关的城市竞争力评价指标体系[1]。后来受全球城市和世界城市网络理论影响，国内学者开始注重大型制造业企业、高端生产服务业对城市控制力提升作用的相关研究，并出现了采用企业总部数量或分支机构连锁网络来分析国内外城市的功能地位及其相应的排名[2][3]。近期开始有学者关注高端消费者服务业的城市服务能级和国内时尚城市的层级划分，其数据来源是采用时尚品牌专卖店的城市分布情况[4][5][6]。例如，韦江绿、罗震东将34个地级以上城市作为中国高端消费中心，其职能层级可划分为四个等级，北京、上海、杭州位居第一层级，大部分省域中心城市位居第二、三层级，第四层级包括呼和浩特、南宁、三亚[4]。汪明峰、孙莹以世界品牌实验室（World Brand Lab）发布的《2011年世界品牌500强》为基础，筛选出40个高端消费品牌为样本，对全国35个省域中心城市进行评价，从中发现上海、北京位居时尚消费城市第一层级，杭州、广州、成都、深圳、苏州、武汉、重庆、南京等14个东中西省域中心城市位居第二层级，其他城市分别位居第三、四层级，市场因素、开放度、产业氛围对时尚城市等级具有显著的影响作用[5]。由于上述研究对象受现有入驻时尚品牌店的影响，对城市的数量选取具有一定的局限性，本文将采用近期国内城市相关经济社会生活方面的相关统计与调查数据，对中国112个大中城市进行重新评估，由此来重构传统一二三线城市划分的坐标体系，以指导商业地产的投资选择与开发经营。

1 城市范围界定

1.1 界定方法

当前国内常被提及的所谓一线、二线、三线、四线城市的概念最早起源于房地产市场，现已演变成为城市综合实力和竞争力的一种划分。常规的划分方法有单一指标法和指标体系法两种。前者主要采用市区人口指标对城市规模进行划分，后者则主要采用指标体系方法综合评估城市发展实力或竞争力，据此划分出中国一二三四线城市的范围。通常进行一二三四线城市划分的指标包括：综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口、面积等）、辐射带动力与影响力、对人才的吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等许多层面。

根据商业地产开发的理论和目标，考虑到城市系统的人口、经济、社会、生活、环境等诸多方面，基于经济增长与结构、社会发展与建设、生活福利与环境三方面选取中国一二三四线城市评估指标，据此评估中国一二三四线城市范围，既能反映各城市的经济实力、政治地位、城市规模和区域辐射力，又能统筹考虑经济的、社会的、生活的和环境的等综合维度，得出的评估结果全面、系统，具有较好的可比性和科学性。

表1 传统意义上的中国一二三四线城市

1.2 城市空间分布特征

参考相关研究对中国大型企业空间分布的区域划分方法[2]，将传统意义上的一二三四线城市在我国七大经济区划中进行归类（表1）。可以看出，一线城市集中于环渤海地区、长三角地区和珠三角地区，包括京沪、广深4个城市；二线城市除了西安、郑州、重庆、武汉、成都、长春、哈尔滨、乌鲁木齐、兰州等省会城市以外，大都集中于泛环渤海地区、泛长三角地区和泛珠三角地区。在39个二线城市中，这三个地区有30个，约占3/4；三线城市整体呈均匀分布态势，但相对而言，西北地区的三线城市数量明显较小。

1.3 城市等级规模划分

按市区人口数确定的城市规模和等级来看，一线城市是指市区人口300万-1000万的特大城市和1000万以上巨大型城市；二线城市是指市区人口100万-300万大城市和部分300-1000万人口特大城市；三线城市是指市区人口50万-100万的中等城市，四线城市指市区人口20-50万的中小城市。详见表2。

表2 基于人口规模的中国城市等级划分

2 评价理论模型与指标体系

2.1 城市评价理论模型

受全球资本主义的影响，除传统意义上的一线城市之外，国内二三四线城市的特质与优势正在得到开发，若要将后者的优势量化为可比较的数据，就可以对现有的一二三四线城市坐标系统进行修正和完善。重新划分基于商业地产开发的城市坐标体系，需要改变以往仅仅依据市区人口指标的一二三四线城市划分标准。因为城市之间在经济、社会、居民生活、环境等方面的水平、潜力、结构和质量等维度存在差异，势必影响到城市的等级划分。因此，基于城市体系研究成果和综合体特性，重新建立一个新的中国一二三四线城市评估标准，据此对中国一二三四线城市体系进行划分，具有重要理论和现实意义。

2.2 城市评价指标体系

在城市评价理论模型的指导下，本文选取我国112个城市作为研究对象①（不含拉萨），拟从经济增长与结构、社会发展与建设、生活福利与环境三方面选取24项指标，构建基于商业地产开发的城市评价指标体系，具体见表3。

2.3 城市评价因子解释

应用SPSS19.0软件进行主成分分析和因子分析，首先对原始数据进行Z标准化处理，然后对标准化数据进行主成分分析，当取五个主成分时，累计贡献率达到91.630%，可以解释原始信息的91.630%，方差分析见表4。

表3 中国大城市商业地产发展潜力评价的指标体系

表4 方差分析

根据旋转后的因子载荷（表5），可以发现：第一主因子在城市市区人口、中小学专任教师数、全社会固定资产投资总额、医院卫生院床位数、城市建设用地、建成区绿化覆盖面积、社会消费品零售总额、移动电话年末用户数、全年公共汽（电）车客运总量等指标上具有较大载荷，因此可将第一主因子概括为“社会发展与建设”主因子。第二主因子在地区生产总值、地方财政科学支出、地方财政收入、国际互联网用户数、电信业务收入、年末金融机构存款金额、年末金融机构各项贷款金额、国内旅游收入、剧场影剧院数、批发和零售业就业人数等指标上具有较大载荷，可将第二主因子概括为“经济增长”主因子。第三主因子在城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出、人均GDP等指标上具有较大载荷，可将第三主因子概括为“生活福利”主因子。第四主因子在第三产业占GDP比重指标上的载荷为0.912，可将其概括为“产业结构”主因子。第五主因子在人均绿地面积指标上的载荷为0.914，可将其概括为“生活环境”主因子。

根据城市评价因子解释，分别对所选的112个城市进行社会发展和建设、经济增长、生活福利、产业结构、生活环境等维度的评估（表6，分类因子评价详表略）。

3 城市评价分析解读

3.1 城市综合评价聚类体系

根据上述因子总得分和城市人口指标，可将112个城市划分为新的一、二、三线城市（表7、图1）。一线城市得分在0.6以上，且市区人口300万-1000万的特大城市或1000万以上的巨大型城市；二线城市得分在-0.1-0.6之间，且市区人口100万-300万的大城市或少数300万以上的特大城市；三线城市得分在-0.1以下，且市区人口50万-100万的中等城市或少数人口100万-300万的大城市。

一线城市分三个层次：

第一层次：上海市和北京市，总得分在3.0以上；

第二层次：广州市、天津市、深圳市、重庆市，总得分超过1；

表5 方差分析

第三层次：南京市、武汉市、杭州市，得分在0.6以上。

二线城市分三个层次：

第一层次：总得分在0.1-0.6之间。包括成都市、沈阳市、西安市、东莞市、佛山市、哈尔滨市、大连市、苏州市、济南市、青岛市、宁波市、长春市、无锡市、长沙市、郑州市；

第二层次：总得分在0-0.1之间,包括昆明市、合肥市、常州、厦门市、太原市、唐山市、石家庄市；

第三层次：总得分在-0.1-0之间,包括：淄博、福州市、汕头、温州市、烟台市、大庆、南昌市、乌鲁木齐市、包头、南宁市、中山、贵阳市。

三线城市分三个层次：

第一层次：总得分在-0.1与-0.2之间,包括：珠海、临沂、东营市、南通、呼和浩特市、徐州市、惠州、吉林、潍坊、兰州市、海口、洛阳、鞍山、台州、泉州、镇江、江门；

第二层次：总得分在-0.2与-0.3之间,包括：淮安、扬州、威海、枣庄、邯郸、济宁、嘉兴、芜湖、柳州、绍兴市、襄樊、抚顺、保定、湛江、宜昌、岳阳、鄂尔多斯、湖州、泰安、株洲、宝鸡、日照、马鞍山、盐城、金华、衡阳、淮南、泰州、连云港、平顶山、绵阳、咸阳；

第三层次：总得分在-0.3以下，包括：银川、滨州、聊城、秦皇岛、蚌埠、茂名、齐齐哈尔、桂林、西宁、沧州、衢州、德州、宿迁、漳州、开封、许昌、安庆、牡丹江、丽水、赣州。

值得注意的是，和传统一二三线城市相比，本文综合指标体系评估结果发现：天津、南京、杭州、武汉、重庆由二线城市上升为一线城市；呼和浩特、徐州、南通、泉州、兰州不再属于二线城市，而落入三线城市的第一层次；传统方法计算的三线城市中的淄博、包头、汕头、中山、大庆上升为二线城市。由此，综合上述评价结果和城市人口、行政地位等指标，将中国一二三线城市划分体系进行归纳总结②。

从新的一二三线城市空间分布来看（图1），整体上呈现出以京津、沪宁杭、广深、重庆、武汉为重要节点的钻石菱形结构，并以长三角、珠三角及环渤海地区相对密集，内部二三线城市发育程度较高，属于商业投资的重点区域。与之相比，中西部和东北地区表现出分散型单点城市分布格局，并以省会城市及二级省域中心城市为主，其他城市商业投资潜力较低，有待区域经济发展水平的进一步提升。

3.2 城市开发潜力定量分析

从一线城市来看（图2），上海经济增长优势明显，深圳的生活环境具有优势。比较而言，广州需要进一步提高经济水平；北京需要提高居民的生活福利；杭州需要加快社会建设步伐；南京面临经济发展的挑战；上海在生活环境和产业结构两方面仍需努力；深圳社会发展质量有待进一步提高；天津和上海相似，也需要改善生活环境，促进产业结构优化；武汉和重庆，尤其是重庆，在经济增长、生活福利和产业结构升级等方面大有潜力可挖。

从二线城市整体状况来看（图3），生活福利和社会建设方面具有一定的优势。但其发展的软肋大多在于生活环境水平不高，经济增长动力不够明显，整体水平低于新一线城市，未来需要着力于新经济增长点的积极培育。

从三线城市来看（图4），总体水平均次于二线城市，其面临的主要问题在于：经济增长水平较低和经济结构转型缓慢，未来商业地产开发可以进一步促进三线城市的经济发展水平和质量，改善三线城市的经济结构。

表6 中国城市商业地产开发评估总得分及其排名

吉林潍坊兰州市海口洛阳鞍山-0.167 51-0.168 52-0.170 53-0.172 54-0.173 55-0.183 56开封许昌安庆牡丹江丽水赣州-0.348 107-0.350 108-0.362 109-0.369 110-0.372 111-0.391 112

图1 中国一、二、三线城市重新划分方案示意图

4 结论：中国城市商业地产开发的标准体系

表7 基于商业地产开发的中国一、二、三线城市重新划分方案

表8 中国一二三线城市商业地产开发基本标准

表9 中国一二三线城市商业地产开发层次划分

通过以上定量化分析，以城市人口规模、城市综合评估得分作为纵横坐标轴对中国一二三线商业地产开发时序进行汇总，共包括9个层次城市体系（表8、表9）。其中，北京、上海位居一线城市第一层次，广州、深圳、天津、重庆位居第二层次，南京、武汉、杭州位居第三层次；成都、沈阳、西安、苏州等不同省域中心城市位居二线城市的第一层次，其他城市依次归入二线城市第二、第三层次；三线城市基本上属于经济发展水平稍逊于二线城市的地级市或部分省会城市，考虑到部分城市增长潜力较大，在商业地产开发中也具有相应的重要意义。

图2 中国一线城市开发潜力

图3 中国二线城市开发潜力

图4 中国三线城市发展潜力

与当前流行的各类一二三线城市划分结果相比，本文主要是采用市区相关经济社会或居民生活消费水平数据，在空间尺度、统计口径和数据来源方面具有相应的差异性，如苏州、成都一般被列入新一线城市，甚至出现了新增15个一线城市的探讨，但本文将之归入二线城市的第一、二层次，该评价结果对于指导商业地产开发仍然具有实践性意义。同时，相对于已有有关高等级消费中心城市的空间分布特征研究[4]，本文发现新的一线城市分布从沿海发达地区到中西部省域中心，在中国国土范围内构架出钻石菱形结构，而沿海地区内部的多中心结构已经显现，并以长三角、珠三角地区较为明显，其他区域仍然属于分散型单中心的格局。

注释：

①考虑到四线城市的数量远超过一二三线城市之和，本文对四线城市的分析在此从略。

②考虑到呼和浩特、兰州、徐州、南通、泉州、绍兴、台州、镇江的区域地位、人口规模或人均经济水平，将之提升为二线城市。

[1]宁越敏，唐礼智．城市竞争力的概念和指标体系[J]．现代城市研究，2001（3）：19-22．

[2]武前波，宁越敏．中国制造业企业500强总部区位特征分析[J]．地理学报,2010，65（2）：139-152．

[3]赵渺希，陈晨．中国城市体系中航空网络与生产性服务业网络的比较[J]．城市规划学刊，2011（2）：24-32．

[4]韦江绿，罗震东．基于高端时尚消费品销售空间的中国城市控制力结构研究[J]．地理科学，2012,32（2）：162-168．

[5]汪明峰，孙莹．全球化与中国时尚消费城市的兴起[J]．地理研究，2013,32（12）：2334-2345．

[6]程玉鸿，孟俊华．基于高端消费文化视角的中国城市中心性及其网络结构的实证分析[J]．经济地理,2014,34（2）．

责任编辑：王凌宇

The paper selects 24 indexes including of economy,society,life,environment and so on to evaluate the 112 cities in China,and constructs the urban coordinate system of the commercial real estate development.It found that Tianjin,Nanjing,Hangzhou,Chongqing,Wuhan became the new first-tier cities in addition to Beijing,Shanghai,Guangzhou and Shenzhen,and it also has the difference between the new second or third-tier cities and the traditional division result.From the view of spatial distribution of 112 cities,the new firsttier cities become important nodes of the“diamond structure”based on Chinese land and economic development,and the new second or third-tier cities in the Yangtze River Delta and Pearl River Delta are relatively dense and higher degree of development.

Commercial real estate;urban system;investment evaluation;China

TU98

A

1674-4144（2017）-07-17（9）

武前波，浙江工业大学建筑工程学院副教授，博士。

王圣云，南昌大学经济管理学院副教授，博士。

教育部人文社会科学研究规划基金项目（编号：16YJAZH063）。