理性看待企业“卖房求生”

文/刘艳

理性看待企业“卖房求生”

文/刘艳

进入2017年后，房地产市场可谓一波未平一波又起，诸多地区楼价涨势如虹，而大多数实体企业依然举步维艰。不过，部分企业却通过抓住“卖房”这根救命稻草，成功地“扭亏为盈”。上市公司表现更为明显，据不完全统计，仅2016年就有逾百家上市公司出售房产，转让金额超过20亿元。截至2017年4月5日，共有1418家上市公司披露了2016年的成绩单，其中净利润在1000万元以下的有105家，占比近10%。这意味着这些公司辛苦干一年的利润仅够在北上广深等一线城市购买一套普通住宅。

面对这种现象，社会舆论直斥高房价伤及实体经济。所谓房价高低都是相对于城市发展进程而言的。随着社会的进步和城市建设的发展，房价变化很快。十几年前，在北京每平方米1万元的房价都不是很常见。5年前有人预测北京房价5年内会达到每平方米10万元，当时甚至被视为笑谈，然而今天的北京每平方米均价10万元的楼盘比比皆是。从某种意义上讲，高房价固然是城市繁荣的一种表现，但绝不是城市发展的源动力。所以，认为企业卖房是为了追求高房价带来的高利润，甚至批判卖房求生是实体经济大逆不道的做法，貌似合情，但从事实上看却并不尽然。

刘 艳

作为企业，最大的诉求是盈利，最大的义务是纳税和解决就业，要想实现诉求、担当义务，就必须使自身立于维持生存的基础条件之上。从这个角度讲，不管是不是上市公司，只要是企业，都有权利在不违反法律的前提下，采取一切可以维持自身生存的手段。卖房，就是手段的一种。买卖房屋盈利本身也是企业资产经营所得，所以企业“卖房求生”无可厚非。对于我们的经济生态环境来讲，“卖房求生”貌似一种潜在之祸，但是在短期内也不具有多大的破坏力，毕竟有卖就会有买，买和卖是市场流通的前提。另一方面，地价、房租、资产保值增值是诱惑企业投资地产的直接原因，高房价只是企业资产配置诉求以及个体投资者追逐利润回报的一个结果，即高房价不是因，而是果。更何况，企业选择卖房与否，并不是完全考虑当前房产市场价格的高低，而是综合企业短期现金流及业绩考量等多种因素。所以企业“卖房求生”并不完全是高房价惹的祸，相反对于企业个体而言是一种福分，毕竟在关键时刻还有房产能用于救急。不过，面对上市公司“卖房求生”的现象，我们真正应该批判的不应是高房价本身，而是要警惕不以求生为目的的企业炒房行为，因为企业炒房比个人炒房所带来的房产泡沫风险更加严重。

当前全民炒房的热度不减，这不是一个“人性贪婪”就可以解释的，毕竟资金寻求更安全的资产来避险也是一种本能。企业也是如此，但是企业炒房与个人炒房有本质区别，前者更像是一场投机和赌博，投机赌博是对不确定的结果下注，靠的是运气。尽管房产被很多人认为是最好的避险资产，甚至中国楼市泡沫被程为“钢泡沫”，但是如果企业采取为获得短期套现盈利而购入房产的投机行为则会后患无穷。首先，它所持有的资金和购入规模远高于个人投资者，甚至个人投机者。一旦企业将炒房视为屡试不爽的获取快钱的方式，就会选择快进快出的短线炒作策略，不但会在短期内助推房价迅速上涨，更会使企业为了炒房而抽干业务经营资金，最后把风险传导给整个实体经济。其次，与个人相比较，企业能采取的融资手段更多。一旦企业将融资的目的偷偷转移到炒房上，会引起社会金融领域的系统性风险。再次，并不是所有城市的房价都像个别一线城市那样看似只涨不跌，市场价格的不确定性，直接影响着企业的现金流和成本预算，会造成赌对了一夜扭亏为盈，赌错了则面临资金沉淀导致的现金流中断。

房价高低都是相对于城市发展进程而言的

企业卖房求生固然有其被动性，但是面对已经形成的高房价，我们也不能谈房价色变。其实，房价不怕高，就怕没有价值支撑。中国已经成长为世界第二大经济体，以首都北京为代表的核心城市没有理由在房价上毫无体现。当大家在聚焦北上广深这些超一线城市的同时，其实很多二三线城市也有很好的投资环境，毕竟不断挖掘价值洼地，而非在一线城市火上浇油的炒作，才是常态而理性的投资行为。例如西安，这个城市被确定为新的中心城市之一，有23条地铁规划线路。地方市政配套的持续提升和落实，以及各类民生福利政策的放宽，都使之足以与任何一个现代化大都市竞争，然而西安的房价长期处于低位，房价仅排在同类城市的倒数第二，甚至低于很多地级市和县城。作为理性的长线投资者，如果对西安这类城市的房地产和产业发展机会视而不见，显然是不合逻辑的。这次一线城市的超严格调控对，很多热衷于炒作高价地产的投机客可以说是醍醐灌顶，有相当一部分理性投资者开始关注二线城市的价格洼地。西安市在2017年1～2月商品房销售面积达到172.35万平方米，较去年同期增长41.7%，增幅上升了15.4个百分点。其中，住宅销售面积156.63万平方米，增长36.5%，占全市商品房销售面积的90.9%。商品房销售额124.89亿元，较去年同期增长68%，增幅上升51.8个百分点。其中，住宅销售额108.47亿元，较去年同期增长58.3%。应该说，像西安这样规模的城市，这种上涨只是开始，这种补涨是对城市发展建设的一种正相关反馈。

总之，企业卖房求生并不可耻，可悲的是企业要靠炒房才能获得财务报表的漂亮业绩。如果认为房价大幅度下降，中国实体经济才能更上一层楼，那么最终非但实体经济没有好转，相反人们手中的财富迅速缩水所带来的恐慌性抛售才会是最深的痛。房价的硬着陆只会给实体经济带来更大的冲击，让实体经济跌得更惨。所以，希望能够引起重视的是，对企业炒房行为的警惕，以及对房地产泡沫风险的认知。鼓励投资，而非激励投机，才是一种可持续的发展机制，短期的严厉调控固然是无奈之举，但是调控风暴过后如何规避报复性炒房，才是防范房地产泡沫风险的关键。