我国房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策

朱建

摘要：房地产行业已经成为我国经济发展中的支柱性产业，与我国的国民经济建设息息相关。不过目前我国房地产经济管理中还是面临着不少问题，笔者将在本文中就这些问题进行阐述，并分析如何有效处理好这些问题，从而发挥房地产经济在我国社会发展中的引领作用。

关键词：房地产；项目经济管理；风险；对策

我国房地产行业面临着国家经济转型：去产能、去库存、去杠杆，降成本，补短板的供给侧结构性的改革，房地产的发展势头越来越来凸现出重要性。房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目管理过程的各种风险，由于房地产投机市场热度超过其本身居住市场，房价偏高难接受，因此，房地产经济管理出现的众多问题越来越阻碍国家宏观经济发展，需要政府加强风险调控。

一、我国房地产项目经济管理所面临的问题

（一）政府管理机制监督不到位缺陷，投资过度，引发泡沫经济

中央政府和地方企业一旦出现利益不均，会存在潜规则，权力寻租泛滥，导致房地产经济管理形式化。从而形成现在的房地产市场房价畸高，而投资者用来投资工具炒房，其真正的实质是房子是拿来住的，房价疯涨的局面。而相关管理部门在面对违法行为无法可依，不能发挥其对房地产经济发展的合法规范和约束作用。在房地产金融市场上分析，房地产投资依赖信贷杠杠，政府高价卖地平债，地产商接盘后，银行开发贷进行建设，建设完成后开发贷转化为购房按揭贷。资金每倒手一次，便化为银行存款，根据存贷比，又变成贷款出来，信贷规模进一步扩大。会形成新一轮的次贷危机。

（二）公平的土地市场较难形成

目前我国政府在管理房地产行业时，尽管出台了较多的政策用以加强管理，规范市场交易，不过这些政策都是根据房地产市场发展的大环境制定的，覆盖范围大，文本不够清晰、明确，也缺少针对性的目标政策。土地招拍挂市场规则执行不到位，各地有的以协议为主，使得土地成本与招拍挂的成本低，土地市场的不公平竞争引得土地供应市场与招投标的市场产生了巨大成本差异，影响着土地招投标制度，房地产企业的税赋对地方政府经济量化指标GDP贡献是突出的，所以房地产企业与政府之间关系是非常密切的离不开谁的鱼水关系，促使很多开发商铤而走险贿赂官员以较低的地价成本拿到手，滋生了土地市场的腐败。

（三）房地产企业自身项目经济管理水平有待提高

房地产行业运作的资本很大，其规模往往涉及上亿的资金，对于房地产开发商而言，时间就是金钱，早一步将投资的项目转化为利润，他们就能减轻资本流通的压力，赚取更多的经济收益。但是房地产企业内部管理不够严格，使得其工作人员在前期报建、工程施工以及房产销售等不同阶段中不注重证件办理的时效性，工作较为拖沓，吃拿卡要，导致企业不能按时拿到施工证、预售许可证等相关证明，只能延期办理，给企业带来严重的经济损失。

二、我国房地产经济管理问题的处理措施

（一）制定长期发展规划

第一，政府需要综合考虑放低企业发展的整体情况，制定出与房地产行业发展相契合的房子是用来住的长期规划，以我国基本国策为导向，确定目前房地产行业的发展目标与方向，挖掘消费者的潜在需求，以市场需求为发展动力。此外，全面做好基层调研工作，掌握国民经济建设情况，确定与我国经济发展相契合的房地产远期规划，利用税收政策房产税、限购严控房价无序疯涨，充分发挥政府管理职能，利用政府职权，建立健全民众住房保障体系。

（二）建立健全管理机制

首先，提高选拔管理人员的要求与标准，管理人员是管理工作的主要从事者，管理人员的素质决定了管理工作的效率和效果，所以，要求从事管理工作的人员需要具备优秀的专业能力和综合素质。其次，建立相关的监督部门，房地产市场交易过程中乱象丛生的一大原因在于缺少有效的政府监督，这就要求合理划分监督部门之间的权责，尤其是中央与地方之间的从属和管理职责，从而实现双方共同合作，有效对房地产行业进行监管。

（三）全面完善房地产项目经济管理中的目標成本控制管理

作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在房地产开发项目建设阶段，必须把握清单计价的成本关键因素，结合企业的ERP全面预算管理软件实现动态的目标成本动态管理。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。

三、结语

房地产项目经济管理工作较为繁琐、复杂，要想合理有效地处理好这些问题，就需要结合我国国情，扩大内需，加大住房建设力度，确定房地产市场宏观与微观规划，建立健全完善的法律法规体系，对房地产项目经济管理中不断进行改进、夯实监管方法，从而实现房地产行业稳定有序的发展。

参考文献：

[1]孙惠琴.论加强经济管理，创新运行房地产管理机制[J].现代商业，2012（07）.

[2]李毅.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].商业文化（上半月），2012（02）.

[3]刘晓燕.浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].时代金融，2011（30）.

（作者单位：重庆天工房地产有限公司）