预告登记对在后生效裁判文书导致物权变动的对抗效力

摘 要 《物权法》第二十条规定了预告登记制度，《物权法司法解释（一）》第七条虽对导致物权变动的法律文书进行了明确，但关于预告登记能否对抗在后生效裁判文书导致的物权变动，审判实践中对此裁判不一，本文结合法律、司法解释和法院裁判理由和依据，分析预告登记对在后生效裁判文书导致物权变动的对抗效力。

关键词 预告登记 在后生效裁判文书 对抗效力

作者简介：马然，西北政法大学民商法学院研究生，研究方向：民商法领域。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.341

我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。根据法律法规及相关规定，预告登记适用的对象是“买卖房屋或者其他不动产物权协议”，目的是“保障将来实现物权”，其功能在于限制所有权人一物数卖行为，确保由买卖合同等产生的以不动产物权变动为目的的债权请求权得以实现 。其法理基础在于：法律保障公民的所有权，但由于经济环境和政策因素等变化，土地、房产对公民具有不可代替的作用，且期待未来产生的物权变动对本人发生积极意义，法律是重要的利益衡平机制，应当确认这种物权变动对相对人的积极意义，从而保障物权变动效果。

《物权法司法解释（一）》第四条对《物权法》第二十条的“处分”作了具体解释，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”据此，房屋买卖等不动产变动合同经过预告登记，具有一定的物权效力，可以产生对在后行为导致物权变动的对抗效力。但相关的司法解释尚未明确规定在后生效裁判文书引起的物权变动是否受制于相对人的在先预告登记，审判实践中对此也未达成统一裁判标准，处于众说纷纭状态。

首先，我们须明确预告登记的法律性质。在（2013）民申字第1779号法院判决中，认为讼争房屋经预告登记，具有了物权性质。在（2015）鄂民一终字第00137号判决中，法院认为，预告登记制度是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记的制度。预告登记并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，只是对不动产物权变动请求权提供强有力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。预告登记不是物权转移的前置程序，该程序不发生任何物权移转的效果。预告登记权利人的登记请求权虽然具有了物权的排他效力，但该请求权仍然属于债权关系。

笔者以为，我国《物权法》第二十条规定的预告登记制度是为保障将来的不动产物权变动得以实现，其是建立在债权请求权的基础之上。其效力主要体现在三个方面：其一，违背预告登记的处分行为不发生物权变动效力；其二，预告登记财产被强制执行时，预告登记权利人可以预告登记具有物权效力为由进行抗辩；其三，预告登记保全的债权转化为物权时，可依预告登记时间确定物权的顺位依据。预告登记是一种临时性的保障措施，体现的是对将来发生物权变动的债权请求权而非物权，因物权具有直接支配和排他的效力，其权利效能更为强势，预告登记的请求权基础是其保障的债权，只是其债权内容表征为物权化，具有物权的效力，一定程度上也说明了债权向物权靠拢，物权扩张的趋势，但其本质仍为债权请求权。司法审判实践中，长期以来对此裁判并未达成统一标准，导致类似案件出现不同的判决，未来须统一裁判标准。

其次，预告登记对在后生效裁判文书引起的物权变动的对抗效力，结合法理分析和各地审判实践结果，并未形成统一标准。在（2015）鄂民一终字第00137号判决中，法院认为，预告登记权利人对被登记的房屋不享有物权上的排他占有的权利。预告登记制度具有保障功能，其实际作用在于保障买受人请求房屋实际履行的权利，避免房屋因“一房二卖”权利受损，同时限制了房屋实际权利人的处分权。在（2014）民申字第1341号民事裁定书中，法院认为商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。

笔者以为，预告登记原则上可以对在后生效裁判文书导致的物权变动产生对抗效力。

一、究预告登记的立法旨意，其本质是针对不动产重复买卖，限制不动产所有人“一房多卖”情形下后合同的效力从而保障预告登记权利人实现其目的

预告登记本质上是将债法的请求权施加以物权的效力，从一定程度上来说，其代表了民法向下运动的融合扩张。基于此，预告登记具有了债权保全功能的特性，也因此，预告登记权利人因之产生的登记债权请求权具有了排他的物权效力，可以排除在后发生的基于法律行为导致的物权变动。因此，从预告登记的立法目的角度来说，预告登记可以产生对抗在后生效裁判文书导致物权变动的效力。

二、从预告登记能否对抗在后生效裁判文书导致物权变动的效力而言，须就裁判文书的不同类型作出分析

（一）预告登记能否排除判决、裁定等生效法律文书导致的物权变动

《物权法司法解释（一）》第七条对导致物权变动的生效裁判文书类型作了概括列举，但并未明确解释改变原有物权关系的裁判文书的具体类型，有相关学者为此作了学理解释。但结合其具体列举类型及学理分析，上述法律文书为形成性的裁判文书，生效的形成性裁判文书能否优先于在先预告登记从而导致物权变动的效果，目前法律并未明文规定。而在国土资源部2016年1月1日公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条和八十一条中规定，预告登记可以排除更正登记，此中对预告登记的效力进行了明确，预告登记可以排除更正登记，而更正登记可能涉及到不动产真实权利人的权属。预告登记效力之强到可以排除错误登记情形下之更正登记。生效的判决和裁定等也是相关权利人的权利义务关系的反映，并借助法院的判决赋予其一定程度的效力，如果否认预告登记对其的对抗效力，预告登记的债权保全功能将大打折扣。因此，预告登记也可以排除在后基于形成性裁判文书导致的物权变动。同时也表明了预告登记阻止物权变动效力保全债权的功能是举足輕重的。基于此，笔者以为，预告登记可以对抗生效裁判文书导致的物权变动。

（二）预告登记能否排除查封等强制措施

分析预告登记能否排除法院的查封等强制措施，须从以下两个方面来分析：

当被执行人为预告登记的权利人时，被执行人的预告登记财产便视为其财产的一部分，进入被执行财产的范围。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定了预查封制度，也即预告登记财产作为将来可能实现的财产的一部分纳入被执行财产的范畴。

当预告登记人作为被执行财产的第三人，被执行人为财产的真实权利人时，法院的查封或预查封将会阻碍预告登记人将来实现权利，与预告登记人的利益产生冲突。因预告登记有债权保全功能，即保障第三人将来实现物权的期待权，查封或预查封措施将会阻碍第三人在将来对案涉不动产行使基于预告登记而产生的请求物权变动的权利，此时，预告登记所保障的权利人将来实现物权就不能实现，此种情形下预告登记的债权保障功能就会削弱。一旦预告登记人提出对查封措施的异议，原则上应予支持。因为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定了善意第三人对需要过户登记的被执行财产已经实际占有并付清款项，法院不得采取强制措施。当事人之间的普通债权一旦经过法院确认后即产生强制执行力，如果强制执行的债权具有对抗预告登记债权的效力，似乎有违预告登记的立法旨意，也不利于实现债权的平等性。笔者以为，预告登记作为物权化的债权，也可以對抗法院的查封、扣押、冻结等强制措施。

（三）预告登记能否对抗法院的强制执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条明确了金钱债权执行中人民法院支持不动产预告登记权利人的执行异议，从而也确认了预告登记的效力。在（2015）民申字第2785号民事裁定书中法院认为，出售行为不能对抗在先预告登记的权利，（2015）闽执异字第9号中执行裁定书中法院认为，对经预告登记的房产裁定予以查封、拍卖不符合法律规定，异议人要求中止执行的异议请求成立，本院予以支持。但（2015）鄂民一终字第00137号民事判决书中法院认为，房屋的物权转让请求权不能产生对抗法院执行的效力。

笔者以为，权利人的预告登记真实合法有效，此时，预告登记权利人应认定为待执行财产的权利人，债权人申请强制执行的主要依据是债务人不履行给付性裁判文书，因给付性裁判文书不能直接引起物权变动，须向法院申请强制执行之。而其申请强制执行的依据是基于债权请求权以实现物权变动，其本质仍然是一项债权。预告登记虽然本质也为债权，但其被赋予了一定的物权效力，有一定的对抗效力，其保全的债权请求权优先于其他类债权，因此，预告登记能够产生对抗在后的法院强制执行的效力。

三、结语

预告登记以其兼具债权物权化的特性且具有保全将来不动产物权实现的功能而在不动产交易中广受青睐，尤其是商品房买卖合同中，开发商“一房多卖”的违约行为不胜枚举，在住房供需矛盾尖锐的情形下，预告登记权利人的利益极为容易受损。赋予预告登记以物权的排他性效力对保障交易安全具有至关重要的作用。在大陆法系一些国家的民法典中，预告登记被视为准物权，明确规定基于预告登记可以对抗非基于法律行为的物权变动如基于司法生效判决导致的物权变动，这有利于发挥预告登记的债权保全功能。当前我国法律法规以及司法解释虽未明文规定预告登记对在后生效裁判文书的对抗效力，结合社会实践以及现行法律体系，笔者以为，除被执行人为预告登记权利人本人被预查封外，应肯定预告登记对在后生效裁判文书导致物权变动的对抗效力以保障预告登记的权利保全功能。

注释：

常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生.法学家.2016（20163）.125.

参考文献：

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[4]杨立新、宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索.法学杂志.2006（4）.

[5]高宏广.不动产预告登记制度研究.中国人民大学硕士学位论文.