克拉玛依市城镇居民家庭住房负担能力研究

高佳琦

[提要] 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。新形势下，克拉玛依市居民的收入对住房价格的负担能力如何，如何更好地解决居民住房问题，仍是政府亟待解决的问题之一。

关键词：克拉玛依；城镇居民；住房负担

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年5月9日

一、克拉玛依市经济社会发展基本概况

克拉玛依是新疆维吾尔自治区下辖的地级市，是国家重要的石油石化基地、新疆重点建设的新型工业化城市，克拉玛依地处准噶尔盆地西北缘，欧亚大陆的中心区域——泛中亚地区的中心区，是世界石油石化产业的聚集区，油气资源储量占全世界的近80%。

克拉玛依市依托石油产业，经济总量增长迅速。改革开放后，市场经济的快速发展，全市形成了以石油产业为主导，各产业稳步、全方位发展的市场经济体系。2015年克拉玛依实现生产总值670.1亿元，较上年增长0.5%（按可比价计算，下同）。其中，第一产业增加值5.1亿元，增长2.5%；第二产业增加值452.3亿元，下降1.4%；第三产业增加值212.6亿元，增长7.0%。三次产业结构比例为：0.76∶67.51∶31.73。

二、克拉玛依市城镇居民家庭住房负担能力分析

（一）克拉玛依市房地产投资情况。克拉玛依市房地产行业在2012年之前发展较缓慢，按国内外研究理论认为城市的房地产投资额占全年GDP的比值在5%左右比较合理，自2013年以来克拉玛依的房地产投资额占全年GDP的比值处于5%左右，说明克拉玛依市房地产已进入健康发展。

（二）克拉玛依市住宅价格变化情况。从克拉玛依市商品房平均销售价格上来看，2013～2015年呈上升趋势，2013年商品房平均销售价格3，173.96元/平方米，2014年商品房平均销售价格3，617.38元/平方米，2015年商品房平均销售价格3，912.17元/平方米。2014年商品房平均销售价格增长速度达到了13.97%，2015年商品房平均销售价格增长速度有所回落，达到8.16%。

（三）克拉玛依市居民家庭收入情况。在影响居民住房负担能力的因素中，居民的可支配收入是一个重要因素。居民可支配收入多了，居民对住房的负担能力自然会变强；反之，则会降低。从可支配收入看，2011～2015年，克拉玛依市城镇居民人均可支配收入呈现逐年递增的趋势，从19，768元增长到33，430元，增长了69.11%，并且2014年增速最大，高达19.81%。

（四）克拉玛依市居民家庭数及人口总量情况。从人口增长情况看，克拉玛依市的总人口呈现稳定增长的趋势，截至2015年底，全市总人口（不含辖区内兵团人口）为401，468人，其中户籍人口299，720人，暂住人口为101，748人，人口自然增长率为7.85‰。2014年克拉玛依市总户数110，310户，比上年增长了2.07个百分点。同时，克拉玛依市家庭平均人口规模从2010年的2.68人，逐年下降到2014年的2.5人，家庭规模越来越趋于小型化。可以看出，克拉玛依市人口增长速度较缓，近几年全市人口增长速度最高为2.99%，家庭规模变化也较小，因此未来克拉玛依市城镇居民对住房的刚性需求趋于饱和。

（五）基于PIR模型的房价收入比分析。20世纪90年代初，世界银行专家Andrew Hamer在对中国住房制度改革进行研究时提出过一个“比较理想”的比例，即房价收入比的合理区间为3～6倍。根据PIR模型，对克拉玛依市近三年（2013～2015年）房价收入比进行测算发现，房价收入比呈现上升趋势，2013～2015年房价收入比分别为：3.83、3.85、4.15，说明虽然克拉玛依市城镇居民的住房负担在合理区间内，但居民的住房负担在逐年增加。

三、克拉玛依市城镇居民家庭住房负担增长原因分析

（一）住宅价格连年上涨。通过上述分析可知，克拉玛依市住宅价格最近几年呈现连年上涨趋势。现实中影响房价的因素是多方面的。例如，政府的调控政策、居民的消费习惯、住宅供求关系对房价的影响、国际形势以及银行货币政策等等。通常来说，住房价格上涨得越高，居民家庭的住房负担能力越有可能受到威胁。正是由于房地产业所具有的特殊地位，住房价格可以说是居民家庭住房负担能力的风向标。因此，在住宅价格连年上涨的情况下，城镇居民家庭的住房负担难免会加重。

（二）居民可支配收入增长不及住房价格的上涨速度。根据上述数据分析，克拉玛依市居民可支配收入虽连年上涨，但增速有所放缓。对于普通消费品，在没有意外或者超常支出的情况下，随着收入水平的升降，将会引起消费数量的相应增减或者质量上的升降。而住房属于不可移动的超大宗消费品，购买所需费用巨大，因此收入水平在一定限度内提高，并不会引起住房消费发生明显变化的。这是由于对于购房消费家庭来说，收入的小幅增加尚不足以构成置换住房的能力，因此只有当收入水平有了明显大幅的提高，才可能形成购买力，引起住房消费的增加。因此，当居民可支配收入增长不及住房价格上涨速度时，居民的住房负担将会加重。

（三）居民的投资需求。居民对未来的预期同样也影响着人们对住房的负担能力。这里对未来的预期包括两个层面的含义：一是居民对未来收入的预期。根据收入的预期理论，居民消费不仅与即期的收入有着密切关系，还与居民对未来的收入预期有关。因此，如果居民对未来的收入充满着信心，他们就可以把未来的高收入贴现到现在，对房价的负担能力就会相对强一些；二是居民对房价的预期。如果住房消费者预期未来的房价会上涨，有些潜在消费者可能会持观望态度，有些则可能会不顾自己目前的负担能力，而选择超前消费，从而对自己和家庭造成比较大的经济压力。当房价上涨的心理预期演变成为集体的、普遍的社会行为時，居民的心理预期便能左右着房价的走向。因此，有些房地产开发商便利用人们这种心理预期来逐渐抬高房价，不断增强住房消费者的心理预期，从而使他们自己不知不觉地成为了房价高涨的助推器。

四、提高住房负担能力的建议

（一）强化对土地一级市场的调控，完善土地供应机制。由于土地价格的高低会对住房价格产生直接的影响，因此在现行的房地产市场状况与政策条件下，市政府首先应当不断地加强土地价格的宏观调控，不断加大对闲置土地的监管力度，并且减少建设用地的浪费现象；其次应当通过完善土地“招、拍、挂”制度，与定期公布基准地价，以此来合理地引导土地价格水平，促进房地产行业的良性发展。

（二）科學进行城市规划，合理布局住宅用地。兼顾旧城区改造与新城区开发，中心城区与远城区相协调，加大远城区的居住开发力度，降低住房的建造成本，相应降低房价，以增强居民家庭的住房负担能力。科学、合理地进行城市规划，这样既能缓解和分担中心城区过度集聚的压力，又能带动周边区域经济的发展，从而有效地加快区域城市化的进程。

（三）大力发展租赁市场，促进二手房市场发展。在完备的住房供给体系之中，一个不可或缺的组成部分即是租赁市场。在众多层次的住房需求中，会有一部分需求者在短期内不具有住房负担能力，或者没有拥有长期固定居所的意愿，更或者是由于各种目的而产生对住房的临时性需求，正是由于这些需求的存在，住宅租赁市场就产生了其存在的必要性。因此，应加快多层次的住房租赁市场体系的建设，来满足不同收入阶层居民的住房需求。

（四）多渠道解决外来人口住房问题。随着克拉玛依市经济社会发展，户籍人口的稳定增长，除了本地的户籍人口自然增长以外，还有相当一部分外来人口。在目前经济适用房、改善型住房已停止申购的情况下，这部分人口只能购买商品住房，而相当一部分外来人口的收入水平无法负担商品房的价格，因此会造成一部分外来人口来克务工一段时间因无力负担住房价格而返乡的现象，这样不利于克拉玛依市的城市建设与经济发展。针对以上问题，政府可以采取增加中小套型商品房和共有产权住房的供应，来满足此类人口的住房需求。

（五）引导居民进行理性消费，控制投机性购房。随着现代城市化进程不断加快，城镇的人口也不断增加，人们对住房的需求也越发的具有多层次性。房地产属于大额的资源性消费品，会占用大量的土地资源以及大量的资金，因此对于住房消费者来说，住房消费贯穿了其一生。一旦有了新的居住需求时，住房消费者往往不惜向银行借贷巨额资金，将自己捆绑成“房奴”，这样的消费理念不仅加重了自己的住房负担，还拉高了住房的价格。而在国外很多国家的居民住房需求是循序渐进的，人们大多持梯级式消费的住房观念，大部分的高收入者选择购买郊区的豪宅，而普通白领选择住在城市中心，另外低收入阶层则住在政府提供的住房中。

（六）加快住房供给侧改革，稳步去库存。针对库存压力高企的情况，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。

此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。

主要参考文献：

[1]张跃庆，丁芸.房地产经济学[M].北京：中国建材工业出版社，2014.

[2]张会敏，赵君彦.房价收入比实证分析研究——以保定市为例[J].开发研究，2009.2.

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