建筑基底面积计算与不计算的范围和要求探讨

郭杰，罗国玮，丁建勋

(1.珠海市测绘院，广东 珠海 519015； 2.中山大学地理科学与规划学院，广东 广州 510275)

建筑基底面积计算与不计算的范围和要求探讨

郭杰1*，罗国玮2，丁建勋1

(1.珠海市测绘院，广东 珠海 519015； 2.中山大学地理科学与规划学院，广东 广州 510275)

在建筑工程规划条件核实、房产和地籍测绘中，建筑基底面积如何计算很多规范没有明确定义，而在规划条件核实和房产及地籍测绘中建筑基底面积是必须核准和测绘的技术指标。作者结合在建筑工程规划条件核实和房产及地籍测绘中多年的实践积累，对建筑基底面积计算与不计算要求细则及范围进行了探讨；对于建筑基底面积计算规范、统一，起到了一定的促进作用。

建筑基底面积；计算范围；计算要求；探讨

1 前 言

建筑基底面积一般是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围(不包括勒脚)水平投影面积；平地建筑基底面积一般为建筑首层外墙或结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为露出地面部分的结构外围水平投影与建筑地上各层直接接触地面部分的结构外围水平投影叠加后的最外围水平投影面积。而建筑占地面积一般是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，主要包含建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积(包括勒脚)及其建筑外墙或结构外围附属设施(风井、管井等)水平投影面积的总和，建筑占地面积一般大于等于建筑基底面积。

建筑基底面积计算正确与否直接关系到建筑密度计算的准确性，而建筑密度是规划部门要求规划条件核实测绘核准的重要技术指标，对于建筑基底面积计算规定目前很多相关规范没有明确的定义和描述。目前，很多建筑物的设计越来越复杂化和多样化，基底面积计算的范围和准确性对测绘者提了更高的要求，不同的测算者和测绘单位计算出来的结果会有差异。不同的计算结果直接影响到规划条件核实和房产及地籍测绘技术指标的核算，对于规划、国土部门进行监督测绘产生了非常不利的因素，该项指标也有可能影响和关系到政府、业主、开发商等各方的利益。

一般情况下基底面积分为计算全部基底面积、计算一半基底面积和不计算基底面积三种情况。结合多年的规划条件核实测绘和房产测绘及地籍测绘的实践情况，笔者认为基底面积计算可分为计算全部基底面积、不计算基底面积两种情况，同时应区分清建筑基底面积和建筑占地面积的定义和计算范围。

2 建筑物建筑基底面积计算的范围和要求

根据建筑工程实例，有下列几种建筑物建筑基底面积计算情形：

(1)接触地面的有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台、门廊、门厅等均按立柱外边线或墙体外边线水平投影面积计算建筑基底面积；悬挑不落地(离地净空高度 <2.20 m)的挑楼、挑廊、阳台、平台、骑楼、过道、飘窗、悬挑结构板等均应其水平投影计算建筑基底面积，如图1所示。

图1 阳台、架空和挑空位置示意图

(2)有外墙围护的地面建筑物(如房间、厅堂、厨卫、过道、梯间及其前室、门斗、封闭走廊、封闭阳台、管井等)，以幕墙作为外墙的地面建筑物，设计有保温隔热层的地面建筑物，按其各层接触地面的建筑主体(保温隔热层)围护外墙勒脚以上外围水平投影计算基底面积，如图2所示。

图2 有外墙维护示意图

(3)地面架空层，无论其围护外围水平投影范围内是否建设有架空停车位、休憩设施、绿化设施、地下室专用楼梯、地下室通风口、地下室采光井等设施，均按其围护外围水平投影计算建筑基底面积，如图1所示。

(4)围护外墙为非垂直墙面的地面建筑物，以非垂直的柱或非垂直的其他结构为围护外围的地面建筑物，当其围护物内斜者，按其结构底板外缘水平投影计算基底面积；当其围护物外斜者，按围护外围上缘距其下方地坪的高度(最小垂直距离) <2.20 m处的围护外围水平投影计算建筑基底面积，如图3所示。

图3 非垂直墙面示意图

(5)地面建筑物的变形缝，不管变形缝是否利用应按其外围水平投影计算建筑基底面积，如图4所示。

(6)地面上以独立柱或单排柱支撑结构顶板(距地面 ≥2.20 m)、无围护的雨篷、走廊、车棚、货棚、站台、加油站棚、室外独立柱楼梯、挑梁支承梯等，按其结构顶板外缘水平投影计算建筑基底面积。如图1所示。

图4 变形缝示意图

(7)独立式别墅，联排式别墅等主体或结构外墙围护内有顶盖的中庭、庭院、地下室风井以及各种住宅中为各户专用且层高≥地面 2.20 m的半地下室，均按其结构外围水平投影计算建筑基底面积，如图5所示。

图5 别墅、庭院示意图

(8)两栋建筑物之间的架空走廊底板高度距地面 <2.20 m时按其外围投影水平计算建筑基底面积，否则不计，如图6所示。

图6 架空走廊示意图

对于建筑基底面积计算范围和定义参照距地面高度 2.20 m，因很多相关规范规定建筑物层高 <2.20 m不计算建筑面积，建筑物地面首层立柱或墙体外测飘出去的挑楼、结构板等距地面高度 <2.20 m的下方空间无法加建成符合计算建筑面积条件的建筑物，该栋建筑物外飘的下方空间只能供本栋建筑物使用和利用，故列入基底面积计算的范围。

3 建筑物建筑基底面积不计算的范围和要求

(1)结构底板上缘距其下方地坪的高度(最小垂直距离)≥2.20 m且其结构底板下方空间无特定功能的地面建筑物，其结构底板下方空间不计算建筑基底面积。

(2)位于建筑结构外侧、不属建筑主体的勒脚、垛、台阶、柱、构件、配件、露台、平台、装饰幕墙、飘窗、悬挑雨篷、悬挑构件下方空间等，不计算建筑基底面积，可按建筑占地面积处理。

(3)建筑物外的天井、风井和烟雨井、主体结构外的地下室风井，地下车库的引道及其上盖部分，不计算建筑基底面积，可按建筑占地面积处理。

(4)用作检修(或消防)的室外钢梯或爬梯、无围护结构或无结构顶板的室外手扶电梯、临时建筑、临时设施、游园休憩设施、规划许可的地下室(或半地下室)高出地面部分等，不计算建筑基底面积，可按建筑占地面积处理。

(5)位于建筑工程规划建设用地建筑红线范围以外的建筑物，其建筑基底面积不计入该建筑工程的建筑基底面积，可按建筑占地面积处理。

(6)地面上独立建设的出入地下室的楼梯间、地下室通风井、采光井、水管井、电管井等井道，不计算建筑基底面积，可按建筑占地面积处理。

对于不应计算建筑基底面积范围和定义同样参照距地面高度 2.20 m，因很多相关规范规定建筑物层高 ≥2.20 m应计算建筑面积，建筑物地面首层立柱或墙体外测飘出去的挑楼、结构板等距地面高度 ≥2.20 m的下方空间将来因规划要求可以加建符合计算建筑面积条件的建筑物，该栋建筑物外飘的下方空间可以供别的建筑物使用和利用，故不列入基底面积计算的范围。

对于一个典型的住宅小区来讲，建筑物的基底分为计算建筑基底面积和不计算建筑基底面积两种情况。对于小区内有很多为地下、地上服务的配套设施如地面上独立建设的出入地下室的楼梯间，地下室通风井、采光井、水管井、电管井等井道，不论其是否有盖、高度多少均按建筑占地面积处理，该部分空间主要为多栋主体建筑服务不应列入某栋建筑基底面积计算和讨论范围之内。

4 结 语

该文对建筑基底面积如何定义、计算细则和计算范围的讨论和见解，结合多年从事城市测绘工作的实践积累，明确了建筑基底面积计算范围和细则，对于地方或单位统一处理建筑基底范围及其面积计算有一定参考意义，便于城市规划、国土管理部门对建筑物进行监督测绘，减少因基底面积处理不统一而产生的各种负面不利因素。

[1] 珠海市住房和城乡规划建设局.《珠海市城市规划技术标准与准则》(2015版)[Z]. 珠海：2015，138～147.

[2] GB/T50353-2013. 建筑工程建筑面积计算规范[S].

[3] 国务院.《关于加强城乡规划监督管理的通知(国发【2002】13号)》[Z]. 北京：2002，1～3.

[4] GJJ/T8-2011. 城市测量规范[S].

[5] GB/T817986.1-2000. 房产测量规范[S].

[6] 谢伟成，程会超. 关于建筑基底、绿地面积测量计算方法的探讨[J]. 城市勘测，2012(2)：132～133，137.

Discussion on the Calculation of the Base Area of the Building and the Scope and Requirements of the Calculation

Guo Jie1，Luo Guowei2，Ding Jianxun1

(1.Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China； 2.School of Geography and Planning，Sun Yat-sen University，Guangzhou 510275，China)

In the construction planning condition verification，real estate and building area in Cadastral Surveying and mapping，how to calculate many of the rules is not clearly defined，but in terms of planning and property verification and cadastral surveying and mapping building area must be approved and the technical index of Surveying and mapping. The author for many years in the construction planning and property verification conditions and cadastral surveying and mapping of the accumulation of building area and how to define the detailed calculation and scope are discussed；the calculation standard，unified for building area，has played a positive role in promoting.

basal area；calculation range；computational requirements；area covered

1672-8262(2017)03-151-03

P258

B

2016—12—15

郭杰(1981—)，男，工程师，主要从事工程测量、城乡规划测绘、房产测量等工作。

国家自然科学基金重点项目(41431178)