中国个人按揭进入高利率时代

谭保罗

进入2017年5月，中国银行业普遍提高了个人住房按揭贷款的利率，无论首套，还是二套或多套，利率都有不同程度的上升。

近10年来，中国个人按揭贷款利率最低可低至基准利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基准利率的1.2倍，乃至更高。

有观点认为，全行业罕见、整齐划一地选择在同一个时间段大幅度提高利率，这意味着继地方政府统一推出“520”调控新政之后，银行系统也加入了楼市调控。现在，这两股原本热衷于推高房价的力量—地方政府和銀行全部加入调控，意味着楼市巨变将要发生。

这种观点可能站不住脚。中国的主要银行尽管都是央地两级国有控股，但毕竟和地方政府不同，它是个盈利机构。个人按揭利率的上升，很大程度不过是一门关于利息的生意，和“楼市调控”这一类宏旨没有必要过度关联。

它背后是，中国金融市场出现了一个暂时性现象—钱正在变“贵”。银行资金成本上升，而对公业务增长乏力，同业业务受压，作为优质资产的个人按揭必然成为了利益博弈的新战场。

利率与房地产爆炸史

房贷利率的变动，看起来只和小数点有关，其实，它会吃掉购房者的数年薪酬。

假设一套500万的房子，首付200万，按揭贷款300万，那么，在当前4.9%的基准利率之下，采取最常见的等额本息还款法（20年期），购房者最后需要还款471万。其中，利率171万，每月还款1.96万。

如果有利率优惠，比如最低到7折，购房者最后需要还款415万，利息115万，月供1.73万。长期以来，中国一二线城市贷到7折利率的按揭贷款并不是新鲜事。

但是，如果银行提高利率至基准利率的1.1倍，成本就会增加不少。最后，需还款总额是490万，其中利息190万，每月还款2.05万。

可以看出，从基准利率的7折到1.1倍，同样的一套房子，购房者最后的利息支出差距在75万左右，月供则上涨超过3000，前者几乎等于很多一线城市白领两年的年收入。

不到一年的时间内，如果购房者使用上浮利率贷款，和之前那些早购房的“幸运儿”相比，成本早已大幅飙升。当然，通过20年等额本息还款方式进行摊销，最后每月月供差距并不大，利息上涨的痛感并不强烈。

从5月开始，进入6月，在北京、上海和深圳等地，一些大型银行的首套房按揭，利率已上调至基准利率的9.5折，而一年前，根据贷款者资信和房产地段的不同，7折利率大有机会。如果是二套房，一些股份制银行、城商行则将利率调升到了1.2倍。

此外，放款周期也有所拉长，有的从两周拉长到1个月或者1.5个月。如果希望缩短放款周期，购房者则必须接受更高利率。有银行人士称，只要利息足够高，就一定有款可贷。总体上，中国的一线城市房贷已出现了“要么贵，要么等”的局面。

在中国房地产发展的历程中，时常出现过银行房贷利率的“高低波动”。但大多数时候，利率政策都是很优惠的。房地产行业的贷款利率包括两个，一是开发商开发贷的利率，二是个人购房者按揭贷款的利率。

对于后者，金融机构往往“优惠”更多，地产商的开发贷则缺少“优惠”。于是，这使得一些民营地产商纷纷借道香港发债融资，从而获取远比境内银行贷款低得多的债务资本，进行地产开发。

对个人按揭的普遍性优惠政策始于2008年，这几乎可以看成“四万亿”经济刺激计划的一个配套措施。2008年10月22日，人民银行推出了“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。此后，中国进入了按揭贷款大放水时代。

利率折扣政策的出台，的确一定程度是出于民生的需要，但不可否认，刺激楼市发展和经济复苏的目的也很明显。低利率，首先刺激了炒房。如果说首付低意味着炒房者初始资金门槛走低，那么，利率折扣则意味着炒房者现金流门槛的走低。

那么，中国银行业现在全行业突然调高利率，这是否又意味着多年的大放水政策转向，银行加入了“楼市调控”呢？实际上，银行参与“楼市调控”的热情不应被高估。

房贷从来都不是鸡肋

一个有意思的现象是，在2008年央行启动利率折扣政策之后，银行曾一度出现利率倒挂。所谓倒挂，即银行的中短期利率水平（5年期存款）低于长期利率水平（个人按揭）。一般来说，后者应该高于前者，而不是相反。

这种倒挂也意味着，就银行的资产端和负债端的利率匹配来说，银行做房贷可能是“亏钱”的。近年来，一些银行不时抛出“房贷亏钱”的观点，背后就是这个逻辑。

从2008年开始，市场经常传来部分银行取消了7折利率的消息。但为了促进房地产市场的发展，监管部门也不断重申个人房贷的下限仍为基准利率的0.7倍。

2012年6月，人民银行下发了一份名为《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》的文件，其再次强调“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。

就在当时，中国五年期存款基准利率为5.1%，但按揭房贷的利率如果打7折，那么就为4.76%，还低于前者34个基点—1基点为万分之一，属于“负利差”。

房贷“亏钱”，在道理上是可以说得通的。但“亏钱”并不是房贷市场的全部。在一些激进的股份制银行，房贷非但不亏钱，而且越来越成为业务“压舱石”。

个人房贷对银行而言其实是一个好资产，好在两“低”。第一个“低”是违约可能性极低，在一线城市、包括大部分省会和核心二线城市，房子永远涨的预期从来都没有被打破过。房子是中国人眼中最安全的资产，购房者即便家庭现金流暂时吃紧，也会想办法维持月供，而不是断供。

第二个“低”是管理费用低，和中小微企业贷款相比，更是如此。因为，如果是中小企业的经营贷款，银行需要花费大量的管理成本去搞尽职调查，而且当下实体经济下行，违约风险陡然上升。但另一方面，我国对利率依然有上限管制，这意味着银行无法收取合法的“高利贷”。

显然，和中小微贷款相比，房贷简直是不折不扣的优质贷款。房贷单笔贷款不多，但非常标准化。

尤其在一线城市、省会城市和核心二线城市的房贷审批，管理费用极低。比如说，只要电脑系统自动识别地段、最近交易数据，就可以判断到底贷不贷。目前，一些银行已经推出了按揭贷款24小时即可审结的电子平台。

甚至可以说，个人按揭贷款者自身的资信状况一点都不重要。在房价永远涨预期没有打破的前提下，即使断供，银行执行抵押权收回住房拍卖，这对银行反而是个好事。因为，银行从喝汤（利息）到吃肉（房产上涨利得），开始分享了房地产暴涨的利益。

从2016年开始，银行的同业业务监管被不断收紧，到了2017年，郭树清担任银监会主席，同业业务更遭受了大整顿，这使得银行迫切需要找到新的增长点。房贷曾一度被银行抱怨“亏钱”，其实根本不是。

兴业银行被称为是“同业之王”，随着近期同业业务受阻，这家银行便将业务重点之一确定为了个人房贷。在兴业银行2016年财报中，一组值得重视的数据是，其个人贷款结构中，重心已明显从个人经营贷款转移到了个人住房及商用房贷款。

2015年，兴业银行个人住房及商用房贷款的不良率是0.34%，2016年，这个数字依然是0.34%。但个人经营贷款则是另一番光景。2015年，其不良率是2.17%，但到了2016年，已上升到了5.06%。这意味着仅隔1年，个人经营贷款的不良率变为了原来的238%。

兴业银行在财报中称，“报告期内（2016年），公司进一步调整优化个人貸款结构，加大支持个人按揭类信贷业务发展，压缩个人经营贷款余额，按揭贷款占比提升 10.69 个百分点，个人经营贷款占比降低6.56 个百分点。”

背后的趋势是明显的，谁说房贷是鸡肋？房贷非但不是鸡肋，而且是越来越成为了香饽饽。

银行个人经营贷款和个人房贷两类资产配置策略的相反走向，何尝不是中国经济的一个反面缩影。但这也不是银行的错，银行只是一个盈利机构，它们做出了最理性的、也是对股东最负责任的选择而已。

一场关于利息的博弈

兴业还不是最典型的一家银行，一直以零售业务而闻名的招商银行才最典型。招行的策略倾向充分说明了个人房贷对于中国银行业的真正意义。

根据招商银行2016年的年报，其个人住房贷款在总贷款余额中占比已经由2015年年底的17.69%提升到了2016年年底的22.32%，而个人住房贷款的不良率却从0.45%下降到了0.42 %。相比而言，小微贷款占比从11%下降到了8.69%，但不良率却从1.53%上升到了1.63%。

招行在财报中称，截至报告期末（2016年），零售贷款占贷款总额 50.45%，“压舱石”和“稳定器”作用进一步凸显。在零售贷款中，个人住房贷款、信用卡透支余额分别占47.37%和 26.89%。招行还表示“大幅压退对公风险资产，为优质资产进入腾挪空间”。

2013年，在招行前行长马蔚华退休、建行出身的田惠宇接任行长之初，有分析认为，招行将一改零售业务为核心的旧路，发力对公业务。但到今天看来，当初的猜测并没有应验，零售业务反倒越来越成为了“压舱石”。

“压舱石”的价值在于利润。招行2016年的贷款和垫款利息收入中，零售贷款的利息总额和平均收益率双双超过公司贷款，分别为825.73亿、6.06%和648.29亿、4.25%。

无论兴业，还是招行，中国所有银行的故事都是一样的。在经济下行之时，零售才是真正的抗风险业务。其中，房贷尤甚。逻辑并不复杂，因为房价永远涨的预期没有打破，必然让中国经济呈现这样的图景：个人拼命加杠杆买房，而银行拼命贷款。

越来越多的银行将命运托付于个人按揭，就如同姚振华曾希望将自己“绑上”全球第一大住宅地产商万科那样，背后都是对中国经济未来某些大势的笃定。在这个大前提下，房贷利息的走高并不难理解。

目前，对房贷利息走高最流行的一种观点是，由于金融去杠杆特别是对同业业务的整顿，银行的负债成本在不断走高，同时，市场的流动性也在变得稀缺，导致一些银行“无款可贷”。

海通证券知名分析师姜超、顾潇啸等人的分析认为，银行利率上浮的核心原因在于“无米下锅”。在2016年，银行可以在金融市场通过同业存单以2.8%的利率融资，所以在4.9%的贷款基准利率下，即便房贷利率打8折也有利可图。到了2017年1季度，同业存单利率升至4.5%，所以银行房贷利率开始打9折、95折以弥补成本上升。

以上分析还认为，“到了2017年4、5月份以后，银行的同业存单都发不出去了，银行自己都没钱了，拿什么去放房贷呢？”

银行的钱变贵，阶段性流动性吃紧，这的确是一个事实。但是，也不能忽略银行和购房者之间的一种正在显性化的利益博弈。实际上，即便流动性充裕，银行也有不断提高房贷利率的内生冲动。近年来，中国银行业“一走高，一降低”的趋势越发明显，即净息差降低，而不良率走高。

根据银监会的数据，2015年一季度，中国银行业的净息差是2.53%，但之后不断走低，到了2017年第一季度，已经降到了2.03%。净息差是衡量银行盈利能力的核心指标，指的是银行净利息收入和银行全部生息资产的比值。中国银行业拥有全球第一的生息资产规模，净息差0.5个百分点的下降，绝非小事。

但另一方面，却是不良贷款率的走高。在2015年第一季度，中国银行业的不良贷款率是1.39%，到了2017年第一季度，这个数字是1.74%。即便从短期看，“不良率”的走高，这也意味着坏账准备计提将极大地削弱银行的利润。那么，作为上市公司的银行们，利润从哪里得到补偿呢？

显然，个人按揭作为一种购房者的“刚需”，银行有博弈的能力。微观经济学的弹性理论说，当需求（按揭贷款）弹性极小，那么供给方（银行）的提价，反而能提高供给方的总收入。一线楼市永远涨？只要这个预期不打破，就决定了按揭贷款的需求弹性极小，银行全行业的“加息”，必然有利可图。

房贷海量的增长，利率的小幅提升也意味着海量的利息收入，从而对近年银行息差的走低起到补偿作用。

中国人民银行的数据显示，2017年一季度，人民币贷款增加4.22万亿元，其中，住户部门中长期贷款增加1.46万亿元，占比约34.6%。

4月，比例再次提高。月末，人民币贷款增加1.1万亿元，其中，住户部门中长期贷款增加4441亿元，占比约40.37%。住户部门中长期主要是个人按揭贷款。

个人按揭利率走高，银行资金成本上升只是因素之一，而且，这只是个阶段性现象。背后更重要的长期趋势是，当实体经济下行，银行只能更多地向房贷要利润。显然，本质上只是一门生意的东西，最好不要把它和“楼市调控”这样的宏旨过度关联。