租售型购物中心选址研究

朱雪++孙旭东　赵凯

租售型购物中心选址研究

朱 雪1 无锡职业技术学院

孙旭东2 赵 凯2 哥伦布（上海）商业经营管理有限公司

摘要：近年来由于住宅地产受宏观调控的制约，使大量的开发资金涌进了商业地产，目前全国有超过3000个大型购物中心项目，几乎每个城市都有多个大型购物中心项目在同时开工建设。但是由于国内开发购物中心专业的团队较少，加上绝大部分项目都是租售型购物中心，更重要的是这里面很多地块其实并不适合做大型购物中心，使得这些项目的未来经营可谓困难重重。所以，选址得当对于租售型购物中心来说至关重要。

关键词：租售型购物中心；选址；影响因素

中图分类号：F716 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01

一、租售型购物中心选址的影响因素

1.目标城市大环境

目标城市的大环境要重点关注两个方面：一是人口与经济，30万以上人口是发展购物中心的基本条件，60万以上是比较理想的选择，100万以上是最佳选择。二是目标城市的商业地产竞争度。人均GDP达到5000美金以上（城镇人口人均可支配收入达到2万元）的城市就可以发展购物中心这种商业形态。此外，租售型商业地产项目的竞争度也是至关重要的。现在很多城市，尤其是沿海一些经济比较发达的城市，商铺的供求已经严重失衡，大量商铺滞销，可见在这样的城市投资租售型商业地产风险还是非常大的，除非是城市绝版的核心地带，否则需要谨慎入市。

2.人口密度

人口密度是极为重要的因素。在项目选址时，需要对项目周边的人口密度做详细的调查。区域型购物中心以商业面积8万平方米左右的项目为例，一般而言，需要在周边1.5公里范围内有超过10万的人口，3公里范围内超过20万的人口，这两个人口密度指标应该都满足为宜，因为1.5公里范围是消费者习惯步行最长距离，而3公里则是最容易受项目辐射的距离。实际操作中，有些一些项目周边3公里左右是居民密集区，而1.5公里范围内则基本没人，其实，这样的项目依然风险很大。

3.交通

交通是很多购物中心选址的盲点。影响购物中心选址的交通因素主要是指项目的外部交通，主要是指人流和车流（包含物流）的易达性。当前城市中许多位置看似不错的项目，但是交通的先天不足使项目的操盘难度大大增加，项目价值大打折扣。例如，项目的旁边经常会遇到有铁路、高架、河流、快速通道、高压线、加油站、绿化隔离带、主干道大坡度等行人无法通过的天然或人为障碍，这种障碍物大大减弱了人流的易达性，使项目的辐射范围缩小，辐射人口锐减。另外，项目周边的公共交通的便利性也十分重要。对于拥有轨道交通的城市最好项目能与轨道交通无缝对接（但应关注轨道交通对地块退界的影响），在无轨道交通的城市，项目周边应有多条公交线路，并设置站点为宜。

4.展示面

许多商家，尤其是主力商家对展示面非常关注，这个会直接影响其入驻项目的意向度。对于租售型购物中心而言，展示面的大小还会对商铺的价值产生重要的影响，因此，这是个需要重点考虑的方面。某些项目，地处城市繁华地段，可是在主街面上的展示面只有三五十米，而项目往里面却有两三百米深，还是断头的，不能通到另一个展示面上，这种项目就很难操作，尤其往往展示面不好的地块都是异性地块，梯形、菱形甚至是多边形地块，这种地块规划的难度极大。

5.地块经济指标的设置

对于绝版地段而言或在对土地价格影响甚微的情况下，容积率会高一些；若容积率会影响土地价格，且所处地段塔楼物业（写字楼或者公寓）不易出售的话，多出的容积率只能造出不易出售高楼层的商铺（三层以上）或是销售难度较大的商业性质塔楼，显然多要来的容积率不但影响项目的建设周期，还影响项目的投资回报期，所以。租售型购物中心项目的容积率一般推荐1.5—2.0即可，最多做到2.5，这种容积率对于项目开发更有利。

在追求高容积率的同时，开发商往往容易忽视建筑密度这个重要影响因素。品牌商家喜欢进驻一楼，买铺客户喜欢一楼商铺，是因为一楼的商铺容易做旺。但是，在地块面积既定的情况下，建筑密度直接会影响到项目一楼可建设商铺的面积。因此，建筑密度是重中之重。通常，购物中心建筑密度的最好是45%--55%，这个密度是比较能够实现项目价值的，对于租售型购物中心尤其重要。

二、租售型购物中心选址的建议

为进一步便于投资决策，根据以上租售型购物中心选址的各影响因素，可制定出租售型购物中心選址的参考模型：

以当前购物中心选址的实际情况来看，能够完全符合以上所有因素的地块是非常稀缺的，也是很难获取的，因此，在租售型购物中心的选址中，应当尽量满足以上因素，个别因素不满足的情况下，需要投资者权衡风险与收益之间的关系，做出正确的选择。