关于房地产开发中施工项目管理的探讨

陈永

摘要：房地产业的兴袁荣辱关乎国民经济的总体发展，虽然中国的房地产业发展较晚，但发展速度还是相当可观的，整个业内竞争比较激烈。房地产开发企业的资金投入较大，并且存在建设周期长和专业性强以及受到政策与市场等不确定性因素影响较多的特点，因此也属于一个高风险的行业。要想在市场不断规范与竞争的环境下实现房地产开发项目的经济效益最大化，就必须对各项目的开发实施有效控制与管理，从而真正实现集约和效益型的开发。本文简单阐述了房地产施工管理的相关问题，深入分析了施工过程中如何管理房地产施工及与其交叉部门的管理问题。

关键词：房地产；施工管理；工程质量

前言

随着科学技术的快速发展，房地产市场越来越火爆。于是，带动了整个建筑行业的迅猛发展。目前，我国在建筑工程施工管理上还存在一些问题，这些问题的出现，使得建筑工程的施工效率低，工期长。因此，有必要采取相应的措施，使施工管理的现状得到改善。

1房地产施工项目管理概述

在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么将工程施工完全发包給一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理，一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（Mc）、设计加施工承包模式、项目总承包模式、CM承发包模式等。对大型工程项目或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证晟大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但目的却是相同的，在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行控制。当然，施工管理也包括与供货商之间关系的协调。

2房地产施工项目管理与控制

工程项目管理从狭义角度可以理解为，以预期的工期、质量以及目标投入等为依托，在其范围内综合管理建设项目工程，进而将预期目标加以实现。但是，以上只是项目管理的狭义概念，它只是紧紧围绕于项目工程的施工管理。近年来，工程的投资规模呈现扩大趋势，设计的领域也逐渐广泛，投资来源不再是原来的单一模式以及在一定程度上逐渐加大了对经济的影响力度，由此工程项目管理的范围开始延伸，不再局限于施工管理，还包括工程的立项以及竣工验收并投入使用这些过程。其中，工程项目的施工也发生了一些变化，改变了原来单一的承包制，而是扩展到项目管理等许多不同的形式上。在建设工程中，项目管理的措施需适应新的形式发展，除了具体可行的技术措施外，还需始终坚持协调可持续发展的宗旨，更加注重主流思想的体现，做到两手都要抓，两手都要硬。

（1）施工合同。施工合同是具有一定法律效益的协议文件，其内容主要是规定了不同参建单位的权利及义务。对于施工合同的管理应谨慎选择合同类型，最好的选择就是价格类型，风险分配形式主要因形式价格的不同而有不一样的体现。一般情况下，施工合同管理的施行按照标准的合同文本进行，允许适当修改。

（2）施工材料的采购。采购施工材料是工程建设的重要任务之一，需要大量资金的投入。材料的采购还需遵循一定的原则，在不影响工程施工的同时还要避免过多材料采购造成的资源浪费，不利于资金的后期流动。因此，在材料采购的管理上，一方面要有详细的计划，另一方面还要立足于原有的库存，以施工进度为依据进行采购，从而达到满足工程施工需求的目的。除了以上提到的关于合同、采购等项目管理外，还包括人力资源管理、沟通管理、风险管理以及工程项目的综合管理等。

3对施工阶段的过程加强控制和管理

房地产甲方对施工项目进行管理，至于项目管理的内容，甲方对哪些必须进行管理、什么内容可以由监理及施工单位自己进行管理等，这些都必须在施工时进行详细的划分。明确各方不同的管理权限，这样甲方对项目施工的管理才能有明确的目标，而不是毫无目标的松散式的甲方项目管理。松散式的项目施工管理是施工单位最不愿意见到的管理，项目施工管理最理想的目标是项目质量符合甚至超过预期目标。项目工期控制在规定的时间内，让施工单位同时取得合理的利润，从而避免甲方和施工单位成为对立的矛盾双方，成为紧密的合作伙伴。对此，甲方在项目施工阶段要从这几个方面着手来进行项目管理。

3.1对工程的质量严格把关

对质量加强管理，返工率要严格加以控制。在项目施工过程中，对工程质量要严格把关，必须对所有细节都充分重视。在整个项目施工过程中，各方质量监管人员要对施工的所有工序都加强管理和质量检查工作，采取严格的措施，避免质量问题，也避免因为质量问题而导致不必要的人力、物力、财力浪费，造成工程投资的加大。

首先，必须严格保证施工单位按图施工。甲方代表必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸进行予以随时抽查，如果发现问题必须及时进行处理，需要返工的立即返工，因此造成的损失必须由施工单位负责，同时，必须注意不能绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，对施工方加以处罚。如果情节比较严重，要责令施工单位停业整顿，降低施工方的资质等级。工程质量达不到规定的质量标准的部分，要责令施工方进行修理、返工，因此而导致的损失由施工方进行赔偿。

其次，要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。房地产建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工方必须先进行自检，再经监理复检后告知甲方代表。要提供书面通知，写清施工方自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时间和地点。验收合格，甲方代表在验收记录上签字以后，施工方才能继续施工。如果甲方代表验收不合格，施工方必须在规定的时间内整改并重新组织验收。而如果隐蔽工程部分没有进行验收，甲方代表检验已经隐蔽的工程部分，施工方要按规定进行剥露检查，积极配合甲方。如果检查不合格，甲方代表在隐蔽工程记录单上不能签字，同时要让施工方拆除返工。

3.2对项目施工作出详细的规定，保证工程如期完成

对于工程的施工进度，甲方代表对施工单位是否根据合同工期进行施工必须认真加以关注，要对是否依照施工组织设计进行施工认真加以检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工而又不能在合同约定的工期内完成施工的，要及时根据情况适当对工期进行延长或督促施工方加人加班，以保证工期。在施工合同中，要有明确的奖惩制度，必须对施工质量的好坏以及施工的工期情况作出详细的奖惩规定。这样甲方可以充分调动施工单位的积极性，保证项目施工的质量和进度。

3.3预防为主，加强对施工的安全管理

在建筑行业里，安全管理是极为重要的一项工作。安全是企业的生命，安全工作对企业的名誉以及管理工作的素质有着直接的影响。在项目施工管理中，必须把安全工作摆在施工管理工作的首要位置，一旦忽视对施工安全的管理，将会造成极大的安全隐患。安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。施工管理人员在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有进场人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。

4协调好不同部门的相关工作

4.1对协调工作的重要性要充分认识，并加強管理

在项目施工中，不同专业交叉部位出现的问题比较容易发现和解决。虽然这些问题大多是一些小的问题，对项目施工的影响一般不大，但有时也会遇到较大的问题，事后补救困难甚至无法挽回。即使是出现一些很小的问题，在事后处理时也比较麻烦，有时甚至会花费很大的代价，对工程的整体质量产生影响，导致不必要的经济损失。要加强管理，必须在已有的管理水平上，对每一个管理环节都必须认真对待，不能走过场。对一些影响工程品质和质量的关键性问题，必须在人事制度、技术、体系结构上建立科学、有效的管理体制，从而对管理水平加以进一步的提高。

4.2发挥监理单位的技术协调作用

首先，必须明确监理的权力。甲方应该对监理单位的监理进行书面授权。监理在授权范围内，对施工质量和施工使用的材料有检验权、对工程的施工进度有检查和监督权以及对工程款结算的否决权和复核确认权等。这样就明确了在项目的施工过程中，监理方是甲方行使权力和技术协调的重要代表。

其次，对监理方履行职责的情况进行监督。甲方代表必须对监理是否在甲方授权的范围内开展了实际工作加以留意。例如在监理查验质量工作后，甲方代表必须对监理所批准使用的建筑材料、构件、设备质量进行实测。如果发现问题，甲方代表要及时责令监理方监督施工单位对建筑材料、构件、设备进行更换，同时可以根据《建筑法》的相关条款追究其相应的法律责任。

5结语

项目施工阶段对房地产企业来说是生产经营极为重要的一环。如何提高项目施工管理的科学性和有效性，需要我们开工前对施工企业的施工组织设计进行审批，并建立合理的组织管理机构、充足地配备专业人才、优化施工方案、采用先进的施工工艺，这样才能确保房地产行业飞速发展。