关于珠三角城际轨道交通莞惠项目征地拆迁补偿费阶段性调整概算的分析

黄醒波

（广东珠三角城际轨道交通有限公司 广东广州 510308）

摘 要：珠三角城际轨道交通莞惠项目途经东莞、惠州两市，全长99.81公里，项目获批的初步设计征地4064.33亩，拆迁57.92万平方米。该项目线路穿越经济发达的珠三角核心区，受国家土地征收补偿政策调整及房地产市场变化等因素影响，征地拆迁补偿标准及其它相关费用均比概算有较大提高，实际费用将超过概算费用。

关键词：征地拆迁；补偿费用；管理

一、征地拆迁初步设计概算批复情况

该项目初步设计概算征地拆迁总费用为172978.94万元。其中：

（一）东莞市。东莞段初步设计范围DK2+591-DK72+611，涉及洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、樟木头和谢岗10个镇街。概算中计列的征拆费用总计64368.82万元，其中，征地1460.35亩，单价16万元/亩，征地费用为23365.60万元；拆迁18.62万平方米，单价0.1999万元/平方米，拆迁费用为37242.64万元；其它费用3760.58万元。

（二）惠州市。惠州段初步设计范围DK72+611-DK105+905，涉及仲恺高新区和惠城区。概算中计列的征拆费用总计108610.12万元。其中，征地2603.98亩，单价12万元/亩，征地费用为31247.76万元；拆迁39.29万平方米，单价0.1879万元/平方米，拆迁费用为73827.24万元；其它费用3535.12万元。

二、征地拆迁实施情况及实际发生征拆费用情况

（一）征地拆迁实施情况。该项目于2009年5月开工建设，项目公司与沿线市各区（镇、街）政府签订了委托征拆实施协议，征地拆迁工作由沿线市各级政府负责组织实施。2010年8月部省合作建设珠三角城际轨道交通以后，项目征拆工作仍根据原协议执行，同时按铁道部《关于明确铁路基建大中型项目征地拆迁有关问题的通知》（铁计电〔2009〕100号）等相关文件要求执行。目前已开工段完成征拆90%以上，其中手续齐全、资料完备、满足阶段性清理条件的约80%。

（二）已发生的征拆费用情况。全线合计已发生征拆费用总额为199645.62万元。其中：

1.东莞市

（1）征地费：已发生征地1282亩，共30215万元，平均补偿标准23.56万元/亩，较概算补偿标准提高了7.56万元/亩。

（2）拆迁费：已发生拆迁18.07万平方米，共49223.17万元，平均补偿标准0.2724万元/平方米，较概算补偿标准提高了0.0723万元/平方米。

（3）其它费用：已发生的其它费用14140.56万元。

2.惠州市

（1）征地费：已发生征地559亩，共9292.66万元，平均补偿标准16.62万元/亩。

（2）拆迁费：已发生拆迁18.45万平方米，共91064.21万元，补偿标准0.4936万元/平方米。

（3）其它费用：已发生其它费用5710.02万元。

（三）预计将发生的剩余费用情况说明。

1.东莞市

东莞段剩余征地拆迁费用预计约37043万元。其中，征地470亩约21795万元，拆迁1.87万平方米约7784万元，其它费用约7464万元。

2.惠州市

惠州段剩余征地拆迁费用预计约90659万元。其中，征地1836亩约24060万元，拆迁23.91万平方米约59550万元，其它费用约7048万元。

全线剩余征拆费用预计约127702万元。全线实际征地拆迁补偿总费用预计约达327347.62万元，对比概算费用，费用缺口约154368.68万元。

三、征地拆迁补偿费用增加的原因分析

（一）征地拆迁补偿标准有较大提高。

1.珠三角经济发达地区征地拆迁补偿标准较高。

本项目途经东莞、惠州两市，所经区域是珠三角核心地区，项目沿线经济发达，人口稠密，征拆涉及厂房、商场、学校、酒店、民房的拆迁补偿以及多块工业、商业用地的回收，补偿标准与其他地区相比普遍较高。

2.房地产市场价格增长较快。

近年来，全国各地尤其是沿海经济发达地区的房地产市场价格水平每年增幅较大。本项目位于经济发达的珠三角地区，受房地产价市场影响，近年征拆补偿标准大幅提高。

3.征地拆迁政策调整推高补偿标准。

近年来，经济社会快速发展，法制环境不断完善，人们对自有财产的保护意识不断加强，因征地拆迁所引发的各种社会矛盾及群体事件时有发生，因此国家相继调整了一批征地拆迁方面的相关政策，各地在实际操作过程中也在不断调整征拆补偿方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令590号）》规定，国有土地上房屋征收按不低于评估价补偿，本项目个别地方对集体土地上的房屋征收也采取了评估补偿的方式，因此导致补偿标准与概算相比增加较大。

4.特殊个案补偿费用较高。

（1）东莞段。

①常平镇卓越地产地块拆迁，该地块约43亩，由卓越地产公司2007年从土地拍卖市场以2.67亿元购得，预计拆迁费用缺口约1.13亿元；②常平镇京九小学拆迁费用缺口约0.5亿元；③常平镇宏远地块拆迁费用缺口约0.2亿元等。

（2）惠州段。

惠州西湖站，位于市中心繁华地段，目前已拆迁完成6.87万平方米，已补偿费用约6.6亿元，折合拆迁单价约9654元/平方米，按概預算批复标准计算费用缺口约5.52亿元。

5.夹心地、夹缝地、边角地征用补偿增加了总体征地拆迁补偿费用。

在实际征地拆迁工作中，部分征地拆迁补偿协议包含了征地红线范围外的夹心地、边角地的补偿。特别是本项目与广梅汕铁路、常虎高速公路等线状项目交叉及并行形成的夹心地，只计列补偿费用、不计征地数量，造成征地单价和总体补偿费用增加。

（二）需缴纳的各类规费的费用不足。

1.征地拆迁工作经费。

根据《关于珠三角城际轨道交通省市出资及土地房屋征收工作的意见》（粤府办[2011]90号）的规定，征地拆迁工作经费按土地房屋征收总费用的3%控制，还有0.2%的奖励基金。按此测算，缺口约2546万元。

2.各类规费。

被征地农民社会保障金、耕地开垦费、耕地占用费、新增建设用地使用费均有不同程度的缺口，按已交纳各类规费的标准测算，缺口约10008万元。

四、申请阶段性征地拆迁概算费用

为依法合规顺利推进莞惠城际轨道交通项目征地拆迁工作，确保完成2013年投资计划，按照原铁道部《关于明确铁路基建大中型项目征地拆迁有关问题的通知》（铁计电〔2009〕100号）、《关于切实做好铁路建设维护社会稳定有关工作的通知》（铁建设〔2011〕27号）等文件精神，根据第三方审价工作和报告成果，我公司现申请阶段性调整本项目的征地拆迁补偿标准及相应费用，恳请批复增加莞惠项目征地拆迁概算费用154369万元，最终征拆面积以广东省国土资源厅测绘院实际测定的面积为准，补偿费用以最终签定的补偿合同为准。endprint