房地产经济波动的影响因素与对策研究

赵明岭

摘 要：作为国民经济发展的支柱产业，房地产事业的发展快速推动着我国GDP建设，随着近年来我国城镇化进程的加深，房地产经济涉及内容日益增多，其包括建筑、水电、家具、装饰以及金融等产业，对国民经济影响范围广、程度深。但是受其自身发展属性的影响，房地产经济增长的过程势必会围绕一定的数值上下波动，一旦波动超出规定范围，则会对自身以及国民经济的构建与发展带来不利影响，故此，本文通过对房地产经济波动影响因素以及预防对策的研究，意于促进投资与消费平衡发展，确保房地产业的良性发展。

关键词：房地产业；经济波动；影响因素；预防对策

引言：房地产经济波动影响因素众多，如国家政策、市场金融、土地建设等，通过这些因素的综合作用，对房地产经济的发展事态构成影响。如今，随着我国房产价格的迅猛上涨，不同程度的引起了购房者与投资者的心里恐慌，因此，如何掌握房地产经济发展的规律与特点，引导其健康有序发展，实现房产经济波动的有效干预，是为一个值得我们深思的问题。

1.房地产经济波动的表现特征

1.1复苏阶段

房地产经济在经过一次循环的低谷后，便会进入复苏阶段，该过程中房地产经济会因需求远远低于供给而出现不平衡状态，因此，当一些开发商意识到问题所在时，便会减少对房地产项目的投资，以此维持市场供需关系，但是，一旦社会净需求量上升，此时便会扭转之前供大于求的局面，推动房地产项目开发建设，进而使得房地产经济进入复苏阶段。

1.2繁荣阶段

房地产经济一旦进入复苏阶段，随着房产交易量的提升，其价格与租金便会随之上涨，进而促进房地产项目的开发与建设，加大开发商的资金投入，在这一市场状态下，持续增长的需求量导致交易市场出现供不应求的现象，从而推动房价与租金的迅猛增长。以生产领域的角度分析，此时便会有开发商抓住商机，极力投资新项目的建设；以流通领域的角度分析，各类（个人与集团）消费者会在市场的影响下，迅速增加房地产消费，从而促进房地产开发的规模与投资不断扩大。

1.3衰退阶段

经过繁荣时期的“不良”推动后，随着房产价格的持续上升，当其远远超过消费者的能力范围时，便会因为实际需求的减少而缩小市场范围，此时供求关系逐渐发生改变，经济发生衰退现象，该现象一旦被市场主体认识到，便会减少（甚至停止）对新项目的投资与开发，此时对于刚竣工或即将竣工的项目来说，由于其在数量上远远大于市场需求，便会导致市场交易减少，房产价格下降。

1.4萧条阶段

在日益尖锐的市场供求矛盾推动下，随着竞争压力的不断提升，房产价格会持续性处于下跌状态，但是，受房地产刚性价格现象的保护，当价格下跌至一定底线时，同时受萎靡的市场和剧降交易量的影响，此时便会出现 “有市无价”的局面，致使在经济关系上 “套牢”投资者与开发商，彻底打乱房地产企业的运转规律，此时房地产经济便会进入萧条状态。

2.房地产经济波动产生的影响因素

2.1经济变化因素

本质上讲，房地产在销售过程中是为一种商品，势必会被外部环境所影响。由于房地产的建设需要经历一段过程，此时其生产成本（如材料进购、工费支付等）投入后便会流通于市场经济中，在宏观经济环境的影响下会一直处于变动状态，受通货膨胀、居民消费、国民生产以及物价水平等客观因素的影响，进而导致房地产的市场需求与生产材料发生变化，致使其产生经济波动现象。

2.2政策影响因素

基于我国市场经济属性的影响，其在政府宏观调控下的一切运行必须以维持社会稳定和提高生产力为目的，此种性质的市场经济，政府总体政策的控制始终贯穿于经济发展过程，政策的变化影响着每一个行业的发展。对于房地产经济而言，由于其涉及领域较广，因此发展过程敏感于多种政策（如货币、产业、财政政策等）和经济制度以及发展目标（任务），一旦新政策与新制度颁布，便均会对房地产经济产生一定的波动现象。

2.3市场供求因素

作为商品形式的一种，房地产在市场发展中始终处于一种供求关系变化过程中，这种供与求关系之间的矛盾会在一定程度上带来经济波动现象。对于人口基数大、消费能力强、经济环境好的城市而言，由于其对住房刚性需求大，实际需求量高，因此房产价格会因商品的稀缺而持续上升，特别是在沿海等一线城市，该现象表现尤为明显；而此时对于房地产供给而言，其也会因资金供应、材料涨跌、技术水平等因素的影响而出现供给过多或供给不足现象，与市场需求的步伐出现差异，进而造成经济波动出现。

3.房地产经济波动预防对策分析

3.1加强土地市场的管理

抑制房地产行业经济上的波动，必须强化政府对土地市场的管理。首先，政府应对土地市场总的房产量进行有效控制，在土地使用方面要加大审批力度，并形成统一的土地管理权，制定科学、合理的土地使用计划，同时对土地的最终用途进行严格的监控，其次，在划拨用地方面，政府应规范相应的操作，改变传统的协议出让，进而实施招标拍卖的出让方式，形成市场化的招标、投标以及拍卖的形式；最后，遵循市场化的需求，实施新型的土地供应机制。

3.2 建立健全的金融制度

房地产市场的健康发展离不开相关金融制度的支持，因此在抑制房地产经济上的波动中，有必要建立健全相关的金融制度。首先，应不断完善房地产企业的多元化融资体系，尽可能地拓宽房地产企业的融资渠道；其次，不断完善住房市场与住房消费的多元化融资体系，尽可能地拓宽住房消费者的融资渠道；最后，建立健全的住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的实效性。在房地产运行过程中，实施融资渠道的多元化对抑制房地产经济波动有着至关重要的作用。房地产融资渠道的多元化的形成不仅仅需要房地产企业自身的努力，更需要管理者不断加强相关的金融制度，不断完善相关的金融体系，为房地产企业的融资活动提供一个良好的融资环境，从而有效的抑制房地产企业经济上的波动，促进房地产企业经济效益的提高。

3.3 制定合理的投资政策

投资政策作为影响房地产行业发展的主导性因素，其出台与颁布紧密影响着房地产行业的发展速度与发展状况，是为保障房地产行业健康发展的关键所在。因此，投资政策在编制过程中，房地产企业应保障好以下几点：①如遇较大程度变更投资主体结构时，便可能会在未来周期内房地产市场出现较大变动。导致该现象出现的影响因素较多，其中与房地产企业风险规避机制不全、产权划分不清、职责归属模糊等因素密不可分；②时刻观测市场投资规模的变动。房地产企业在投资过程中，应尽可能保持投资规模适应于市场宏观经济的规模，避免脱离其基本界面，以防因自身投资规模的较大变更而造成企业经济波动；③设置专业、合理的投资机构。投资机构的设置，其目的在于促使房地产企业在实施投资任务时更加科学与合理，其进行机构设置时，应切实结合市场的调查与研究，合理定位目标市场，科学实施投资任务。

结语

总而言之，房地产经济的发展必然性会出现一定的波动，该过程也并非会呈现出一条平稳的曲线，因此，要想完全掌握房地产经济的发展规律与特点，我们只有依据于社会实况着力研究，通过异常波动的分析，为宏观调控政策的制定提供科学依据，实施推进房地产业的深化改革，实现房地产经济的可持续发展。

参考文献：

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