成熟都市圈大行其道 房地产业前景依旧

毛大庆

2016年全国房地产销售额已达到13.3万亿元，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了我国过去十多年经济成长的动力。美国、日本等发达国家进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长。因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况。

美国发展了很长时间的自由经济房地产市场，目前还会有很多新方式出来，一直处于不断变化之中。由此可见，我国房地产的发展方式仅仅走到第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，第二种发展方式可能马上就要开始。

一、我们走过的弯路

我国房地产走过很多弯路，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对资产配置需求的发展，甚至是我国经济后来在世界地位中的影响都是估计不足的，而且是远远不足。

第一，作为人口大国，我们对人口和资源配置的关系在当时预估不足，比如1998、1999年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，连现在的1/3都不到。这20年提升了4-5倍，且远远没有完成城市化的过程。

当时我们没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求。例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路本身是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题。

我们借鉴其他国家和市场，比如新加坡。新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障制度来保障，但是政府也要市场化运行保障制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制。

德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节。德国税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收来进行平衡，到今天还在用这个制度，这就是长效机制。

我們目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产当成刺激经济的手段，导致很多短期做法的产生，包括地方政府的土地财政问题。但客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但过程之中不断的进行调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题。

另外，关于泡沫问题，任何行业都有泡沫，要注意的是一个度。我国正处在新旧动能转换的过程中，新的经济增长取代陈旧的增长方式是一个非常不容易的过程，因为这个舵太大了。因此，笔者认为，经济转型不易过快，要稳稳当当、扎扎实实。房地产仍然会扮演一个非常重要的角色，而且是相当长的时间内，但扮演的角色和戏码会发生很大的变化。

二、长效机制亟需建立

政府从哪入手？从金融角度正确地引导房地产投资行为，建立长效机制，建立比较完善的金融管控机制，防范系统性风险的产生。这段话虽然不长，但是可以从中读出未来房地产管理的视角：不再是从买房人着手，更多的是从国家金融风险的防控角度着手。

货币总量在这儿摆着，可我们还要增加货币总量，这些货币一定会有一部分流进房地产市场，这是不对的。但流到哪去才对呢？应该流到未来的新兴房地产，比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去，国家会鼓励并支持。如京津冀的发展，一定会带动一批城市群的发展。因此，未来的调节手段会从金融手段入口调节，规范资金的流向。

对于老百姓来说，适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。例如京津冀发展的走势，北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念，一个是雄安新区的发展。这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性，它是国家性战略。这样的动作绝对不亚于当年深圳的崛起或者是浦东的发展，很有可能会成为我国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极。把问题提到这个高度看，可能就会重新看待这个城市的发展格局。我国也在试图把城市这个篮子做得更大，让更多的人能够分享城市化发展的成果。

买房对于老百姓来说，既是一个需要，同时不可避免也是一个资产配置。资产配置当下有很多新的增长点值得我们关注。经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等，未来都会吸纳一大批城市化人口，满足他们的置业需求。我国的城市梯队还是有潜力的，还在发展过程之中，非要到上海市中心、北京市中心买房子，真的很贵，但是不是已经到了顶点，还有待时间来论证。

三、去库存只是阶段性口号

三四线城市去库存喊了两年，尽管一些二三线城市或者所谓三四线城市，甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对火起来，但是跟一线城市比还是不温不火。东莞算三四线城市，它的房地产市场2016年非常亮丽，包括佛山也很亮丽。未来，佛山、东莞、深圳、广州连起来，变成一个城市带，将会有大量的连带发展作用。

东莞为什么这几年房地产持续稳定成长，而且过去一年成长特别快？因为其产业结构合理，现代服务业、高端制造包括科技等一直在这个城市里面孕育，通过高端淘汰低端，不停自我迭代、自我更新。类似东莞的城市还有昆山、苏州、无锡。城市带、城市群发展起来，把饼做大，老百姓就不是非得挤到某一个中心，这也是京津冀的规划发展趋势。

三四线去库存只是一个阶段性的口号，一个阶段就会过去，最终目标还是要找到自己的定位跟经济发展模式。

四、新型城镇化的未来

如何看待新型城镇化？是再建一堆新城镇，还是研究原来已存量城镇的资源能不能被再利用？

首先，要从区域经济战略上看待新型城镇化，比如发展长江中下游流域的物流、资金流、资源流带动城市带，建成上下游承接的城镇化带。京津冀、长三角、珠三角以及围绕成都、武汉、郑州产生辐射效应的城镇化，都是合理的。

其次，小镇建设未来会大量或者非常有效地改变我们的农村形态，给农村带去一大笔有益财富。当我国的个人消费能力、经济总量达到一定程度的时候，乡村消费、小城镇消费，特别是特色小镇的消费一定会成为一个非常蓬勃的领域。

再次，租赁经济仍然是非常吸金的领域。不要小看租赁经济给未来城市发展带来的巨大提升量，要把资产看作资本的一个链条，把资本看作资产的一个重要依托。庞大的房地产存量市场又会激发我国在房产领域内的经济增量，当然这种资产资本就需要高水平的操盘手、机构、职业经理人来运作。

五、住房需求的转变

90后、00后对房地产的意义和观点发生了变化。现在是大众创业的年代，也是一个自媒体的年代，大家对办公的需求和住的需求跟以前不一样了。

比如北京出现很多好玩的空间、好玩的公寓、好玩的场所。我租个场所，有一大堆朋友在一起住，一堆人一起玩，很多时尚的人住在一起，有创业的，有做生意的，有自由职业者……可见，租赁经济的成长一定会到来，以社群的思路来运营，各种各样的产品会迎合这一批年轻消费者的需要，城市会变得多元化，城市空间变得丰富多彩。

从整个世界格局范围来看，过去两年，无论是政策引导还是大的运动性推动，创业创新以及人才的进一步回归和梳理，确实有显而易见的进步。在国际竞争的大历史背景下，我国真的有可能成为一个创新大国。对于个人来说，如果你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，但前提是住，而不是炒。

作者系优客工场创始人兼董事长