中弘股份 构建“旅游+地产”双主业

凭借此次收购，中弘股份成功切入具有万亿级别市场空间的旅游市场，中长期成长空间有望打开。

中弘股份（000979.SZ）是一家总部位于北京的房地产上市公司，近年来公司提出实施轻资产战略转型，最近这一战略转型取得重大进展。

5月9日，中弘股份发布收购公告，上市公司通过境外子公司Neo Dynasty以支付现金的方式向衍昭收购其持有A&K公司90.5%的股权，本次交易价格为4.12亿美元。

A&K为一家根据卢森堡法律注册并存续的公司，这是一家有着50年悠久历史的高端旅游定制服务公司，致力于提供全球顶级奢华私人订制式的高端旅游服务，客户涵盖了包括英国皇室成员，美国前总统卡特、比尔·克林顿，著名慈善家比尔·盖茨、大卫·洛克菲勒，好莱坞著名影星等世界名流，被世界旅游大奖（World Travel Awards）评为“世界一流高端旅游供应商”。

此次交易完成后，中弘股份将由一家纯正的房地产公司，形成地产和旅游雙主业并驾齐驱的格局，完全符合公司的轻资产战略要求。

借助收购，A&K凭借核心竞争优势，有望快速进入巨大的中国旅游市场，业绩高增长可期。从中长期来看，旅游是一个具有万亿级别市场空间的朝阳行业，旅游业务有望成为上市公司未来最重要的新增长点。

构建双主业格局

在此次收购之前，中弘股份是一家纯正的房地产上市公司，几乎所有的收入和利润均来自于房地产业务。

年报显示，2014年-2016年，中弘股份营业收入分别为24.85亿元、12.9亿元、44.52亿元，其中房地产业务分别实现收入23.86亿元、12.11亿元、41.35亿元，占当年营业收入的比例分别为96.02%、93.88%、92.88%。

而在此次收购之后，中弘股份的收入结构将会发生深刻变化，会由单一的房地产主业，形成“地产和旅游”双主业并驾齐驱的格局。重组草案显示，2015年-2016年，A&K公司分别实现收入27.43亿元、31.31亿元，占中弘股份当年营业收入的比例分别为212.64%、70.33%。

这次收购是上市公司实施轻资产战略的关键一环。

众所周知，中弘股份赖以起家的房地产业务，具有“高投入、高负债、高风险”的特点，尤其在国家调控政策频出，以及房地产行业已迈入白银时代的背景下，这种风险日益突出。

为此，近年来，中弘股份提出实施轻资产战略转型，即“A+3”战略，“A”就是在A股已经上市的中弘股份公司，未来将以旅游地产为主；“3”是指公司收购的三家境外上市公司（KEE公司、中玺国际、亚洲旅游），一是将KEE公司采取收购或合作的方式打造成互联网金融平台和营销平台；二是以亚洲旅游为主体，打造成互联网旅游平台，进行在线旅游营销；三是以中玺国际为主体，在管理运营“新奇世界”品牌的基础上，打造成一个全开放的品牌管理及运营平台。

与重资产的房地产相比，旅游、互联网金融、品牌管理行业，均具有轻资产的特点。中弘股份此次收购的A&K，从事的是高端定制旅游服务，这是一家典型的轻资产公司，它的商业模式表现为：旅游因具有明显的消费属性，能够形成长期稳定的利润和现金流；资本投入小，并且可以通过占用上下游的款项，形成较强的盈利能力。

从财报上来看，A&K公司资产中占比最大的是流动资产，截至2016年12月31日，这一科目账面价值为12.58亿元，占总资产的比例为77.18%。其中，账面上的货币资金、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产分别为4.4亿元、4.29亿元，两者合计8.69亿元，占总资产的比例为53.31%，而固定资产账面价值只有1.48亿元，占总资产的比例不足10%。

由此可以看出，A&K公司轻资产的特征非常明显。因此，这次收购不仅完全符合公司轻资产的战略转型，也是上市公司在打造互联网旅游平台方面的重要战略布局。

中弘股份在重组草案中也表示，收购完成后，A&K将给公司带来稳定的利润和现金流，有助于公司旅游板块的全球布局，该板块业务将为公司在未来带来较为健康稳定的盈利能力和现金流水平，随着公司资产配置和产品的多元化，地产经营风险可被有效缓冲，公司的财务报表将持续改善。

发力中国市场

对于任何一家旅游企业而言，中国都是一个不容忽视的巨大市场。据统计，2000年至2015年，中国旅游业迎来高速发展阶段，行业总收入由0.45万亿元上升到4.13万亿元人民币，年均复合增长率达到15.93%，在全球旅游市场中具有举足轻重的地位。

对于A&K公司而言，目前的中国市场仍然是一块尚未开发的处女地，未来的想象空间巨大。A&K 公司中国区首席执行官张迪忠在接受本刊记者采访时表示，A&K公司的消费群体主要来自于欧美地区，目前来自中国占比极小，国内市场具有很大的发展空间，未来中国市场可以成为A&K重要的客户来源地之一。

A&K公司从事的是高端旅游服务。目前，高端服务是中国旅游市场中增长最为迅速的细分市场之一，随着中国经济高速发展以及消费升级的加速，这块市场有望迎来爆发式增长阶段。

相关资料显示，中国游客2015年境外旅游消费额高达2150亿美元，同比上涨53%，在全球游客消费额中排名第一。未来5年，预计出境游人数年均增速17%左右，人均消费增速7%左右，出境游消费规模增速25%左右，5年后市场规模在3万亿元左右。中国国家旅游局预计到2020年，中国出境游游客将突破4亿人次，行业成长空间非常巨大。

对于市场空间巨大的中国市场，A&K公司高度重视。张迪忠告诉本刊记者，早在几年之前，A&K就已经对中国市场展开了大量的前期调研工作，对于进入中国市场的前景充满信心。

相比国内提供类似服务的旅游企业，A&K公司具有明显的核心竞争优势。张迪忠在接受本刊记者采访时表示，A&K建立了分布世界几十个国家地区的旅游服务网络，这是国内任何一家旅游企业都不具备的。

此外，A&K公司所具有的悠久经营历史和全球性高端品牌，也是国内任何一家旅游企业无法企及的。

据了解，A&K业务最早可以追溯至1963年，创始人Geoffrey Kent先生在肯尼亚开始经营旅游业务。自运营50多年来，A&K的客户涵盖了包括英国皇室成员，美国前总统卡特、比尔·克林顿，著名慈善家比尔·盖茨、大卫·洛克菲勒，好莱坞著名影星等世界名流。A&K在全世界高端旅游界享有较高声誉，2015年，A&K被评为世界旅游公司的第二大品牌。

除了巨大的中國市场外，A&K公司其他地区及国家的市场同样也值得期待。A&K公司是一家面向全球范围的旅游企业，通过此次收购，中弘股份成功进入到一个具有万亿级别市场空间的朝阳行业，旅游业务未来有望成为上市公司中长期最重要的新增长点。

对于A&K公司未来的业绩预期，交易各方充满了信心。2017年5月7日，交易对象与上市公司签署了《业绩承诺与补偿协议》，承诺A&K于2017年、2018年、2019年的净利润分别不低于21000万元，28000万元和35000万元。如果实际净利润低于上述承诺净利润，则交易对象将按照签署的《业绩承诺与补偿协议》相关约定进行补偿。

协同效应明显

A&K公司被中弘股份收购之后，其与上市公司体系内原有资产之间的协同效应，同样值得市场期待。

房地产分为住宅地产、商业地产、旅游地产，中弘股份专注于旅游地产开发，目前公司定位于休闲度假物业的开发与经营，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产，已在北京、海南、云南、吉林、浙江、山东等国内核心旅游区域纷纷布局，并初步涵盖了“地缘幅度纵贯南北、涵盖山湖岛海多种类型”的旅游资源。

作为世界一流高端旅游供应商，A&K公司具有高端旅游服务的管理经验、资深行业管理服务团队、品牌知名度、全球高端客户和市场基础、自主拳头产品和高端个性化定制产品。这些行业经验和优势对于上市公司进一步战略转型，进一步完善、提高休闲度假物业的投资、设计及运营能力具有重要的意义。

与此同时，A&K公司的高端形象，将有助于大幅提升中弘股份旅游文化地产项目的品牌价值与影响力，增强公司的竞争力，并巩固和提升公司在行业中的领先地位。中弘股份在重组草案中也表示，交易完成后，公司将完善文化旅游产业链，进一步挖掘国内北京、海南等市场区域价值，这对于盘活相关资产具有重大意义。

对于A&K而言，中弘股份在国内积累了丰富的休闲度假物业开发运营资源，借助公司在境内及境外市场开拓地的旅游管理资源和平台，将为A&K发展亚洲市场提供强有力的支持，形成新的利润来源。

亚洲旅游是中弘股份最重要的境外旅游平台。据了解，亚洲旅游已成为东南亚一线OTA平台，拥有优秀的管理、服务团队，以及先进的技术平台和丰富的旅游配套产品，目前拥有覆盖新加坡、马来西亚、菲律宾、泰国、印度尼西亚、中国等17个国家和地区的B2C旅游平台，这些资源将与A&K形成资源互补。

资料显示，亚洲旅游是一家新加坡上市公司，目前中弘股份持有其29.6%股份，成为亚洲旅游第一大股东。