基于全过程的建设项目造价控制要点分析

张必烈

[摘要]本文分析了房地产项目造价控制存在的问题以及应对策略，细致分析了在项目投资决策期、设计期、招标投标期、施工期及竣工验收与后评价期的全过程造价控制重点，介绍了国际化视野的建设项目造价控制发展方向。

[关键词]房地产项目；全过程管理；造价控制 文章编号：2095-4085（2017）02-0148-02

房地产建设项目造价控制要有全过程的管理思想，贯穿于项目建设的始终，以开发过程和活动分解来实现科学造价管理。目前的建设项目造价管控尚存在一些问题，需要造价管理从业人员科学分析、有效应对，实现项目应有的价值。造价管控的过程是动态的管理程序，除了基于原则和策略策划好各个阶段控制重点外，还需要过程管理，及时纠偏，以成果为导向。

1房地产项目造价控制存在问题与应对策略

房地产项目特色鲜明且难点较多，决定了其造价控制具有较大的难度，目前普遍存在概算高于估算、预算高于概算、决算高于预算的难题，需要深层次发掘从而更好的解决。首先，房地产项目建设用途、规模与功能较为特定，往往需要单件特定制造，无法批量出产品，项目的造价管理也就有了差异性；其次，受项目长周期、多影响的特点决定，造价控制工作也是动态化的，特别是物价水平改变、自然条件变化、政策因素影响均非常明显。此外，造价管理工作还受到项目参建主体较多、主管部门较多、参与人群繁杂等因素影响。

针对以上的复杂性、动态性和主体繁杂性等特点，以贯穿项目所有阶段的全过程造价管理策略，可以较为有效地做好造价控制工作，从组织、经济、合同、技术及信息化等多重措施展开。全过程造价控制不仅从经济出发，更结合了技术层面的理论，发挥组织的造价管理积极性和参与度，形成较为全面有效地管控手段。

2项目全过程造价控制重点

2.1投资决策期造价控制

投资决策期被认为是造价控制最关键时期，通过项目规划、建议书与可行性研究而形成的投资估算确定了项目的发展方向。由于项目模型未定、进度要求紧张、数据信息不全面不真实，投资估算的误差通常达到+30%至-20%。此阶段的造价控制着眼于做足投资分析工作，结合市场实际情况细化数据和资料，对整个项目发展科学引导。

2.2设计期造价控制

设计期结合了技术和经济，考虑经济性合理性的设计管控，在建设工程造价控制方面效果显著，将运营管理纳入全过程管控考虑范畴，更能从整体上降低项目成本。方案的优化可以做到对投资的预控，满足建筑品质和功能的前提下，在投资估算的框架下比较分析，尽可能控制投资。设计期造价控制要求设计工作动态跟进，及时跟踪反馈细节问题，刺激设计人员积极优化图纸，从技术层面做到经济合理。

2.3招标投标期造价控制

招标投标期重点关注设备采购、监理招标和施工招标，设备材料多应用竞争性招标与谈判策略，监理与施工招标要关注实际委任人员个人技术与经济分析能力、完成项目业绩和综合素质，确定能够激发主动性的管理策略。积极竞标的同时，要注意良性竞争环境的营造，在技术和经济考核基础之上，推进合理低价竞争。

2.4施工期造价控制

施工期是各项决策和准备的物质化过程，其质量、进度与造价直接反馈到了项目造价控制上，这三者又相互影响相互制约，需要加以平衡。较为有效的控制结果是高品质、快进度且低造价，需要综合考虑施工环境、品质定位、投资预期以及工期要求，以动态控制思路指导各项过程。施工联系单、签证、索赔等发生频繁，对其控制重点在于各方责权利、工作面界定要清晰、充分考虑环境等不可抗力条件，做好合同管理。

2.5竣工验收与后评价期造价控制

合同是工程造价控制最重要的文件，竣工验收与后评价期的造价控制多围绕其展开。此阶段重点审核各项合同要求、验收合格情况；结算办法、计价办法、浮动条款要求；按照竣工图、变更文件和签证文件，逐项分析。

3建设项目造价控制的国际化发展

国际化的造价控制核心在于对人的重视，发挥造价管理从业人员的作用，调动其积极性以对建筑成本、价格、法律与财务专业領域的综合分析。强化契约精神，在合同中就各项造价管控细节工作予以明确，避免双方的理解偏差带来的矛盾。造价控制工作不单是成本计算，其需要综合前期费用、运营成本、潜在资源等全过程效益，实施决策、设计、招投标、施工、验收及后评价综合控制，推动市场的理性化、科学化与规范化发展。

4结语

房地产项目全过程造价控制工作涉及面广泛，需要介入的管控工作、参与人员、数据资料繁杂，要精细化管控，做到预控、动态控制以及后评价，各项工作相互协调统筹：建设项目具有系统性、复杂性、长周期、多影响等性质，造价管理工作必须考虑其特点，因地制宜；全过程造价管控必须综合投资决策、设计、招投标、施工与竣工验收及后期评价各个阶段的造价管控，各项指标必须细致化、科学化；造价控制工作要强调人的作用，充分发挥专业人才的积极效能，规范行业市场，成为国家经济发展的持续动力。