数字化测图技术在房地产测量中的应用

李晶晶++武盈盈

摘要：近年来，随着现代化计算机技术、网络技术以及测绘新仪器的迅速发展，数字化测图技术因具有更规范、更精确、综合应用性更强易拓展等特点，给各用图单位进行规划、设计计算、综合管理等带来了极大的方便，较好地满足了现代化房产管理的需要。

关键词：数字化；测图；房地产

随着城市住宅建设与房地产业的飞速发展，房地产测绘工作量迅速增加。住房商品化和货币化，产权多元化的发展趋势，对房屋产权产籍管理工作提出了更多更高的要求。传统的手工作业方法愈来愈暴露出工作效率低下、信息共享困难、出错率较高及缺乏透明度等问题，已不再适应新形势的发展要求。近年来，随着现代化计算机技术、网络技术以及近年来，测绘行业在计算机技术的不断渗入下，已打破了传统的模拟测绘方法，数字化测图技术占领了主导地位。其成图成果数字地图具有更规范、精度高、综合性运用强等特点，而且对于各用图单位进行规划、设计计算、综合管理等方面具有极大的优越性。

一、房产测量的意义

房产测量的内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护的依据，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。通过对房屋状况和其权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为房地产产权的管理单位提供基础数据。最后，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意，损害购房者利益，因此推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。

二、数字化测绘技术的优势

（一）它可以通过计算机的模拟，在屏幕上直观生动地（分层）反映出地形、地貌特征以及地籍要素，而且一目了然，基本上改变和弥补了传统产品线条、符号和数字、文字等综合包罗，非具一定专业知识才能读懂的缺陷。

（二）数字化测绘产品在使用、维护和更新上具有方便快捷的特性，能够随时保持产品信息的现势性，可以随时补充修改，随时出新图提供使用。

（三）根据不同用户的需要，可以对产品的各种要素进行数据再加工，得到不同用途的图件，而且还可以随意对图形进行拼接、缩放，用途更广泛。

（四）利用数字化（地形、地籍）测绘成果，作为底图，可在计算机上进行各种规划与设计（如土地资源开发规划和城市道路网的设计等），可方便地进行许多方案的设计与比较，对各种要素的统计、汇总、叠加、分析也方便、准确。在计算机的帮助下，大大提高了测绘生产作业的自动化、科学化、规范化程度，数字化测绘产品的应用水平也将达到新的高度。除此以外，在其他方面还显示出很多优越性，但从以上几点足以可见数字化（地形、地籍）测绘很符合现代社会信息的要求，是现代测绘的发展方向。因而，以前以传统测绘为主的专业测绘单位，现在是以发展数字化测绘技术作为发展的目标与方向。

三、房产测量过程中计算机数字化技术的实现方法

（一）房产调查

在开展调查工作之前，进行了房产测量与调查的宣传工作。房产管理局印制房产调查与测量通知书，分发給单位和个人。在房产分区的基础上，调查人员根据表格所列内容，实地填写有关项目。需要单位提供资料才能填写的项目，与单位进行协商，请其出具有关的文件资料，然后正式填写表格。房产调查的同时进行房屋勘丈。要求实丈每一条边，画好外业勘丈草图，确保面积计算的顺利进行。

（二）碎部测量

界址点、建筑物角点及其它要素测量均采用拓普康GTS-211D全站仪进行数据采集。隐蔽地段的碎部点采用距离交会等间接方法求得：在实地量测有关长度，利用计算机辅助绘图法求得。由于在房屋勘丈过程中，对房屋的每一条边都进行了钢尺量距，因此对规则建筑物只进行两个定位点的采集，对别墅等不规则的多边形建筑物将其特征点全部采集，以便于内业成图。

（三）面积量算

对规则建筑物，内业人员按外业勘丈草图，将勘丈数据平差处理后绘出每幢建筑物的分层平面图，用编写好的面积计算程序求取各层面积，然后对各层面积求和以获得整幢建筑物的面积。对于需要进行分摊计算的住宅楼，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。利用AutoCAD的Offset命令，先绘出该住宅楼的外围图形，计算出总建筑面积（S总建筑面积），然后利用Offeet命令将图形向内偏移到墙体厚度的一半处（阳台处不进行偏移），计算房屋的总套内面积（S套内总面积）。

（四）房产图编制

房产图成图可以采用南方测绘仪器公司开发的CASS4.0地形地籍成图软件，并利用Lisp 语言在AutoCAD平台上编写了边长注记及面积计算程序。首先利用CASS4.0的“数据通讯”功能，将外业采集到的数据传输到微机中，然后进行展点，根据测量草图及外业勘丈草图，绘制好房产总平面图，在此基础上利用CASS4.0进行分幅图、分丘图的制作。房产分幅图、分丘图、分户图上的表示内容及表示方法依GB/T17986.1―2000《房产测量规范》第一单元：“房产测量规定”及GB/T17986.2―2000《房产测量规范》第二单元：“房产图图式”。

（五）传统模拟图的扫描矢量化

自房产测绘工作开展以来 ，各房产测绘部门都先后测制积累了大量的分丘或分幅平面图。在实现对原有数据从新利用的过程中，我们可以使用扫描仪进行传统模拟图的矢量化处理。这种感觉处理方法不仅灵活方便、效率高、见效快，而且实用性强、成图精度高。

四、结束语

计算机数字化技术在房产测量过程中的应用，不仅是房产管理数字化、信息化的需要，也为房屋产权的信息查询、配图等提供了更加便利、直接的方法。另外，计算机数字化技术的应用还能较好的解决因拆迁、改造等房屋结构变化过程中房产修测过程中的困难。最后，房产测量过程中的计算机数字化技术还具有测量精度高、数据处理准确、信息共享便利的特点，不仅大大提高了房产测量工作的效率，还使得测量结果的保存和查阅更加便利。

参考文献：

[1]李向明 .房产测量技术探讨 [J].大众科学，2008（1）.

[2]杨德麟， 等.大比例尺数字测图的原理、方法与应用[ M] .北京：清华大学出版社， 1998.

[3]房产测量规范（GB/T17986， 1-2000）[ S] .北京：中国标准化出版社， 2000