房地产企业下半场怎么打？

编者的话：中国房地产市场迎来史上最密集、最重磅的调控组合拳。自去年“9·30”新政以来，中国超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。告别20年“黄金时代”的中国房地产企业在下半场应该怎么打？四位行业大咖近日给出各自的战略。

建业地产董事局主席胡葆森：

中国房地产还能“朝阳”15年

过去的20多年，房地产一直是我国国民经济的支柱产业。目前，中国的城镇化建设刚到中期，去年年底全国城镇化率接近57%。沿海城市的城镇化率较高，但一些内陆省份如河南的比例为48%，滞后于中国城镇化的平均水平。我认为河南等省份城镇化的进程还需15年到20年。从整个中国看，房地产作为朝阳产业、国民经济的支柱产业之一的地位还会继续保持10年、15年，乃至更长时间。

中国房地产行业过去20年的快速发展主要受益于城镇化红利、需求红利。按照国际发展规律来看，人均GDP超过1万美元以后，住房问题会得到基本解决，也就是供求矛盾没那么突出，人们买房的增长幅度会降低，房地产市场基本达到饱和。现在中国的人均GDP大概在8000美元左右，估计大概十年后，可能会达到这种状态。当然，现在很多人买房不只是为了满足居住需求。因为前些年股票市场不太好，房子变成了一种投资工具。未来，房子当然还具有投资功能，但随着金融市场日渐成熟，会有一些资金被分散到股市等其他一些投资工具上。

目前，中国社会正在经历一个很大的变化：进入中等收入阶段后，自然产生消费升级和需求多元。在房地产业内部，也出现了一个趋势：市场份额不断集约。去年年底，中国百强企业占全国商品房市场的份额从2015年的不到30%提升到40%，集约速度非常快。预计5年之内，这一数字将达到60%以上。在香港，70%以上的房地产份额被五大地产商瓜分。这是一个必然趋势。那么，房地产企业应如何适应这些变化？中国地产业的新动能是什么？

我认为，传统开发商将从原来单一的住宅、写字楼的提供商，向新型生活方式的服务商转型。过去20年，开发商只会买地、盖房子，然后卖房子，把钱收回来再买地。开发商是房屋的建造者和销售者。5年后，这种开发商会越来越少，开发商将更侧重服务，从原来保安保洁、绿化、维修等普通的物业管理服务，扩展并上升到社区电子商务、会员服务、社区教育等领域。此外，产业园区开发商、以经营不动产为主要商业模式的平台型企业、生态型企业也将越来越多地出现。下一步房地产企业如何与教育、科技、文化、旅游、商业融合，甚至与体育融合，这都是我们需要思考的问题。最终目的，是希望在融合后，从单一的住宅开发商变成一个新型生活方式服务商。我认为，房地产企业自身的转型，实际上也是在践行供给侧改革。

不过，这个转型过程会很漫长，转起来很痛苦，不会一蹴而就。我们五六年前就开始做这方面的探索。要完成新型生活方式服务商的初级模式，大概还需3年。我们的战略转型尝试还包括“六产”，就是一产+二产+三产。我们有4个绿色基地，其中一个基地占地5000亩，里面有农业种植，我们从荷兰引进鲜花技术，发展旅游业；有一个小镇，解决了生活、居住等问题；还有一个大食堂，覆盖周边几百平方公里的区域，周边很多地区的人都去那里吃饭。去年，这个大食堂一个月的营业额达100多万元。在这个基地，跟房地产企业发生关系的人，慢慢会变成多重关系，他们可能既是你的业主，又是球迷，还可能是学生家长，甚至某个项目的投资合作者等等。围绕着房地产主干业务，它将变成一个商业生态系统。5年后，大的生态系统可能就成型了。

做企业的人，不关注宏观的形势不对，但关注太多了，天天听各种论坛、各种数据也不对，那样就可能没有精力关注自己企业内部的事情了。企业应该不断反思，不断创新，不断研究客户的需求，把眼前的每一件事做好。这样，无论发生什么变化，存在怎样的不确定，你都可以生存。▲

朗诗集团董事长田明

地产业告别重资产从1.0向2.0过渡

中国政府近年来对房地产业实施大量行政调控措施。我认为做法是正确的。因为当前的主要问题是，货币量太大，很多资金找不到去处，城市土地和住宅资产在某种程度上变成无形资产。如果不采取措施，将导致资产价格被吹到天上，会出现非常大的问题。2016年下半年已经看到这样的景象，即使在一二线城市采取调控措施的情况下，依然控制不住快速上涨的趋势，现在更多三四线加入调控行列。如果不能很好地解决问题，房地产市场有可能出现泡沫。所以，对于政府采取措施，大家还是有共识的。

我从来不用“上下半场”、“黄金时代”、“白银时代”的说法，我认为房地产发展的形态用1.0、2.0的方式去表述更恰当。中国现在正处于从1.0过渡到2.0的时代。1.0是指过去用较少的钱买一块地，贷款、盖房子，销售后现金流来了，除项目开发外，大部分钱再去做第二、第三个项目，本质上是一种重资产模式。现在，中西部一些地区还能看到这种模式，但在东部及沿海发达地区，这种模式越来越少，因为拍地的成本变得非常高、审核也更严格。所以，房地产企业必须转向轻资产、专业化的2.0时代。所谓专业化就是服务化，包括开发服务、金融服务、养老服务、物业服务、出租公寓服务、绿色环保服务等。比如，我们没有把养老项目当成地产开发，而是采用轻资产模式。我们是二房东，向政府及社会租赁低效使用的资产，进行设备设施安置，植入配套系统和服务团队。我们更多把养老看成人力资源业务。那么多老年人需要年轻人照顾，能不能找到合适的人，能不能用一种激励机制让他愿意在这干下去，非常关键。

2014年我们提出战略转型升级，2016年年底，40多个项目中没有一个是我们完全的股权，最多持股不超过50%，绝大部分是30%左右，甚至有一部分项目我们没有股权。我们的利润里已经有一半以上来自轻资产，还有一些利润来自投资产生的回报。▲

天泰集团董事局主席王若雄

做特色小镇，机会还很多

有一句老话，“日光底下无新事”。就是说，今天发生的事历史上都发生过。从房地产市场的发展趋势看，美国、亚洲都有其发展的阶段性和规律性。你到欧洲、北美去看，很难找到脏乱差的乡镇。但中国呢？我其实不太赞成“上半场”和“下半场”的提法。如果一定要用这个说法，我认为，所谓“上半场”主要是指一二线城市，已经发展得很好。但在我们广袤的960万平方公里的土地上，很多市、县、乡还有非常大的发展空间。所以，如果有“下半场”的话，应该是往“下”走的态势，使得我国的整体发展日渐平衡。

未来，中国房地产企业的发展，我认为有三个关键点。第一，最重要的还是专业能力。无论是开发周期、经营等专业技术，如果你能处在不败之地，后面还是会有很好的发展可能性。第二，轻资产化。我们有很好的专业团队，可以在轻资产化上做很多攻克，比如做“3+1”，就是品牌、物业管理、专业服务加上投资。如果你的专业技能好，战略调整好，特别是走轻资产路线的话，未来前景非常广阔。第三，新兴产业小镇也是未来发展方向。

一个小镇除了传统上环境保护、交通便利等要素外，更需要强调的是产业。第一个产业是农业产业化。其实过去对农业我们的认知是有一些问题的，但是今天，我们对新农业的预期大大提高了，甚至有人认为，新农业已经不仅仅是食品，已经和观光、旅游等融为一体了。除了传统产业，其他的特色产业能不能引进来？你建了这些小镇，小镇里的人在干什么？只是在这居住吗？还是说这个小镇本身能给他创造很多工作机会？这些年我到台湾参观了很多小镇。台湾有几个大都市聚集区，但大部分台湾人还是居住在各个小城镇里。有意思的是，每一个小镇都有特色产业。去年我在台中看到一个小镇，它的主要产业是做巧克力，这对我有很大启发。我认为，未来的小镇不仅是建筑上有多美、规划多少合适，更重要的是，在打造小镇的同时，把特色产业引进来。从这个角度看，中国的机会特别多。作为开发商，如果愿意投入一些时间、精力在这方面做研究的话，会有很大收获的。

现在世界进入一个不确定时期，我个人判断，中国风景独好。中国从2003、2004年就开始调控房地产市场，我们都是经过历次运动的老运动员、专业运动员了，面对各种各样的波动，我们真的已经把它当作一个常态来看。所以，我对未来中国房地产市场还是持乐观态度的。▲

优客工场创始人、董事长毛大庆

共享办公，房地产新的内容资产

几年前我在万科管创新业务时，我在美国待了一个月，走访了40多个投资机构，当时主要问他们一个问题：在房地产领域，除了买地、盖房子，还有什么是资本看重和追求的？他们告诉我一个很有意思的领域：共享办公。这其实就是房地产新的内容资产，也是一种新的运营模式。这个模式能够存在、存活，主要是因为有人用。在中国，下一个时期对不动产使用的人是谁？除了买房子住的人，还有很多是用房子的人。

用房子的人用法不一样，所以会有很多人拿房子变出新的东西。

我们常说要对传统行业进行变革，但实际上，只有原来使用者多的行业才有产生更多颠覆性的可能。如果原来的传统行业没什么用户，你把它颠覆了还是没用户。我认为，在中国做共享经济以及颠覆性模式，房地产行业仍然是蓝海，因为这个行业原来的用户量巨大，只不过以后用的方法不一样。

现在，中国存量房资产管理价值达160万亿，这就是将来新的运营型房地产的生产资料。早年开发商竞争土地，将来会变成竞争房子。使用者未必对产权有强大诉求，但对使用权有很大诉求。这才会产生把使用权进行分享的业务，最直白的就是共享办公。以后中国的企业越来越多，企业小型化、碎片化趋势会越来越明显。因为互联网颠覆了整个社会生产资料和生产要素的整合，原来做一个企业，基本上只要我有钱就能把要素都整合在我这，企业变得越来越大。但现在的企业不见得大，更多的是做垂直，一件事一直做下去就行了，将来会出现更多小微公司，这些人对办公场所的需求就有变化了。这几年，我一直在做共享办公。我问过很多做互联网新模式的创业者，为什么要到共享办公里来？他们说，做互联网的人非常分散，公司变化很大，今天30个人，明天一下就可能变成130人，这些人去写字楼租办公室非常不合算，他们一定要在最便利、最快捷的办公室里办公，共享办公的模式就是因为用户的新需求而产生。

最近，我还看到很多好玩的共享，比如美国出现了把购物中心的部分区域变成共享教室的模式。这样，老师的成本节省了，购物中心的收益提升了。还有共享厨房、共享客厅、共享剧场等。伦敦的一个工厂被改装成小剧场出租，谁租谁表演。这些模式都跟人的生活方式不断变革关系密切。▲

（本版文章根据四位企业家在2017绿公司年会中的发言，由本报记者张妮采访整理）