欲做“房奴”而不得的时代

王豫刚

对“伪中产”而言，恐怕2015年之后很长一段时间，将是欲做“房奴”而不得的时代。

自2014年9月放松限购和降息两大杀器先后祭出、“地产去库存”以来，“京沪穗深”住宅价格出现了一波迅猛的上涨，在2016年，演变为合肥、厦门、南京、武汉、苏州等地楼市迅速跟进。在这一进程中，很多城市的住宅均价已经基本脱离了这些城市普通工薪层有能力购买的下限，与此同时，也给网络话语权和住宅置换购买的主力——30-35岁前后、面临“二胎”问题的城市“中产”群体——带来了极大的压力。

帝都30万一平方米过道学区房的出现，便是这一进程的分界点，也是“一线中产”这个虚幻认知被证伪的时刻。对这些“伪中产”而言，如果说2015年之前是“房奴”时代，恐怕2015年之后很长一段时间，将是欲做“房奴”而不得的时代。

做“房奴”的门槛

在北京做“房奴”，门槛多高？我们粗略算一下：

在昌平区南邵镇，地铁昌平线南邵站附近的新盘北京风景，95平方米两居户型，总价在460万元左右，首付3成约140万元，按揭30年，月供在当前利率下大约1.7万元。此外，需要准备大约15万元的装修和家居预算（已很保守，宜家样板间+全套小米电器）。

南邵距离最近的一个就业集聚区是上地，中国IT产业核心，距离是大约25公里，地铁通勤时间保守估计为1小时15分钟左右，不考虑堵车，出租车费用约91元。如果这位市民想去逛故宫博物院，要跋涉近50公里。

另一方面，2016年5月5日，两宗昌平南邵地块被招商局地产以总价61.95亿元摘得，楼面价均超3.3万元/平方米，未来住宅预期售单价7-8万元。这意味着，未来北六环外的南邵，90平方米刚需房或将晋升为总价700万的“迷你豪宅”，显然“房奴”门槛将大幅提高。

假如要进入“西海东朝”四个核心城区，还要追求学区房，那么你最好放弃实际的居住功能。在海淀区四环边的2004年住宅湯泉逸墅，对口首师大附小总校，113平方米两居报价1200万，首付360万，月供5万。最关键的是，银行按揭需要合法收入证明，由于还款支出不超过家庭月收入50%，开得出月收入10万的合法收入证明将是另一隐形门槛。

“6年后入学”的期权估值

国内住宅，特别是一二线城市的自住住宅，对大部分人来说是一个附带各种期权的可交换债。比如本小区户口满六年，小孩才能上小区的对口小学，这一“期权”如何从基本面来定价？中国一二线城市住宅最重要的基本面价值是其户籍（居住证）归属和附加公共服务，某种程度上，京沪深和区域中心城市购房市场类似投资移民买绿卡入籍。教育产业化叠加儒家耕读传统，带来了学区房和补习班的大牛市。

再来看市场给出的“期权”价格：北京五环内三居基本已进入“千万时代”，也就是说，上满7成按揭杠杆月供4万，假如双方都有工作，在保证财务安全的前提下，年税后薪酬需要100万元左右，才能供得起房。

对并无太多积累、也没有被动收入（股权分红、房租收入或者信托、资管产品固定收益）的北京“伪中产”家庭而言，全家三代供一套房子，这就是现实。而你的交易对手方，没有资本利得税，没有遗产税，没有房产税，甚至可能把本需要他自己承担的增值税、所得税和中介费用都转嫁到你头上。更可怕的是，你的竞购对手大部分是全国各地的精英子弟，家底雄厚，名校毕业，起薪50万，甚至拿得出全款。

但最可怕的是，在长达20年的降息周期、不断缩减的土地供给、不断冻结的有效交易之下，这个巨大的泡沫已经坚硬无比，你是否还要押上全部身家和30年的未来，去博一个孩子在重点小学里成才的概率？

对“刚需”而言，评估自己的承受能力是首要的。仅从户籍和现金流角度看，买个30平方米中心区“老破小”落户然后出租，再用省下来的钱办按揭，租个大房子自住，可能更实惠。

在一年的暴涨之后，在严控人口和“京津冀一体化”的政策指引之下，环京楼市的大门随着限购政策而慢慢合拢。混淆自己的“投资移民”需求和虚妄的“增值”，才是大部分“中产”痛苦的根源，而“满五唯一”就是你的移民监。

脆弱的家庭现金流

对于绝大多数普通买家来说，一线城市住宅市场非常不友善。他们只有居住需求，却不得不跟投资需求赛跑、抢夺、竞争，并承受“投资移民”的门槛要求。如果你没有中到出生在本地家庭的“子宫彩票”，那就必须面临典型的新移民问题：保住自己的社会阶层，让后代能够“扎根”。

住宅作为普通居民最大的金融融资工具，本就是杠杆的艺术，上杠杆主要看现金流，因此买房的关键在于还贷。工资养贷、股息养贷还是房租养贷，区别大了去了。在中国当前的税收体系下，工薪收入处于极大的劣势：缴纳社保、个税之后，税后收入可能只有名义薪酬的6-7成；维持职业资格要各种主动被动教育培训，才能通过薪酬提升来改善现金流，积累部分可投资资本。

即便已经拥有房产，还要面临巨大的“级差地租”：在当下的限购政策下，购买二套房之后，自己的现金流状况将严重恶化。如果是先卖后买的置换，在严重降低自己净资产水平的同时，还要暴露在半年左右（过户交易周期）的涨价风险之中：2016年，很多一线城市小区价格跳涨了大约30-50%。

工资养贷的持续性同样需要考虑。对大多数工薪阶层而言，45岁左右是个坎儿，这是职业生涯的顶峰。假设你25岁开始工作，工作35年，60岁退休，45岁后的15年，职业薪酬可能触及玻璃天花板，甚至面临失业风险。在考虑购房需求的时候，必须估计到这一层面。

要防范这种风险，尽早开始积累获得被动收入的能力，开拓本职工作的衍生收入渠道，是唯一的解决办法。其途径，由易至难有以下四条：首先是尽可能多地储蓄，避免虚荣和攀比，减少无用支出；其次是重组、跃迁自己的职业生涯，尽量获得更高的薪酬收入；然后是获得专利、版权、期权、股权或生息资产的收入，这些资产能够在“无人照看”的状态下为你产生现金流；最后，提升自己的投资和识别风险能力，以便抓住门槛较低的投资机会：比如2013年股息率8-10%的蓝筹股和市盈率20倍以下的优秀成长股，比如2013年100人民币左右的比特币，再比如不要上了各种易租宝的当。

除了现金流储备，为实现学区房梦想，你可能还需要考虑以下几项：仔细研究目标区域的教委政策，多去目标楼盘踩点，没事多和小区门口中介聊天，办个专用手机号去看房。地产市场上的交易流程是非常透明的，全部都可以计算，贷款和税费计算工具基本免费，数据源也很好取得——住建委官网就是一个数据宝库。

抱怨和焦虑一点用处也没有。既然有了买学区房的小目标，何不立刻行动起来呢？测算，计划，追踪进度，不断改进，定期核对修订，这比花钱去微博问答或分答看大V实惠多了，666块钱够你坐地铁搭公交骑摩拜看一个月房。