住宅小区装饰工程管理经验探究

郭长征

【摘要】江苏省和南京市对住宅管理出台了具体的控制标准和验收管理办法，2008年南京市发布了“南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）”。2013年江苏省对“《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/J 16-2005”又进行了修订，目的都是为了保障竣工房屋观感质量和使用功能。全装修模式下的住宅交付又是政府推行和鼓励的，如何做好全装修住宅质量管理，作者通过某住宅区全装修质量管理实例进行了总结和梳理。

【关键词】全装修；施工组织；施工管理；受控

一、住宅小区装饰工程概述

某大型住宅区有1900户，装修工程概算投资额5亿元，该工程为某次大型运动会配套工程。牵涉到“墙体拆除和新砌，原墙面、天棚腻子铲除，装修包括实木复合地板、 地砖地面；墙砖和墙纸墙面；阳台铝格栅吊顶及室内局部石膏板吊顶；中央空调系统；送风净化过滤的新风装置；厨房整体橱柜”等装修改造内容。如何从“施工组织、施工管理”等角度使工程在裝饰施工的全过程中，各个环节始终处于受控状态，工程管理更加合理而有效，最终结果保证每家每户能够满意。我们进行了认真实践。

在该住宅区的装修管理过程，作为项目管理核心的建设单位坚很好的承担了责任。先有建设单位的精装修管控办法，管控办法包括“组织、样板实施、交接验、材料控制、工序验收”等都有清晰的规定。做好交底是保证建设团队包括操作人员对所做的工程有深入的理解，为保证工程项目的质量达到设计要求和规范规定要做的一个重要准备。交底工作包括设计交底、技术交底、合同交底等。这种各类交底我们能坚持按要求实施，同时也进行了一定拓展。项目监理部组织实施了墙地砖排版、样板间实施、墙纸施工、国外项目管理经验、合同管理跟踪等多项交底，对施工组织设计、施工方案、设计修改等内容的交底工作，监理部跟踪施工项目部的交底情况。全部交底内容报一份在监理部备查。

本项目是分批招标实施的，施工单位通过激烈竞争获得施工承揽合同，虽然按要求组织了有关交底，编报了施工组织设计等技术文件，项目管理团队应该保持稳定，施工过程应该针对工程特点制定质量通病防治措施，并依此开展PDCA质量控制活动。但实际上施工项目管理团队很少有在质量管理上下功夫，我们有的标段项目经理出现脱岗情况，项目班子拼凑，一个管理人员兼多职，管理不顺畅，验收走过场。对质量问题的重复出现是有很重要影响的。

装修工程坚持“样板引路”做法贯彻和实施。项目合同中有明确要求包括“材料样板间、工艺样板间、交付样板、成品保护样板”等，监理部组织各施工项目部分头学习，在规定位置及时完成样板施工，通过业主组织考评。 “样板引路”将原本抽象于图纸上的简单线条，更加具体化，给人一种更加直观的效果，便于甲方及监理及时跟进，在工作面没有大面积展开之际进行及时变更，将设计再次优化，及时确定主要材料和工序标准。“样板引路”在小区装饰中是一个特别需要和有效的管理办法。

二、住宅小区装饰工程管理过程中的问题以及经验总结

管理团队由于标段、班组、施工人员多，过程中出现了质量问题和经验教训，总结这些经验教训，以利于大家借鉴。

三、结束语

精装修工程质量管控必须严格执行规范的标准。对作业条件、基层验收、材料报验，检查数量施工项目部和监理部等机构要熟悉规定，规定执行要细致全面，将数量较多的施工人群意见统一，在认真完成交接验、排版、交底、样板引路这些基本规定后，加强过程管理，是能够保证住宅装修质量的。否则民生工程引起的社会负面效应和施工项目部自身的经济损失都是很大的。