供给侧改革视角下绿色建筑运营优化激励研究

霍怡

摘要：面对“供给侧改革”新常态，为改善我国绿色建筑运营阶段达不到“真绿”的现状，文章从绿色建筑运营阶段切入，首先总结了我国绿色建筑运营相关政策现状并分析了运营阶段相关主体，提出政府应该为对绿色建筑提供运营管理服务的物业管理企业进行直接激励；接着构建博弈模型，探讨政府与供给端的目标策略选择，研究表明：政府应根据绿色建筑星级为物业管理企业提供差异化的激励，以实现我国绿色建筑产业可持续发展。

Abstract： Under the guidance of Supply-side reform， in order to improve the actual operation effect of green building in China， this paper starts from the operation stage of green building， summarizes the current policies of green building operation and analyzes the principal parts in operation stage. The anthor holds the idea that government should incentive property management enterprises immediately which provide operational management service for green buildings. Then a game model has been built to discuss the choice of target between government and property management enterprises. It's shown that the government should provide different incentives for property management enterprises according to the green building rating， and achieve the sustainable development of green building industry in China.

关键词：供给侧改革；绿色建筑；运营；激励

Key words： supply-side reform；green building；operation management；incentive

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）12-0001-03

0 引言

“十二五”时期以来，我國经济发展过程中长期性结构不合理现象日益突出。2015年11月，习近平总书记在中央财经领导小组会议上首次提出了“供给侧改革”，明确提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”[1]。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》也提出：坚持创新供给、增加有效供给、优化服务供给已经成为新的发展思路。

绿色建筑的理念自进入我国以来，得到快速的发展。截止至2016年9月底，全国累计已有4515个项目取得绿色建筑标识，取得运营标识的项目仅占取得绿色建筑项目标识总数的6%，在取得设计标识的项目中继续申请取得运营标识的项目只占6.4%，同时除已获取运营标识的绿色建筑项目技术落实情况较好以外，有不少取得了设计标识的高星级项目到运营阶段出现了设备运营管理落后、环境管理差、能耗设计水平和运行水平严重不符、社区和谐亟待提高等情况，达不到预期的绿色目标。

面对供给侧改革新常态，中国的绿色建筑发展必须走创新之路，需要绿色建筑全产业链整体创新。对于取得绿色建筑标识的建筑如何保证其按照设计要求运营是我国绿色建筑面临的重点问题。文章就我国绿色建筑运营的政策现状进行归纳，对绿色建筑运营管理的相关主体进行分析，运用博弈论模型研究在运营阶段如何对供给侧的物业管理企业进行激励以确保绿色建筑绿色运营，最后对政府接下来的政策提出建议。文中论述所涉及的物业管理企业是指为已经取得绿色建筑标识并已经投入使用的绿色建筑提供运营管理服务的物业管理企业。

1 我国绿色建筑运营相关政策现状分析

国务院发布的《国务院办公厅关于转发发展改革委住房和城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》中指出：“尽快制（修）订绿色建筑相关工程建设、运营管理、能源管理体系等标准”。财务部和住房和城乡建设部联合发布的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》中指出：“尽快完善绿色建筑标准体系，制（修）订绿色建筑规划、设计、施工、检验、运营管理及相关产品标准、规程”。2013年4月，住房和城乡建设部发布的《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》中指出：“注重运行管理，确保绿色建筑综合效益”。《绿色建筑技术导则》、《绿色建筑评价标准》中都就绿色建筑运营管理部分做了详细阐述。

北京市对取得二星、三星绿色建筑运行标识的公共建筑项目和住宅建筑项目奖励标准为二星级标识项目22.5元/m2，三星级标识项目40元/m2，奖励标准根据技术进步、成本变化等情况适时调整。2015年4月山东省对绿色建筑评价标识项目的奖补依据由原来的项目设计标识星级变更为项目所获运行标识星级，获得运行标识的绿色建筑按由低到高的等级分别可获得15、30和50元/m2的奖补资金。自2016年起，项目获得“绿色建筑运行标识”后，经核查符合相关要求的，一次性拨付奖励资金。2016年上海市对满足相应建筑规模和建筑要求的获得二星或三星运营标识的绿色建筑每平米分别补贴50、100元。江苏省对获得运营标识的绿色建筑再奖励10元/m2，并且优先支持获得绿色建筑运营标识的纪念性建筑，文化、教育、医疗卫生建筑和交通枢纽建筑等，同时从公示的项目来看，江苏省绿色建筑补贴逐渐向运营标识项目倾斜。

毫无疑问，国家和地方的相关政策表明，绿色建筑的运营已经引起了重视，但现行绿色建筑标识项目激励政策中并未直接涉及对运营管理相关主体的激励政策，这在一定程度上造成物业管理企业的积极性减弱。随着我国绿色建筑数目的不断增加，绝大多数获得绿色建筑设计标识的项目已经进入运营阶段，而随着国家及地方绿色建筑标准的强制实施，未来将会有更多的绿色建筑，而传统的物业管理方式远不能实现绿色建筑运营管理的需要，如何推进我国绿色建筑的体量到质量的转化实现绿色建筑全寿命周期“真绿”就显得尤为重要，探寻优化绿色建筑运营的方式迫在眉睫。

2 绿色建筑运营阶段相关主体分析

运营管理阶段占建筑全寿命周期的95%以上，物业管理企业不仅是运营管理的执行者，更是实现“四节一环保”的监护人。与传统建筑物业管理不同，绿色建筑的运营管理需要创新的管理方法及先进适宜的技术，这无疑需要大量的资本投入，绿色建筑星级越高，物业管理企业提供绿色运营管理服务投入的成本就越大。在物业行业普遍低收益的行情下，物业管理企业通常认为运营管理效益与其自身利益和责任关系不大，不少物业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，物业管理企业由于其实力及意愿等因素不能也不愿很好地使用和维护高效能的设备，节约资源和能源的积极性不高，不能充分发挥绿色建筑节约能源和资源的潜力，导致运营阶段不绿色[2]。

业主作为绿色建筑的所有者，是物业管理企业的服务对象，也是最直接的受益者。目前，业主通常认为只要购买了绿色建筑产品就能实现其自身的需求，而忽略了运营阶段有效的管理才是实现利益最大化的关键，因而对绿色建筑专业化运营管理的有效需求不足。

3 激励政策机制设计

激励机制设计理论的基本思想是对于一定的经济环境和社会目标，研究用什么样的激励机制使得人们在自利行为驱使下采取行动实现社会目标[3]。

3.1 激励目标

对于已经取得绿色建筑标识项目的运营管理，经济激励的总体目标是确保其在运营阶段达到“四节一环保”，并推动绿色建筑运营管理专项服务的大力发展，同时普及绿色建筑运营标识。

3.2 激励对象

在供给侧改革的视角下，大部分行业都可以通过附加新技术、新产品、新管理模式等新财富形态的方式，形成新价值、新需求和新市场，最终拉动经济新动力。绿色建筑的运营管理正是在传统物业管理的基础上进行“管理+技术”的创新与整合。笔者认为，创造有效的供给才是市场的推动力量，同时合格的供给主体在创造有效供给的同时，也在创造需求、发现需求。通过对供给侧（绿色建筑物业管理企业）的激励，增加物业管理企业对绿色建筑专业运营管理的有效供给，需求侧（业主）才能意识到绿色建筑的真正价值，增加对绿色建筑运营管理服务的需求，进而推动我国绿色建筑产业实现真绿。同时，对供给侧的激励可以改善我国绿色建筑“重建轻管”及标识结构不均衡的现状，催生出更多的运營标识高星级绿色建筑项目。

4 政府与物业管理企业的进化博弈分析

政府和物业管理企业群体之间传递的是对称信息，双方都完全了解对方在各种选择下获得的收益。政府是完全理性决策主体，以确保绿色建筑运营效率为决策目标；而物业管理企业群体是有限理性决策主体，其受政府政策引导决策，物业管理企业提供绿色运营管理服务并非单一企业的行为，而是通过不断效仿、学习其他企业的行为并进行调整的群体选择的结果，最后达到稳定。

4.1 模型的建立与求解

物业管理企业的选择为：

Si=0，提供传统物业管理服务1，提供达标绿色运营管理服务，并且x，Si=0的比例1-x，Si=1的比例，同时e表示政府的激励力度，e越大表示政府的激励力度越大，物业管理企业获得的优惠更多，同时政府也需要付出更多的财政资金。

当物业管理企业选择提供传统物业管理服务时，则其与政府的收益函数分别为：

Io（Si=0）=a0 （1）

Ig（Si=0）=b0-c0 （2）

当物业管理企业选择提供达标绿色运营管理服务时，则其与政府的收益函数分别为：

Io（Si=1）=a1-c+a2+e （3）

Ig（Si=1）=b1+b2-e （4）

其中：Io为物业管理企业的收益，Ig为政府的收益，a0为物业管理企业提供传统物业管理服务的收益，b0为物业管理企业提供传统物业管理服务时政府的收益，c0为物业管理企业提供传统物业管理服务时政府为绿色建筑非绿色运营而付出的整治成本，a1为物业管理企业提供达标绿色运营管理服务的收益，为物业管理企业提供达标绿色运营管理服务的成本（包括新技术人员培训费、新设备维护费、新模式管理费等），a2为物业管理企业提供达标绿色运营管理服务获得的额外收益（如企业品牌价值的提升等），b1为物业管理企业提供达标绿色运营管理服务时政府的收益，b2为物业管理企业提供达标绿色运营管理服务时政府获得的额外收益（如长期的社会收益等）。

物业管理企业的平均期望收益Io为：

Io=xIo（Si=0）+（1-x）Io（Si=1）=xa0+（1-x）（a1-c+a2+e）（5）

物业管理企业的复制动态方程为：

F（x）=■=x[Io（Si=0）-Io]=x（1-x）[a0-（a1-c）-a2-e]（6）

令F（x）=0，得x=0，x=1，e*=a0-（a1-c）-a2。

当e*=a0-（a1-c）-a2时，F（x）≡0，即政府的激励力度开始起作用，物业管理企业群体中提供传统物业管理服务与提供达标绿色运营管理服务的比例处于稳定状态；当e>e*时，F'（x=0）<0，F'（x=1）>0，x=0是进化稳定策略，此时物业管理企业与政府政策形成良性互动，物业管理企业群体中的个体通过不断相互学习、模仿，使得更多的物业管理企业选择提供达标绿色运营管理服务，最终达到帕累托最优状态；当e0，F'（x=1）<0，x=1是进化稳定策略，此时政府的激励力度不够，提供达标绿色运营管理服务的物业管理企业亏损，提供传统物业管理服务成为物业管理企业的均衡选择。

政府的期望收益Ig为：

Ig=xIg（Si=0）+（1-x）Ig（Si=1）=x（b0-c0）+（1-x）（b1+b2-e）

（7）

要使政府实施激励政策，则Ig？叟b0-c0，即政府实施激励政策的期望收益应不小于当所有物业管理企业都选择提供传统物业管理服务时的政府收益，得出：

e？燮b1+b2-b0+c0

因此，完全理性的政府应以资源、环境和社会的长期利益为主要决策依据，锁定有远见的激励政策，即a0-（a1-c）-a2？燮e？燮b1+b2-b0+c0（从全社會角度出发，物业管理企业提供达标绿色运营管理服务的总体收益a1+a2-c+b1+b2恒大于其提供传统物业管理服务的总体收益a0+b0-c0），从而引导物业管理企业群体的决策行为，通过不断学习和模仿，使得x→0，并最终实现帕累托最优均衡稳定（e，Si=1）。

以下对物业管理企业提供与高星级标识相匹配[4]的绿色运营管理服务的情况进行分析。物业管理企业的选择为S'i=0，提供传统物业管理服务2，提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务，并且y，Si=0的比例1-y，Si=2的比例，同时e'表示政府的激励力度，e'越大表示政府的激励力度越大。

计算过程同上，其中：a'1为物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的收益，c'为物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的成本，a'2为物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务获得的额外收益，b'1为物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务时政府的收益，b'2为物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务时政府获得的额外收益。

当F（y）=0时，y=0，y=1，e**=a0-（a'1-c'）-a'2。当e**=a0-（a'1-c'）-a'2时，F（y）≡0，即政府的激励力度开始起作用，物业管理企业群体中提供传统物业管理服务和提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的比例处于稳定状态；当e'>e**时，F'（y=0）<0，F'（y=1）>0，y=0是进化稳定策略，此时物业管理企业与政府政策形成良性互动，物业管理企业群体中的个体通过不断相互学习、模仿，使得更多的物业管理企业选择提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务，最终达到帕累托最优状态；当e'0，F'（y=1）<0，y=1是进化稳定策略，此时政府的激励力度不够，提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的物业管理企业亏损，提供传统物业管理服务成为物业管理企业的均衡选择。

政府实施激励政策的期望收益应不小于当所有物业管理企业都选择提供传统物业管理服务时的政府收益，得出e'？燮b'1+b'2-b0+c0。

因此，完全理性的政府应以资源、环境和社会的长期利益为主要决策依据，锁定有远见的激励政策，即a'0-（a'1-c'）-a'2？燮e'？燮b'1+b'2-b0+c0，从而引导物业管理企业群体的决策行为，通过不断学习和模仿，使得x→0，并最终实现帕累托最优均衡稳定（e'，Si=2）。

4.2 供给侧视角下绿色建筑运营优化激励政策建议

①若e=e'，即物业管理企业只要选择提供达标绿色运营管理服务，政府就会给予激励。目前我国绿色建筑业主对于绿色建筑运营阶段对其自身的长期收益并不明确，同时物业管理企业提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的成本远超过提供达标绿色运营管理服务的成本。在无差别激励的情况下，提供与高星级标识相匹配的绿色运营管理服务的物业管理企业若定价过高，则可能不被业主认可；若定价与提供达标绿色运营管理服务的物业管理企业无差别则自身利益受损。物业管理企业从其自身利益考量，选择提供达标绿色运营管理服务的可能性更大。

②若e

5 结语

目前，我国绿色建筑运营管理“技术+管理”的技术标准及方法尚处于发展阶段[5]。限于技术与成本控制等问题，物业管理企业提供绿色运营管理服务的成本普遍高于收益。在供给侧视角下，政府应加强对物业管理企业相关资质的监管，同时应根据物业管理企业所提供运营管理服务的绿色建筑星级提供差异化的补贴，从而降低物业管理企业的增量成本，鼓励物业管理企业主动学习并创新绿色建筑运营管理技术和方法，不断创新服务方式和商业模式，加强后期运营与前期设计施工的良性反馈互动，推动绿色建筑运营标识的推广，促进绿色建筑在全生命周期内实现最优解，打造我国经济发展的新引擎。

参考文献：

[1]中央经济工作会议公报[N].人民日报，2015-12-22.

[2]杨彩霞，尹波，周海珠.基于合作模式分析的绿色建筑运营阶段物业管理企业激励机制研究[C]//第十届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集，2014.

[3]王洪波，刘长滨.基于博弈分析的新建建筑节能激励机制设计[J].建筑科学，2009，25（2）：24-28.

[4]刘戈，李雪.基于博弈分析的绿色建筑激励机制设计与激励力度研究[J].科技管理研究，2014（4）：235-239.

[5]黄莉，王建廷.绿色建筑管理研究进展述评[J].建筑经济，2015，11（36）：25-28.