房子登记在孩子名下酿大错，父母悔不当初

颜璠

案情简介：

李先生未成年时，其父母就以其名义购置了一处房产给他今后当婚房。李先生成年成家后，经不住妻子的再三请求，瞒着父母在房产证上加上了妻子的名字，使该房从个人婚前财产变成了夫妻共有房产。不久前，李先生婚姻触礁与妻子离婚，妻子根据约定分得了该房屋50%的产权，李先生的父母为此深受打击。

律师提醒：

现在很多家长在购置房产时，将房产直接登记在未成年子女名下。在这些家长看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚房等。我们有必要提醒这些“用心良苦”的家长们，你们只想到了“娃娃房”的利，却没意识到它的弊。

这种做法在法律上风险较大，隐患较多，归纳起来有以下四个方面：

一是父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦。

根据法律规定，父母不能随意出售、抵押未成年人名下的房屋，必须是有利于未成年人利益，如未成年人出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要时才能处置，处置时必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。此外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

二是父母离婚时易发生纠纷。

如果父母离婚，当初以孩子名义购置的房屋归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，现实中可能会由此引发抚养权争夺局面。

三是父母今后想收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产。

如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会遇到很大的法律障碍。实践中除本案提到的情形外，也有子女成年后将房屋出卖，不让父母居住的情况。

四是子女如婚后发生意外，其配偶有权继承婚前财产。

如果子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，父母为子女在未成年时购置的房产，也将作为子女的遗产分割和继承。

律师建议：

要规避以上这些法律风险，可以采取的措施有：

一是房产可以登记为父母与未成年子女共有，并进行公证。

公证书约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以让子女既拥有房产，又不至于在遇到意外情况时房产被作为遗产分割。

二是进行房产份额变更。

直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

三是从房产证上减去子女名字。

如果父母决定从现有的房产证上减去子女名字，可以采用以下两种方式：一是增减房屋产权共有人，视为买卖，要收取契税，类似于份额转让，流程和正常的房屋交易类似，只需缴纳所占份额的契税，从1%到3%不等；二是采用赠与的方式，但同样要交手续费、登记费、契稅等一系列费用。赠与，需要先到公证处办理房产赠与的公证，之后携带房屋两证、赠与双方身份证、户口本、婚姻状况证明等直接去房管部门办理即可。直系亲属间的赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。