强限购能否控房价？

杨大正

3月中旬，广州、北京、郑州等地发布楼市调控新政，中国楼市新一轮收紧序幕正式开启。

限购加码能否调控房价？从全国之前的数次调控情况看来，限购起到的调控效果恐怕有限。

中国的房地产市场已持续了17年的繁荣，从全面繁荣过渡到局部繁荣，其中也经历了大涨和小涨。纵观全局来看，房价经历了从人口驱动到资金驱动两个阶段。

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过三次高点，一次是2007年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%，第三次是2016年，超过双位数的增长。在2000-2010这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨4倍左右。

通过人口普查数据可知，劳动年龄人口的峰值出现在2010年，居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44岁。

观察美国和日本房地产市场，发现周期与人口结构密切相关。25-44岁是房地产消费的高峰期，而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化，其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降，从1981年的1995万，降至1991年1573万，降幅达到21%，最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。

根据中国指数研究院的调查结果，房地产在美国属于典型的年轻型消费品，25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。从美日等国的经验看，伴随着25-44岁人口总数见顶，地产消费也会出现拐点，可见我国人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号。

故从国际经验看，随着45岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费会遭遇历史性拐点。但是結合中国的实际情况来看，人口年龄结构拐点并不意味着房地产行业的拐点来临，还需要考虑到影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化。

由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据，只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。

人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣，而且还对区域板块的房价带来影响，因为人口迁徙就是城镇化的过程。

如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话，那么2011年以后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降，房价受资金面的影响开始上升。

因此，2011年以后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/ GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。

回顾2010-2015年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。

观察一下近两年各地房价的走势，发现北京、上海和深圳的房价涨幅最高，因为这三大城市均是中国的金融中心，2015和2016年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，给金融业带来了丰厚的收入，如资产管理、财富管理、自营业务和经纪业务等，这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长。

与此同时，货币政策的宽松趋势也是推高房价的重要力量。中国处于城市化进程之中，未来至少还有20年的城市化进程，这决定了中国房价本身有很强的基础支撑，这一点和美国、日本房地产泡沫破灭时的情况有根本性差异。在这种大的背景下，加上越来越宽松的货币政策，住房市场会遇到很大的向上推力。试想，发行更多货币，货币的购买力一定会下降，如此一来必然会升值。（本文作者系盘古智库研究员）