论中小房地产企业融资的策略

祝淑华

摘要：随着我国城镇化脚步的加快，中小房地产企业如雨后春笋般飞速发展起来，企业要生存要发展，融资是关键。本文着重论述了我国中小房地产企业融资难的情况、融资难的原因以及就中小房地产企业融资的策略给出了建议。

关键词：中小房地产企业 融资 策略

一、我国中小房地产企业融资存在的问题

（一）银行贷款困难较大

中小房地产企业要取得银行贷款相对比较难，因为银行方面的贷款政策大多向大中型國有企业倾斜，银行根据政策规定向申请融资的企业发放贷款，到期能否按时收回，存在着风险因素。银行方面会通过提高融资门槛的方式把这种风险降低到最小，这加大了中小房地产企业向银行贷款的难度。第一，银行为了降低贷款的风险，制定相关的政策条例来限制企业的贷款数额，特别是针对中小企业的放贷，当然包括中小房地产企业。第二，我国银行等金融机构在为中小企业办理贷款业务时，操作程序繁琐，手续繁多，加之中小企业自身的情况，每笔申请的贷款数额都不大，由此导致银行在办理这些业务时交易成本和监督成本大幅度上升。第三，银行等金融机构给企业提供贷款时都要求企业用资产来做抵押、质押或者由其他企业提供担保等形式，但由于中小企业的资产有限，在办理担保贷款时，银行等金融机构要求担保企业经营效益要好，要有充足的现金流，而能为中小企业提供贷款担保的大多也是中小企业，致使中小企业达不到融资的条件。

（二）证券融资比较困难

除了向银行申请贷款外，中小房地产企业还可以通过证券融资的渠道筹集资金，促进企业发展。证券融资主要是指通过企业在交易所上市，发行债券实行的融资方式。但从目前的实际情况看，我国中小房地产企业通过证券融资的难度较大。一是大多数中小房地产企业缺乏现代管理意识及对企业长远发展目标的考虑，只注重眼前利益，不愿意企业通过上市来扩大规模，持续发展。二是在我国，企业债券是由政府部门严格控制的，大多数中小房地产企业由于缺少政策和环境的有利支持而不具备上市的条件，也就很难获取发行债券融资的资格。

（三）民间借贷风险巨大

由于向银行贷款及证券融资的难度较大，有些房地产企业就通过民间借贷形式来筹集资金，而民间借贷是不受国家金融制度监管和控制的，也不在国家金融法规的规范和保护之内，这些民间借贷大多不符合国家的法律法规及政策的要求或处于半合法状态，虽然可以帮助中小企业实现融资的需求，但由于国家对民间借贷起不到监督和管控的作用，导致中小企业向民间金融市场借贷的风险巨大。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因

当前，影响我国中小房地产企业融资的主要原因有三个方面：一是政府方面的因素；二是企业自身方面的因素；三是金融机构方面的因素。

（一）政府方面

企业向金融机构申请融资，政府部门对企业融资制定的政策及文件非常重要。但从目前的情况来看，政府部门在制定这些政策时，大多还是依据大中型国有企业的标准来考虑，没有照顾到中小企业的实际情况。同时，一些地方行政部门也会出台有关企业融资方面的政策，当这些政策与政府制定及颁布的融资政策相冲突时，中小企业很难把握尺度，不利于企业获取融资。

（二）企业自身方面

一是中小房地产企业规模不大，企业机构设置相对简单，财务会计制度也不够健全，在对融资活动的认识及理解上存在偏差和错误行为。财务人员素质不高，缺乏专业的知识技能，在企业的融资过程中，不能针对企业的情况提出合理的融资规划，影响了企业的融资需求。在获取融资后，到期履行还款义务时，部分中小房地产企业由于资金周转困难，无法按期偿还贷款，给企业还债信用造成影响，也使得金融机构降低了对企业申请贷款的热情。二是一些中小房地产企业忽视经营生产及售后服务环节，忽视对专业技术人才的管理，致使专业技术人才工作积极性不高，流动频繁，企业效益较差，获利能力不强，偿还贷款的能力也明显下降。

（三）银行等金融机构方面

目前，我国的金融机构在很多方面制约了中小房地产企业的融资。一是银行要求贷款企业要有足够的资产作为抵押，为了到期顺利回收贷款，在信用等级上也要求贷款企业达到规定的要求，但大多数中小房地产企业不具备这些条件，其次，在申请融资的过程中，银行设置了很多项的审批条款，操作程序上也非常严格，中小房地产企业自身的特点决定了他们很难达到银行的要求。二是中小房地产企业本身规模不大，贷款的数额较低，银行等金融机构在审核贷款资料时，需要对企业的情况进行实地调查、形成调查报告上报给上级部门，接到上级部门的批复后，再安排贷款的发放，银行等金融机构这一系列的流程所产生的经营成本与取得的收益基本持平，有些业务还超出了收益额，导致金融机构不愿意为中小房地产企业提供贷款。加之由于中小房地产企业自身的原因，有些企业不能很好地履行到期还款义务，银行等金融机构承担的风险较大，从而减少了对中小企业的贷款额度。三是目前在我国还没有为中小企业建立切实可行的投资融资市场，中小房地产企业普遍规模不大，但数量庞大，能达到上市标准的却少之又少，同时资本市场的规则不是适合所有企业，尤其是对中小房地产企业的顾及面非常小。

三、完善中小房地产企业融资的策略

（一）获取政府部门的支持

（1）政府部门要顾全大局，努力优化针对中小企业的融资环境。在政策的制定上，不但要有利于国有大中型企业，还应该多考虑中小企业的实际发展需求，组建对所有企业具有普遍适用性的融资公共平台，使中小房地产企业能够根据自身的发展情况与所需资金情况，通过这一平台达到融资的目的。其次，政府部门还应根据企业发展的需要增设金融服务机构的数量，提升金融服务机构的管理水平，建立适合为中小企业融资提供服务的制度体系，探索并尝试与传统融资方式不同的抵押质押方式，扩大中小企业融资的渠道，提高其融资能力，促使中小房地产企业融资需求得到满足。

（2）政府部门应着重制定有利于中小企业的税收优惠政策，努力在政策制度上向其倾斜，加大对中小房企业扶持的力度，使其能够持续发展，增强内部获利能力的同时也提高其外部融资的能力。

（二）提高企业自身融资能力

中小房地产企业通过自身的完善，将有利于企业吸收更多的银行贷款及其他类型的融资资金。一是完善机构设置。中小房地产企业虽然规模较小，但应建立规范的组织机构，各组织之间要相互合作、相互制约、相互监督，做到产权清晰明了。二是加强内部管控，完善财务管理制度。中小房地产企业应当加强企业内部控制，在会计核算及财务管理方面更应下功夫，严格按照国家会计法规、会计准则及会计制度规定的要求，对企业日常的业务进行处理，由此能够提升银行等金融机构对企业信用的高评价，为企业对外融资奠定了基础。三是建立内部融资制度。中小房地产企业不容易通过外部融资渠道获得资金，那势必要强化内源融资的能力，所谓内源融资概括来说就是企业依据内部积累进行的融资，包括三种形式：资本金、留存收益转化为投资及折旧基金转化为投资。中小房地产企业通过实施内部融资制度，提升企业的自我积累能力。

（三）提高银行等金融机构的扶持力度

（1）目前，我国中小企业在国民经济中占据主导地位，特别是中小房地产企业。银行等金融机构，特别是国有商业银行，要走出概念上的误区，很多大企业也是由中小企业发展起来的，在国有大中型企业与中小企业融资上，要采取公平竞争的原则，银行等金融机构在信贷扶持上要做到一碗水端平，努力为中小房地产企业提供融资服务。

（2）银行等金融机构要完善自身的制度体系，在贷款政策上，多为中小企业考虑，为其提供全方位的融资服务和多种类型的贷款渠道以及相对宽松的贷款政策。在贷款手续上要尽量简化，定期为中小企业提供最新的金融政策和利率调整等信息，及时满足中小房地产企业的金融方面的需求。

（四）尝试新型融资渠道

传统的融资渠道不能满足中小房地产企业的融资需求，那么就迫使中小房地产企业努力探索尝试新的融资渠道，例如租赁融资、上市融资、资产典当融资等。

对于中小房地产企业来说，租赁融资在企业急需资金时更加快捷适用。一方面租赁融资不需要承租人用资产抵押，也不需要第三方的担保，对承租人的信用等级要求也比较低，这样中小房地产企业会很容易获得融资资金，另一方面，与向银行等金融机构融资不同，租赁融资方式在流程上要简化很多，这大大缩短了企业办理融资的时间，这种融资方式也越来越多地被中小房地产企业所广泛应用。

四、总结

中小房地产企业在国民经济中的地位不容忽视，科学、合理且有效地筹集资金是保证中小房地产企业持续健康发展的前提，相信在政府部门、企业自身及银行等金融机构的共同努力下，中小房地产企业会获得持续的发展动力。

参考文献：

[1]于民.浅谈如何缓解我国中小企业融资困境的策略[J].中小企业管理与科技，2013，（1）：37-38.

[2]段紅华，李文.我国中小企业融资策略分析[J].湖北成人教育学院学报，2012，（5）：69-70.

（作者单位：浙江通力房地产开发有限公司）