阳光股份房产征战招数频错 断尾求生难敌雪球债务

周月明

面临种种不利局面，阳光股份开始甩掉各种不良、亏损业务，但“大甩卖”之后，其债务仍然越滚越高。

进入4月，大部分房地产上市公司的年报已发布完毕，80%以上的房企净利润都有所增长。不过，就在大家都赚得盆满钵满的时候，阳光股份（600608.SH），这家主营房地产开发和商业地产出租的房企，却在2016年营收和净利润双双逆势下滑，排名倒数。

过去的一年阳光股份究竟发生了什么，令它在房产利好年的大潮中如此失落呢？公司并未对记者的采访给予答复。

时运不济策略频失利

年报显示，阳光股份业务主要分布在京津沪、成都等最热点的几个区域。

不过，即使一直在好田上“耕种”，阳光股份收获的果实也并不太多。其去年全年营业收入6.4亿元，净利润亏损4.7亿元。再往前回溯，其2014年净利润亏损5.85亿元，2015年仅实现盈利2018万元。

究其原因，与阳光股份这几年不能正确判断房地产形势有很大关系。

阳光股份开发房地产多走高端路线。阳光上东是北京最早的涉外高端楼盘，2004年-2014年陆续竣工，2008年开始预售，2016年仍属于销售库存状态。成都的锦尚项目也位于市娱乐休闲核心区，阳光新业中心集精装公馆、高档LOFT、购物中心于一体，是核心商住物业。

走这种路线开始时效果还行，但高端项目的尾房就没那么好处理了。即使在房地产市场一路高歌猛进的2016年，北京阳光上东和成都锦尚项目双双去库存缓慢，销售收入同比均大幅下降50%左右。

在高端楼盘尾房难卖的同时，阳光股份还在天津做了一个失败的决策。其天津杨柳青项目于2012年开工，2013年开始预售，2014年竣工。然而受宏观环境影响，2014年房地产行业面临较大调整压力，天津市高端住宅市场持续低迷影响，杨柳青一期竣工即销售受阻，该项目2014年计提减值4.1亿元，导致2015年出现5.85亿亏损。

直到2016年，天津房地产市场逐步回暖，公司的天津杨柳青项目一期存货才有所好转，全年签约金额约4.0亿元，回款金额2.7亿元。不过该项目毛利率只有5.1%，仅给公司带来924万元的营业利润。

而且，天津还有两个被搁浅的项目，天津杨柳青鹭岭景园项目二期和天津杨柳青鹭岭广场项目，这两个项目2012年便开工，自2015年起不再追加投资，竣工时间尚不确定。这部分成本也一直被搁浅，很难为公司带来积极的现金流。

在建项目停滞、高端尾楼甩不掉，导致公司的存货额水涨船高，截至2016年年底，公司存货已高达28.6亿元。

房地产业务效果不佳，公司的另一块大业务——投资性房地产租金也开始下滑。这几年公司的商业地产项目受电子商务冲击及新开业商业综合体的竞争，一边是新的购物方式令一部分客流分散，一边是实体店面经营压力越来越大而不得不关掉门面。到2016年，投资性房地产租金营业利润1.9亿元，虽然是房地产开发业务的2.5倍，但两年来已累计下滑1.2亿元，降幅高达38%。

甩卖资产债务越积越高

面临种种不利局面，公司称要开始走“轻资产”模式，也就是甩掉各种不良、亏损业务，某种程度上来说属于“断尾求生”。

3月4日阳光股份发布公告称，拟与大业信托有限责任公司签署股权转让协议，拟将全资子公司北京瑞腾阳光物业管理有限公司100%股权转让给大业信托，股权转让价格为人民币3.16亿元。

北京瑞腾持有北京阳光苑65%股权，阳光苑的主要资产包含位于朝阳区建国路的盛世嘉园项目和西城区西直门外大街的阳光大厦。

业内人士称，公司资产如果不剥离，子公司财报就要并表，势必会拖累母公司，而母公司的定增或发行其他相关金融产品就会受挫。

不过“大甩卖”之后，阳光股份的债务仍然越滚越高，2014年以来，公司融资一直保持在40亿元以上的高规模，截至2016年年底，公司融資规模达到45.7亿元。而且，看起来甩卖的资产并不能“填补亏空”，很大一部分债务是靠新的借款来偿还，这也令其财务费用自2014年以来一直高居不下，2016年财务费用占公司营业收入比重达到46.4%。

股价虚高前景扑朔迷离

但奇怪的是，巨亏的阳光股份股价自2016年3月以来开始走高，整年股价上升了近45%。

这种反常的现象与其曾有重组计划以及被同业大公司持股有关。

2016年3月，阳光股份一度停牌筹划重组，公司原计划发行股份购买体奥动力股权，向文化体育转型。令人不解的是，这场重组在数月后宣告终止。

不过之后，2017年1月，阳光股份又发布公告称，接到上海永磐实业有限公司通知，其持股已达到5%。永磐实业背靠港股房地产上市公司旭辉集团。而旭辉集团在房地产界可谓是声名赫赫。资料显示，旭辉集团成立于2000年，注册资本10亿元。据其2017年1月披露的营运数据显示，公司2016年累计合同销售金额约530亿元。

且据中国房地产研究会等3家单位联合主办的中国房地产500强测评成果，旭辉集团位列《2015中国房地产行业500强排行榜》第24位，而阳光股份排在第129位。

在阳光股份连续亏损的情况下，还有同业大佬介入持股，难免令投资者想入非非。

再加上目前的阳光股份实际处于一种无主状态，虽然第一大股东RecoShine持有阳光股份29%的股权，但此前，LeadingBig已于2015年8月从新加坡政府产业投资旗下公司手中接过RecoShine100%股权，进驻阳光股份，但LeadingBig本身并没有实际控制人，这也导致阳光股份目前处于“无主”的状态，目前来看似乎具备一定的“壳资源”属性，但公司股价终归要靠实际业绩或重组支撑，未来走向如何目前仍存很大不确定性。