我国公共住房建设质量研究——基于规划布局、功能设计和服务能力角度

□李延罡

[东北大学 沈阳 110819]

我国公共住房建设质量研究
——基于规划布局、功能设计和服务能力角度

□李延罡

[东北大学 沈阳 110819]

公共住房是公益性和福利性住房，成为维护社会稳定和服务民生保障的重要基础。在新型城镇化时期，公共住房研究焦点已经不是“建与不建”和“建多建少”的问题，而是“怎么建好”和“怎么用好”的问题。通过详细分析公共住房申请者和使用受众对使用前后的评价，汇总出公共住房在建设过程中存在的问题，明确公共住房受众的居住需求。基于规划布局、功能设计和服务能力角度，提出完善我国公共住房建设质量的具体措施，更好地实现以人为核心的新型城镇化目标。

公共住房；规划布局；功能设计；服务质量

引言

近年来，在城市化发展的推动下，我国房地产业进入快速发展的轨道，同时也面临着机会与危险并存的局面。虽然房地产对经济与社会的影响是积极的，但随着人民生活水平的提高和住房条件的改善，原有城市居民的住房已经接近饱和状态，房价的居高不下已经使传统的工薪阶层无力实现住房的改善性需求，房地产业盲目地扩大投资，使当前的商品房库存问题日益突出。李克强总理在2016年政府工作报告中指出：要推进新型城镇化，促进城乡区域协调发展；要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化[1]。基于这种趋势，到2020年，预计我国的城市常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率将继续增加，接近甚至超过45%。进城农民工的市民化，面临着“衣食住行”需求的增加，必然会拉动城市的住房需求。原来城市中留存的大量棚户区和城中村也会改造、拆迁和升级，住房需求随着城镇化的发展将不断增加。根据国际住房发展建设规律，在城市化率达到50%～70%阶段，城市化率与住房建设速度均同步快速上升。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出要健全住房供应体系：构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居[2]。 “十三五”时期，针对住宅需求量将不断增加的状况，也会带动对公共住房的更多需求，使我国住房保障体系面临严峻的挑战。当前城市化的最大障碍就是住房困难阶层的住房问题。在这些人中，大学毕业生、外来务工人员和新迁移的具备一定职业技能的技术工人在住房、医疗、教育和社保等方面遭遇“非市民”待遇，对其落户城市产生严重的抑制作用，尤其是过高的商品房价格，更是新移民落户的最大阻碍。如果解决不好城市新移民的住房问题，将严重影响到社会稳定和经济的可持续发展。向刚进入城市的新移民提供公共住房，可以帮助其渡过难关。新常态下的公共住房建设将被赋予新的住房重任，将是解决以人为核心的新型城镇化快速发展的有效动力。

公共住房是公共产品研究领域里的一个重要分支。其中公共住房建设是公共住房政策在执行与实施过程中的重要环节，回答“建在哪？建成什么样？建成有什么效果？建成有什么作用？”等问题，直接影响公共住房政策的执行效果。德国政府于1999年开展“急需改造与发展的城市区域——和谐城市”项目，致力于优化居住结构，改善邻里关系，改善公共交通，优化居住环境，改善和建设社会公共文化设施，避免（公共住房）社区内年轻人口的流失等[3]。新加坡规划界推行的OD(Oriented Design)系统①中TOD子系统，能够实现公共住房建设以公共交通为导向，科学理性发展城市，强化公共空间服务功能[4]。Boehm研究发现，不只是居住（居住权）很重要，住房功能和质量（居住水平）对于居住者更为重要[5]。Smith发现洛杉矶市民选择住房与住宅的功能质量、面积大小和环境配套有关[6]。由此可见，在国外（公共）住房问题已经从最初单纯解决房荒问题逐渐演变为如何为（公共）住房社区居民的生活、工作和休闲创建良好的环境和配套设施。公共住房（公租房）可以帮助城市发展所需的外来新技术工人和专业人员等进入城市定居，有助于减缓劳动力短缺，降低劳动成本，进而促进区域经济转型与发展[7]。国内各地的产业园区内建设的公共住房应优先服务高端人才和产业工人，然后解决周边中低收入阶层的住房需要[8]。让公共住房成为引进外来优质劳动力资源的有效措施，支持当地经济可持续发展，以实现当地“调结构、促增长”的发展目标[9]。如果能结合规划布局、功能设计和服务能力这三个角度深入研究如何提升公共住房的建设，那么政府可以一举两得，不仅解决公共建设资源如何高效循环利用，提高住房保障的服务效果，还可解决产业人口短缺以及如何持续发展的难题，进而推动以人为中心的城市化健康发展。因此研究具有现实意义。

一、公共住房建设情况与使用效果分析

目前公共住房（保障房）建设情况是否符合实际？公共住房受众对当前的公共住房有什么意见？社会中下层居民究竟对公共住房的地点、质量、功能和配套有什么样的要求？公共住房（保障房）怎样建设才能避免“建设不好”和“使用不便”等这些不足？这些问题都应该是公共住房（保障房）建设时需要认真考虑的。本文通过大学所属学院及研究课题组等研究机构和团体在4个城市（广州市、重庆市、杭州市和沈阳市）中进行的问卷调查研究数据与资料，整理出公共住房申请者和使用者的评价，用此来分析目前我国公共住房的建设现状与使用受众的实际需求。

1.广州市公共住房使用满意度评价

研究样本选取广州市公共住房社区调研资料②，结果汇总见表1。评价标准确定为“满意、一般和不满意”的选择百分比数据。按照社区选址、建设质量、服务功能和配套设施分别进行评价与比较。

表1 广州市公共住房使用评价表

数据显示，广州市居民对社区选址的评价较低，满意度最低的是对周边工作机会，其次是邻里社区关系。居民对社区建设质量的评价满意度较低；居民对社区服务功能的评价，满意度低的选项是住房面积和社区内公共空间。居民对社区公共服务设施配套的评价普遍较低，满意度最低的依次为购物中心、医疗设施和中学；对农贸市场和公共交通站点满意度也不高[10]。

2.重庆市公共住房使用满意度评价

研究样本选取重庆市公共租赁住房社区调研资料③，结果汇总见表2。评分标准确定为1～5分，3分以上为满意。按照建筑环境、邻里环境、区位环境、租赁价格、住房满意、顾客抱怨和顾客忠诚分别评分进行比较。

数据显示，区位环境中，公共租赁住房受众对交通便利性、出行交通成本、到市中心的距离并不满意。邻里环境中，公共租赁住房受众对商业配套、物业服务质量、物业收费、活动场所、环境质量、教育配套、居民素质及医疗服务的满意度也很低。调查过程中，对医疗服务的不满意程度反映最为强烈，顾客抱怨满意度均低于3.0，表明相关部门对于抱怨处理并不理想[11]。

表2 重庆市公共租赁住房使用满意度测评表

3.杭州市经济适用房使用满意度评价

研究样本还选取杭州市经济适用房社区调研资料④，结果汇总见表3。基于层次分析法的评分标准确定为“好” （8 1～1 0 0分）、“较好”（61～80分）、“一般”（41～60分）、“较差”（21～40分）、“差”（0～20分）[12]。按照土地经济性、交通条件、配套设施、环境质量、建筑情况、供应力度、选房情况、职住关系、入住情况、小区物质环境、小区社会环境和居民满意度分别评分进行比较。

表3 杭州市经济适用房使用满意度评价表

数据显示，建设质量的得分仅57.5分，所在地段和职住关系得分也不高，均在60分以下，物业管理、空间分异与社会隔离和社区文化的满意度较低。整体来说交通条件与配套设施得分都不高，居民满意度也只为60分。

4.沈阳市公共租赁住房供给需求匹配程度评价

研究样本最后选取沈阳市公共租赁住房社区，于2015年5～7月沈阳化工大学经济与管理学院开展调研，针对公共租赁住房（丽水新城二期、三期、凤凰新城）申请者进行随机抽样调查，被调研者含少部分已经入住者。通过发放调查问卷方式，共发放250份问卷，回收有效问卷211份。问卷调查结果汇总如下表4。

数据显示，公共住房申请者对于公共租赁住房的服务功能的匹配度评价，其中就近工作地点、通勤时间长短、通勤公交车数量、交通成本、教育设施（如学校）、医疗服务（如医院）、商业服务配套设施（如餐馆、超市、银行）、公园、文化广场等公共休息娱乐场所、农贸市场、物业服务和申请等待时间的需求不匹配程度超过50%，可见公共住房申请者对于交通通勤与配套设施等的关注度和需求程度很高。

表4 沈阳市公共租赁住房供给需求匹配程度评价

二、公共住房建设问题分析

（一）公共住房建设问题梳理

通过上述4个城市（广州市、重庆市、杭州市和沈阳市）的公共住房使用满意度与匹配度评价，整理我国公共住房的建设问题包括以下几点：

1.公共住房建设的区域偏远不便

通过2、3、4表的数据反引出的重庆市、杭州市和沈阳市的公共住房的建设问题比较有代表性。这说明我国公共住房存在规划不合理、选址不够科学、建设地点偏远以及交通不便等问题，无法达到公共住房受众的要求与期望。王珂，陈淑妍，宋苑丹等对新就业大学生住房需求调查表明，60%的新就业大学生选择主城区居住[13]。公共住房选址呈现郊区化和边缘化的“城市空间失配”的严重问题[14]。公共住房所在地多数位于远离市中心的郊区，而居住的低收入群体就业工作单位却集中在城市中心区域。虽然低收入家庭在城市边缘建的公共住房小区居住，得到公共住房福利，但他们确付出了更多的通勤时间和交通成本。

2.公共住房建设的配套服务缺失

通过1、2、4表的数据，我们可以看到广州市、重庆市和沈阳市公共住房的配套设施与服务无法满足公共住房受众的需求，使用受众对教育设施、医疗设施、商业设施（农贸市场、便利超市）和休闲设施的服务不满意（或不甚满意）。这说明目前公共住房社区居民的真实需求，也从侧面反映公共住房社区存在的配套服务较差现状。由于没有配套齐全的教育配套设施，有孩子的家庭，入住公共住房后，子女的上学问题得不到解决，无奈只有选择交通不便的较远的学校。

3.公共住房建设的质量与使用功能较差

通过1、2、3、4表的数据，对于广州市、重庆市、杭州市和沈阳市的公共住房建筑质量、施工质量、户型设计和私密性评分不高。表明公共住房需加强居住空间分配、户型、功能设计和私密性的考虑，并加强施工质量的控制与监督。通过表4的匹配度评价，也能够看到公共住房质量和功能匹配程度较差，即申请者明知公共住房不能满足其要求，迫于没有更多选择，无奈还得继续申请这样的公共住房（公租房）。例如，公共住房社区内的部分待选房屋户型是朝北或者朝西的阳光不充足的房间，入住这样住房的住户的生活质量还是下降了许多，没有根本改善低收入阶层的住房境况，公共住房福利作用得不到发挥。

4.公共住房建设的区域封闭与分异

我国城市市民居住空间结构呈现差异化特征。国际公共住房规律显示，在同一区域由于低收入阶层过度集中会产生严重的社会问题（贫民窟）[15]。贫富居住分离现象使贫困阶层的就业面变窄，就业机会减少，邻里关系变差[16]。通过1、2、4表的数据，可以看到广州市、重庆市和沈阳市的公共住房的邻里社区关系、周边工作机会、居民素质和公共文化场所评分不高。公共住房社区在偏远城郊集中建设，不仅加剧贫富分化，强化居住分异现象，限制居民生活质量提升，还对区域社会稳定与文化建设产生消极作用。

5.公共住房建设的产业服务能力弱

通过1、2、3、4表的数据，可以看到广州市、重庆市、杭州市和沈阳市的公共住房的周边工作机会、距市中心、就业–居住距离和就近工作地点评分较低。这说明在城市中心区或者繁华商业地区里低技能的工作机会更多，低收入家庭为了节约住房支出，选择住在城市边缘地区的公共住房里，确很难在发展滞后的居住地周围找到合适的工作，只能选择在城市中心区、繁华商业地区或者产业区（工业区）工作，而上下班通勤时间越长，被雇佣的概率越低。公共住房社区建设地点离劳动密集型（低技能）产业区较远，对产业区的服务辐射能力差，无法形成有效的人力资源支持。低收入家庭为了保住现有的工作单位、收入状况、生活质量和消费水平，在工作单位近郊、交通便利、配套服务齐全的区域租赁高价位私人出租房屋，也导致远离工作地（产业区）的公共住房成了低效率的闲置房屋。

（二）产生公共住房问题的原因分析

1.政府服务为民观念缺乏

目前多数地方政府的官员公共服务意识淡薄，还没有完全从高高在上的“官老爷”转变成为纳税人服务的“公务员”，所以根本不会考虑公共住房的作用如何、效果如何和人们是否满意。心里想着：“赶紧把手头工作忙完”“完成工作考核指标”“一心只管闷头建设，哪管建到何方”“建了就好，总比没有强”“你需求什么我不知道，但是我知道你没有更好的选择”等等。这些都导致公共住房建设只考虑人的居住性需求，却忽视人的社会性需求和发展性需求。政府在住房上的核心责任是保障居民享有基本的居住条件，因此，政府的工作观念必须转变成“服务为民”的观念。

2.公共住房建设资源匮乏

我国公共住房政策的实施主要依靠地方政府的财政投入，并不全是中央政府的财政投入。这对地方各级政府造成巨大的财政压力。由于公共住房产权公有，无法实现产权转移，住房建设成本较高，地方政府在公共住房的建设初期投入大，如果依靠租金收入维持，投入资金流转回笼速度非常缓慢，给政府造成很大资金压力。地方政府在土地财政的约束下，面临着提供教育、医疗卫生、文化、公共住房等一系列公共物品的供给抉择难题。公共住房的建设，不仅要拿出原本可以出让赚钱的土地，同时还要减少财政收入，因此，地方政府对公共住房建设没有动力和积极性。在住房市场上，由于没有积极的公共住房建设相关政策可以托底，参与公共住房建设的国有企业很少，民营企业就更加稀缺。公共住房变成政府的财政负担，公共住房建设资源匮乏，建设难度相对比较大。

3.公共住房服务质量监管缺位

陈宏胜，李志刚提出当前我国保障房建设模式为“中央政策+行政首长负责制+分摊建设指标”的行政计划模式[17]。由于没有相关的法律法规作为依据，相应的监督管理机制也是很不健全，各级政府在执行公共租赁房政策时，质量监管缺位，政策与管理人员经常更换，地方政府自己投资、建设、监督、管理和运行，拥有行使权与监督权，形成了“自己干、自己管”“自己评，自己优”的局面。地方政府及各个机构由于没有绩效考核的制约，往往会产生相互推卸责任的现象，建设目标很难完成，建设质量就更难得到保证。

4.对公共住房促进作用认识不足

由于很多地方政府没有意识到公共住房的潜在作用，所以对公共住房建设的重视还不够，工作力度自然就不够。陈杰提出应该从国家建设的高度和国家经济与社会发展的宏观战略角度来考虑和匹配住房政策[7]。目前各发达地区均出现以“争取人才驻留”为目标的区域竞争新态势。公共住房发挥福利作用是可以服务于新兴产业区“人才集聚”的发展需要，可以促成产城融合的新格局。因此，公共住房的促进作用今非昔比。

三、提升公共住房建设质量的措施

城市化已经由“以规模为核心的城镇化”向“以人为核心的新型城镇化”转变，公共住房供给大幅度增加已成为趋势，因此在建设过程中，公共住房更需要逐步完善相关政策与措施，使其资源配置更有效率和服务质量更符合民生需求。针对新型城镇化的要求，我们需要做好以下几点：

（一）做好公共住房建设区域规划，方便公房受众的工作生活

公共住房建设区域规划对于公共住房社会与经济效用的影响是非常重要的。目前，我国公共住房空间规划与布局中，还存在公共住房远离就业和商业地点、交通通勤不方便、配套服务设施缺乏、居住环境较差等问题[18]，这些都直接影响着公共住房的效用。

1.重点考虑公共住房建设区域的交通便利性

通过对低收入阶层的住房保障需求分析，可以明确交通便利性成为公共住房选择的重要影响因素，通勤的不便增加了生活消费支出，这种成本是住房使用的转移成本。为了降低公共住房成本，政府选择城郊建设公共住房，为了降低住房使用成本，低收入阶层选择了处于城郊的公共住房，这个看似合理的逻辑关系，却存在很大的漏洞。低收入家庭需要承担因为居住公共住房而产生的成本，即居住地偏远而引发的通勤成本和工作机会损失等。怎样才能比较合理地解决这个问题？在公共住房建设区域选择时，政府应同时规划公共住房与公共交通这两项利民设施，设计协同一致的公共住房和公共交通规划，建设方便快捷与价格低廉的公共交通体系，把公共住房居住区与更多的工作机会连接起来，降低低收入家庭的交通成本支出，提高其生活与工作满意度。

2.重点考虑公共住房建设区域的生活便利性

公共住房政策为社会低收入阶层提供良好的生活配套设施。住宅所在区位、小区环境、周边配套设施等直接影响家庭对居住地点的选择与住房使用效率。对于位置偏远的公共住房建设区域，合理设计、规划和建设社区配套生活设施，如商业街、银行、学校、社区医院、超市、农贸市场、派出所和消防队等，增加便捷的公交线路；减少户型朝北住房的设计与供应，增设公共场地以方便社区居民的健身与休闲。要规划公共住房小区与商品房小区的合理搭配，避免功能单一的贫困阶层独居的居住区域，预防将来形成贫民窟。因此，要想真正提升公共住房受众的居住水平，真正解决低收入住房困难群体的住房问题，需要重点考虑公共住房建设区域的生活便利性，合理规划建设区域，形成以“区”促“城”，“城”“区”共进的发展态势。

（二）设计优化公共住房建设方式，提高质量并完善服务功能

根据马斯洛需求层次理论，我们可将居住需求分为三个层次：基本需求、适宜需求、享受需求。居住基本需求是指满足生存基本条件，要求简单的住房结构和实用紧凑的房间面积，没有装修的要求，有基本的独立生活空间。公共住房属于满足这类需求的房屋。在我国一些城市的公共住房质量却存在问题，例如施工不严格、墙面脱落和材料劣质等现象，导致部分低收入家庭因为房屋质量问题使生活水平严重下降。政府在建设公共住房之前，必须对建设的各方面有明确的规定，防止出现质量不合格的情况，同时在后续建设中也要严加管理，确保工程安全质量合格。公共住房在必须满足基本居住需求的基础上满足部分适宜居住需求，否则会出现公共住房使用低效率的情况。总之，公共住房建设要追求完善的功能和符合标准的质量。

1.公共住房建筑平面格局优化

住宅的空间布局应合理，功能应齐全，做到具备独立生活空间，根据家庭人数配套卧室、起居室、厨房和卫生间等基本生活空间，这样更方便公共住房使用家庭的使用需求。厨房和卫生间设施设计要符合炊事和人体卫生行为规律，尽可能做到空间节省、集成高效、功能配套、设施隐蔽、简洁实用，满足家庭便捷使用。按照建设部公共住房建设有关文件的要求，主要类型的功能空间分布与套内面积情况参照表5：

表5 公共（租赁）住房各个类型套内面积与功能空间分布列表

2.公共（租赁）住房住宅户数、层数和层高优化

公共（租赁）住房采用一梯多户的组合单元，减少公摊面积，提高使用系数。从建设成本的角度出发，小区内住宅的层数应该从11～18 层之间进行合理组合⑤。中心城区范围内的新建公共住房项目净容积率控制在2.0～3.0之间，不超过3.0，位于郊区外环线附近的新建公共住房项目净容积率控制在1.5～2.5之间，不超过2.5。层高的要求要符合商品房建设的要求。通过这样的标准来规范公共住房建设方式，可以避免公共住房供给的低效率。

（三）利用公共住房综合治理城中村和棚户区，实现贫富阶层居住融合

工作重点主要集中在公共住房的合理混居上，应避免将公共住房项目过度集中在此类区域，防止不同收入群体在居住空间上进一步分化。公共住房合理选址与规划可以阻止贫困人口过度集聚和预防贫民窟的形成。公共住房应促进低收入群体和中等收入群体的居住融合，在土地供给、住宅设计和社区建设方面选择与普通商品住房混合建设为优。在私人住房区域中新建公共住房，促使不同阶层混合居住，可避免贫民窟的出现，构建平衡邻里关系，促进社会各阶层有效融合，防止社会动乱，确保正常的社会秩序。在普通商品房小区分散配建一定比例的公共住房，那么混合居住区域的绿地、景观等配套设施可以共享，这样可改善公共住房区域的配套环境和设施。因此，加强城中村和棚户区的治理，对于城中村和棚户区的规划、改建和管理要做到“公平、合理、有力、有节”，尊重城中村原住户的意见，治理违规违法行为，加大惩治力度，避免后期的不良影响。城中村和棚户区改造的核心是利益如何合理分配。对于城中村和棚户区的土地征收补偿标准，除了按价格补偿外，还要考虑失地农民今后如何维持生活，因此需要提供额外的经济补偿。要完善失地农民公共住房建设、分配和管理，“以土地换公房”是城中村建设的基本原则。政府对失地农民公共住房的建设给予财政支持，坚持“多层次、广覆盖、可持续、保民生”的方针，加强公共住房建设、分配和管理的监管和执行。对城中村和棚户区的公共住房管理方式进行改革，健全社区和居委会的机构，要用城市社区的管理理念和管理体制对城中村和棚户区进行管理，坚持参与式和法治化的城市管理模式。公共住房项目与商品住宅区混合建设，或通过配建的形式，或将商品房小区中的部分供给过剩的商品房廉价（成本价）收购，转变为公共住房。失地农民可以成本价购买此类公共住房，也可以租用公共（租赁）住房。即解决了失地农民住房难题，又避免形成新的城中村或贫民窟。

（四）合理规划公共住房建设的产业区域配套，促进产城融合

当前我国公共（租赁）住房规划建设重在偏远郊区，远离产业开发区。当前公共住房服务只集中在弱势群体上，缺少公共住房服务产业发展，缺少公共住房促进产业区城市新移民落户的尝试。厉以宁提出，“上海市相当部分工厂的熟练工人、班组长以上的骨干力量，包括车间主任，都是农民工，他们的农民身份未变，他们的子女不能就近进入公立学校等问题，都使他们游离于城市之外；如果这些人走了，上海的制造业就成了空架子，城市发展需要留住这些人。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，产业园区要转变土地资源驱动模式，走将产业园与城区功能相融合的“产城融合”模式。产业园区需要服务于产业工人（包括新就业人员、农民工）的公共住房社区，实现产城融合是公共住房供给适应新常态的新功能。在现代产业园区，公共（租赁）住房更多的是服务远离产业区居住的工业企业长途通勤的员工。葛怀志指出，由于产业工人十分关注住房的配套设施完善和交通便利程度，产业园区科学规划、选址、设计和建造公共住房，配套完善的产业园区住房生活设施和交通环境，为产业工人提供很好的公共住房福利，可以更好地发挥产业园区公共住房的福利作用[19]。因此，各省市的公共（租赁）住房规划应以全国统一建设规划为指导，根据本地的人口结构、收入结构、流动人口规模、城市化速度等因素合理确定产业区公共（租赁）住房建设的实际规模，建设针对产业发展所需的城市新移民的公共（租赁）住房，建设具备半营利性的私人企业经营的准公共（租赁）住房。处理好公共住房服务能力，可以最大限度促进产业人才（新农民工）汇集，给新一轮城镇化发展创造便利条件。围绕产业区域的发展，公共（租赁）住房要与商品房混合建设，同时做好配套服务工作。公共住房的质量与功能要贴近产业工人的生活需求，促进外来技术人口的流入，在局部区域维持人口红利的优势，服务地方经济可持续发展。通过环境设施良好的公共住房的提供，缓解产业园区内产业工人买不起房、无房可住的住房困境，降低通勤运行时间与交通成本，推动产业园区向“园区运营+配套”的产业新城模式发展，进一步扩大公共住房的社会与经济效用。

总之，以人为核心的新型城镇化是“十三五”时期城镇发展的重要方向，在新型城镇化过程中，公共住房将发挥着越来越重要的作用。公共住房建设区域合理规划、建设方式完善、居住区域有效融合和产业区域配套是使其发挥效用的保障措施，进而更好地完善健全住房供应体系，更好地促进城乡区域协调发展，更好地服务民生。

注释

① OD系统包括：TOD以公共交通为导向发展，EOD以生态为导向发展，HOD以医疗保健为导向发展，KOD以知识为导向发展。

② 由中山大学保障房研究课题组于2013年9～10月按分层抽样方法对广州12个公共住房社区进行问卷抽样，每个社区完成20～30份调查问卷，一共收集240个有效样本。

③ 由重庆大学建设管理与房地产学院于2012年7～8月在重庆市的三个公租房居住小区（民心佳园、康庄美地、两江民居）随机选取公租房的承租户进行发放问卷，总共发放问卷450 份，回收问卷 404 份，其中有效问卷367 份，有效问卷回收率为 81.56%。

④ 由浙江大学建筑工程学院于2010年10～12月按分层抽样方法对杭州市4个经济适用房社区（都市水乡、北景园、丁桥景园和蓝桥名苑）发放问卷调查（小区物业代发和实地发放结合）。调研发放220份，回收有效问卷206份，有效问卷回收率为93.64%。

⑤ 超过18 层的住宅相比18 层以下的住宅在楼梯、电梯、防烟前室等设置方面，不管是建筑面积，还是建造及维护的成本将有大幅增加。

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Research on Enhancing the Quality of Public Housing Construction in China——Based on the Planning Layout,the Functional Design,and Service Ability

LI Yan-gang
(Northeastern University Shenyang 110819 China)

Public housing is housing for public benefits and welfare,which is an important basis for maintaining social stability and guaranteeing the people’s livelihood and services.In the new period of urbanization,the public housing research focuses on how to build high-quality housing and utilize them instead of "building or not" and the quantities.Based on a detailed analysis of twice evaluations which are provided by applicants and users before and after living in these houses,problems in the building process are listed,and the public's demands for housing are summarized.Based on the planning layout,the functional design,and service ability,the measures to improve the quality of public housing construction in China are proposed so as to achieve the goal of human-centered new towns.

public housing;planning and layout;functional design;quality of service

C979

A

10.14071/j.1008-8105(2017)02-0010-08

编 辑 刘波

2016-05-10

李延罡（1974-）男，东北大学工商管理学院博士研究生，沈阳化工大学副教授.