老旧小区综合整治难点问题分析及对策探讨

(水利部机关服务局，北京 100053)

老旧小区综合整治难点问题分析及对策探讨

王锋

(水利部机关服务局，北京 100053)

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治城市才能和谐发展。围绕这一观点，结合持续开展老旧小区综合整治工作实践，针对政策法规，既有现状和住户意愿等因素限制，诸如消防改造、户内加固等部分亟待解决的难点问题和安全隐患进行分析阐述。并在此基础上，提出了老旧住宅小区综合整治的对策和建议。

综合整治；老旧小区；难点问题；建议

自2012年起，北京市及在京中央国家机关老旧小区综合整治工作陆续展开。2013年至2017年4年时间内，笔者所在单位累计完成约19万平方米的老旧小区综合整治工作，解决了各个老旧小区多年积累的问题，取得了较好的整治效果，获得了广大住户的拥护和支持。但同时因政策法规、小区现状、住户意愿等诸多因素，在综合整治过程中也发现了一些普遍存在又亟待解决的难点问题不能妥善解决，本文重点就本单位在老旧小区综合整治过程中发现的难点问题进行分析和探讨，提出思考和建议，以期对今后或其他地区的老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。

1 综合整治概况

笔者所在单位管理的老旧小区属中央国家机关职工住宅，共有住宅小区或独栋住宅十余处，规模普遍较小，坐落较为分散，总建筑面积20余万平方米，主要建成于上世纪70-90年代，另有部分50年代特别老旧住宅。本次综合整治主要包括房屋结构加固、防水保温改造、水暖管线改造、公共照明改造、电梯更新维修等房屋本体改造内容，雨污排水管道设施改造、供热管网设施改造、配套附属设施改造等基础设施改造内容以及室外道路绿化照明改造、非机动车停车设施改造、架空线缆和空调规整、增设无障碍设施和科普橱窗宣传栏等环境整治改善内容。通过综合整治，房屋节能保温性能明显提升，屋面墙面漏水渗水、外墙外窗高空坠物，水暖管网跑冒滴漏、设备设施老化失效等房屋本身问题和安全隐患基本得以解决，公共环境明显改善，配套设施得到完善，安防水平明显提高，对保障广大住户生命财产安全和推进社区和谐发展具有积极意义。

2 老旧小区综合整治面临的问题

2.1 消防改造问题分析

消防安全涉及住户生命财产安全，责任重大。在综合整治前对各小区的调查发现，随着使用时间的增加和缺少维护保养，消防设备设施普遍存在老化失效的情况，存在安全隐患，大部分需要进行更新改造。此次综合整治相关技术导则相关规定消防改造后要符合国家现行建筑设计防火规范，但在实际工作中，由于建造年代较早，当年设计依据的防火规范要求普遍低于现行规范，如果要在此次改造后符合现行规范，改造难度非常大，许多房屋受本身结构和周边即有现状等因素的限制，即使通过重新设计仍不能达到现行规范要求。而同时，北京市对于消防改造无论是设计审查还是备案验收都非常严格，这就造成了明知房屋消防系统存在安全隐患需要改造，但设计又不能满足现行规范通不过审查和验收，继而使得产权单位不得不放弃消防改造这种矛盾局面，即使有的单位不报消防设计而仅仅对原有系统设备和管道进行更新，也面施工单位不能合法结算，甚至面临消防管理部门处罚的风险。

2.2 户内加固问题分析

对于部分建成年代特别久远的老旧小区，也同样面临着和消防改造类似的矛盾情况。笔者单位位于西城区的某老旧小区建成于上世纪50年代，房屋渗水漏水、管网锈蚀堵塞、结构开裂坠物情况多发，全部房屋安全鉴定结果均为C级局部危险，存在严重安全隐患，小区全部房屋均需进行结构加固改造，而根据此次综合整治技术导则相关规定结构加固后要符合国家现象建筑设计抗震规范，设计单位根据安全鉴定结果要求全部房屋都需要进行户内加固，否则就不能满足现行标准。因涉及户内加固施工，又产生了住户临时搬迁安置和户内实际使用面积减少等一系列问题，在对300余户住户的入户调查后，仅有40%左右住户同意入户施工，根本不能满足批复项目概算的条件，最后无奈停止实施，而小区的问题和安全隐患则日益严重。据了解，此类情况在北京市其他小区也普遍存在。

3 老旧小区综合整治的对策和建议

实施和加强老旧住宅小区的综合整治是一项顺民心、得民意的利民工程。针对面临的许多困难和问题，笔者建议采取如下对策：

(1)直至本次综合整治工作基本结束，本单位老旧小区上述问题和安全隐患依然存在并逐渐加剧，针对这种矛盾情况，考虑房屋建成年代等实际情况，笔者认为对既有建筑消防、结构等内容的改造，应该根据实际情况区别对待，不能完全按照现行的房屋建筑规范一刀切。

(2)对于具备条件、经过优化和重新设计能够满足现行规范的，应该尽量改造到位。对于受既有条件限制，不具备条件满足现行规范的，可以考虑按照当年建设时期的规范进行审查和验收。

(3)对于特别老旧、问题多发且存在严重安全隐患的小区，在条件允许的情况下，可以分批次分步骤的解决诸如水暖管网，小区环境，结构加固等问题和安全隐患，在既有条件下尽量减少安全隐患，从解决实际问题和消除安全隐患的角度出发，灵活应用政策法规，避免类似情况继续发生。

4 结语

老旧小区综合整治并非简单对小区面貌予以临时性的修补，而是对旧住宅小区居住秩序与居住环境的修复与重建。这样一项综合系统的整治工程需要结合工作实际情况来综合考量才能有效推进。在历时4年的综合整治过程中，受建筑设计验收规范、小区实际现状等因素的限制，仍有部分普遍存在又亟待解决的问题没有得到妥善的解决，个别涉及户内加固的项目因住户意愿问题也无法实施。在以后的工作中要多想对策措施，继续力争通过老旧小区的综合整治，把“老旧小区”建设成为一个个各具特色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区。

[1]刘鸿儒.实施城市老旧小区综合整治的思考[J].城市建筑.2016(8)：317.

[2]陈筱军.老旧小区综合整治中的消防问题[J].城市住宅.2014(12)：56-57.

[3]屈瑞华.关于加强老旧住宅小区综合整治的思考[J].现代经济信息.2016(3)：353.

TU984

B

1004-1184(2017)06-0156-02

2017-08-14

王锋(1979-)，男，浙江长兴人，工程师，主要从事房产管理及工程建设工作。