住宅专项维修资金的审计难点探讨

林琳

摘要：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2007年我国颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），详细规定了住宅专项维修资金交纳主体、交纳标准、使用程序等内容，标志着我国住宅专项维修资金进入全面的规范化管理。住宅专项维修资金作为房屋的“养老金”，金额庞大，关系民生，因此审计监督在住宅专项维修资金的管理中有着不可替代的作用。住宅专项维修资金相关法规出台时间较短，目前将维修资金作为审计监督对象的审计活动还未广泛开展，从审计内容、审计重点、审计技术等方面较缺乏成熟的经验，本文将针对住宅专项维修资金的审计进行探讨。

关键词：住宅专项维修资金；审计

中图分类号：F239.63 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定和实际执行情况，住宅专项维修资金的归集、使用、管理等方面都是审计重点，因篇幅所限，下面我仅就住宅专项维修资金的审计难点进行探讨。

一、住宅专项维修资金交存环节存在的问题及审计难点

（一）维修资金的欠交问题及审计难点

住宅专项维修资金的相关规定出台时间短，执行初期未严格执行或执行不规范，业主在办理入住手续时，部分业主未交存或未足额交存维修资金，且还存在开发商未交存未售房屋维修资金的情况，导致资金欠交成为一个历史遗留问题，物业的应收维修资金和已交存的维修资金存在缺口，影响了以后维修资金的使用。审计部门除直接从核算账户取得物业区域的已交存维修资金总数据以外，还应按照当地当时的维修资金交存标准、物业楼盘信息重新计算应交存的维修资金金额，查实缺口，督促房地产行政主管部门后续组织业主和开发商建立维修资金补交方案，完善物业的维修资金建立。

（二）维修资金的挪用问题及审计难点

维修资金的挪用情况一般分为维修资金管理机构挪用和开发商挪用，维修资金管理机构挪用在账面上容易查清，而开发商对维修资金的挪用在维修资金的审计过程中是容易被忽视。据调查，在《办法》出台后、各省市出台实施细则之前，大量存在开发商与业主通过商品房买卖合同约定由开发商代收代交业主的住宅专项维修资金的情况，资金挪用风险极高，部分开发商擅自截留、挪用，并不交存到银行专户，而审计部门在对维修资金审计时，通过对物业区域应交和已交维修资金的核算也只能看到缺口，却无法在账面上确定是业主自身欠交还是开发商截留、挪用，这是审计工作的一项难点。建议审计部门在发现维修资金缺口时，应随机抽取未交存维修资金的业主进行询问，以初步确定是否存在开发商违反合同约定、擅自截留业主维修资金的情况，如询问过程中发现异常，可采取函证的方法向业主取得证据，例如要求业主提供商品房买卖合同、开发商代收维修资金的收据。

二、住宅专项维修资金使用环节存在的问题及审计难点

审计人员查阅维修资金使用的书面材料，一般情况维修资金的使用内容和使用程序从书面材料看都符合相关规定，该环节的审计难点在于业主委员会组织业主申请维修资金的使用中存在对资金的盘剥，主要表现在几个方面：1、放大维修成本、压缩维修项目、消减维修质量、增加工程量等手法濫用专项维修资金；2、从材料价差中侵蚀维修资金，由于维修器材品质不同、质量差异等原因导致不同价格、维护修缮单位材料的购置以低价购入、高价出票等方式不当得利。以上情况一般较隐蔽，仅查阅书面材料不容易确定。因此审计部门应指派具有丰富工程造价经验的审计人员，观察维修资金申请使用及审核过程，注意其是否符合书面材料内容，发现薄弱环节。审计人员在查阅书面材料时，对发现的审计疑点可采取从外部取证的方法，如到维修过的共用设施、共用部位进行观察。

三、维修资金在管理环节存在的问题及审计难点

（一）业务数据与会计数据的差异问题及审计难点

根据《办法》的规定，业主大会成立之前，维修资金由物业所在的房地产行政主管部门代管，委托专户管理银行设立专户、以物业管理区域为单位建帐，按照房屋户门号设分户账；业主大会成立之后，经业主表决后维修资金可划转到业主委员会在专户管理银行设立维修资金账户，该账户应当接受房地产主管部门的监督。以上内容可以看出，房地产行政主管部门、专户管理银行在维修资金的管理中担任重要角色，维修资金的数据管理系统也分为了专户银行管理系统和房地产行政主管部门管理系统，房地产行政主管部门同时进行独立的会计核算。目前基本上各大小城市都实行了维修资金计算机网络管理，因维修资金管理制度出台时间短，各银行的维修资金计算机管理系统与房地产行政主管部门的维修资金计算机管理系统不够完善，在数据对接中常存在问题，审计工作人员在审计中会发现维修资金的财务会计银行数据和业务数据存在差异。审计人员此时应以会计数据、银行数据、业务数据为基础，核对、分析数据，观察管理机构的计算机系统实际操作，深研数据差异的原因，调查哪些差异是由于系统对接问题，哪些差异是由于业务人员利用系统漏洞违规，例如业主实际未交维修资金，而业务人员私自在业务数据系统上通过。

（二）维修资金的保值、增值方式及审计难点

业主交存的维修资金属于业主所有，在保证资金的安全性的前提下，审计人员还应留意资金的保值和增值方式，了解业主的利益是否得到尽可能得到保护。据了解，目前房地产行政主管部门代管的维修资金基本都是以活期的形式存于专户管理银行，收益较差。审计人员在发现收益较差的情况，应明确在审计报告中提出，要求代管部门按照《办法》的规定，采取多种安全科学理财方式，尽可能实现维修资金的收益最大化。

四、结束语

综上所述，住宅专项维修资金的审计活动还属于初步开展阶段，审计部门在深入理解法律法规的前提下，需要在审计活动中不断探索、总结经验，充分发挥审计职能，督促地方政府依据规定制定健全的、可操作的管理实施细则，促进住宅专项维修资金管理的发展。

参考文献：

[1]梁林.住宅专项维修资金审计探讨.广西财经学院学报，2012（5）：109.

[2]张小军.我国住宅专项维修资金管理系统设计与实现.西南财经大学，2012，22（09）.