谈我国房地产融资新模式★

沈 芳

(金肯职业技术学院，江苏 南京 211156)



·房地产开发·

谈我国房地产融资新模式★

沈 芳

(金肯职业技术学院，江苏 南京 211156)

针对国内房地产融资的发展现状，提出改善房地产融资市场的一些建议，并从房地产私募资金、发展房地产代建模式、推广REITs融资方式、发展夹层融资市场等方面，归纳了几套极具价值的融资新模式，以供参考。

房地产,融资方式，银行，资金

0 引言

房地产融资是房地产业中的一个重大课题，必须给予足够的重视。现对比目前我国现有的不够多元化的融资模式，明确了多种融资方式并存更有利于一个国家融资环境的改善。

1 我国房地产行业融资发展现状

随着我国市场经济的日趋完善，资本的来源日趋多样化，国内市场资本的规范化和改革的不断深化，房地产企业的融资方法也日渐增加，当前市场中的主要方法有：向银行进行抵押或无抵押贷款、企业上市发行企业股票、进行企业债券融资、房地产信托等，但在融资过程中，较多的融资方式对房地产企业限制条件也会较多，这导致融资用途也会受到限制，融资有可能不能达到理想的目标，有的甚至失败。在众多的融资方式中，向银行贷款这种方式由于制度和法律的相对完善，表现出具有可实践性的融资方案，这导致了我国的房地产企业融资渠道，目前主要滞留在银行贷款这一板块上。

2 改善我国房地产融资市场的一些建议

2.1 对于银行自身信用体系的建立

银行信用体系要建立起来，并且要做好监督控制的工作，对于社会上需要借贷的客户，信用要评等级。在融资的过程中，有些客户会使用假证进行抵押，有些会把已经抵押过的再次抵押，还有些债权找不到，超过房产本身价值的抵押等，这些行为都有可能引发巨大风险。这时候只有把银行的信用体系建立好，同时建立好社会的信用体系，才能减少银行不良资产的出现，降低它的影响。

2.2 对银行借贷的操作

要加强监督和管理，有相应调控的措施，形成一个规范的信贷体制。房地产融资中大部分是来自银行的贷款，这其中很大的原因是，银行随意降低贷款条件。有些违规操作，就是为了获得更多的客户。对项目进行投资时只看利益，盲目偏信，因此产生了房地产融资的现状。建议既要发挥市场经济体制的作用，同时又要对银行加强监管，让信贷体制更加完善，不要让银行的贷款集中在某一点。

2.3 对银行的贷款结构方面

对银行的贷款进行结构上的调整，中等或中等以下的房地产企业，要加大对他们的支持。现在房地产开发的项目，结构很不合理，中等或中等以下规模的房地产商的数量，每年都在下降，如此想要房地产健康发展几乎是不可能的。把开发项目的结构变得合理，才能减少房地产泡沫，才能相应降低银行的风险。

2.4 让抵押物拍卖和折现的行为有法律的依据

很多时候，贷款的人没有办法偿还贷款，而这时银行得到的抵押物通常就是房屋，也没有办法处置，没办法获得这部分的资产，想要拍卖和折现也没有法律作为依据，在实际操作时就会有很大的风险。要降低银行的风险，就得要完善这部分的法律法规。

2.5 完善抵押制度、抵押保险制度和抵押物评定制度

这些制度一旦完善，对于形成好的二手房市场是很有利的。现在，我们国家的抵押担保制度还很落后，利用各种金融工具时并不流畅。有了一个好的二手房市场，也能让抵押的房产更好的变成资产。

2.6 多渠道的房地产融资方式

房地产融资方式还要有很多的选择，虽然是以银行借贷为主要的方式，还要有其他多种多样的道路。比如，对房地产的债券进行评估，形成一个良好的体系，评估的方式和过程要科学并有效。发展房地产债券，有一级和二级市场，把利率融入市场之中，让房地产债权真正流动起来。信托的相关法律需要完善，降低信托的相关标准，让信托这个行业形成一定的规模。

3 我国房地产融资新模式

如何通过多渠道、多方位的融资活动来满足开发商对资金的需求，以保持房地产行业“持续健康发展”，是一个迫切需要解决的问题，这就需要以开放的眼光走一条创新之路。

3.1 房地产私募资金

房地产私募资金的优点：1)它并不属于金融的融资，操作起来较灵活，这样其实是把企业的风险降低了；2)开发商可以从社会上的许多渠道获得资金，原来人们用来炒股或者炒地的钱，就流到开发商手上，这样社会上的资金就多了一条出路，同时企业的需求也可以得到满足；3)不同于“单个投资制度”，房地产投资基金采用的是间接性的“集合投资制度”，它有着流动性高、变现能力强、专家管理、分散风险的优点。

一些大型的房企已经开始使用私募资金进行融资，比如万通地产与华润深国投信托公司共同发起了规模达到了接近四亿元人民币的房地产基金。从目前来看，充分利用房地产私募资金是开发商满足资金需求的一项有效措施。

3.2 发展房地产代建模式

房地产项目代建模式是近年来国内兴起的一种新型开发模式。它是指政府(项目业主)依法通过招投标方式，选择专业化的项目管理单位即代建单位，负责项目的投资管理及施工组织工作，项目建成后交付给使用单位，由政府支付管理费用给代建单位的制度。

绿城集团很重视代建的模式，单独成立绿城建设公司，这个公司专门用来搞代建，这里面又分为三种代建的方式，资本代建、政府代建和项目代建。到2012年年中，绿城获得了82个代建的项目，到2012年年底项目就已经超过100个，销售金额超过1 700亿元。万科集团在保障房建设里也使用了代建的模式。除了这两个公司发展代建这样的模式，其他的房地产企业也开始追随他们的脚步，浙江大华、宋都、滨江等房地产企业，也根据自己的状况开始代建模式。从目前来看，代建单位是房地产企业优势还是比较明显的。一时间想要找到专业的项目公司比较困难，各方面的技术和管理的水平也很难跟得上。代建企业如果是监理单位或者工程咨询的单位，虽然有技术上的优势，但在前期、竣工验收方面却有劣势。如果代建方是设计单位，局限性就更加明显了，资金和技术的管理经验很少，前期和竣工验收优势也不存在。设计单位、咨询单位和监理单位都没有资金的保障，不能确保有资金的来源。代建单位如果是施工单位，这样施工方既是代建的一方，又是承包方，实际操作起来，想要转换自身的角色是很困难的。代建单位是投资的公司就有更多的不足了，除了资金是不用担心的，在各方面的能力上还差得很远。因此代建模式还有很大的成长空间。

3.3 推广REITs融资方式

REITs(我国内地译为房地产投资信托基金或房地产投资信托，Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种特殊的方式发放一种收益的证明，投资的人把很多资金投向它，让一些专业的机构管理，最后再把收益按照一定的比例回馈给投资者。

这种新的融资方式也是融资证券化的一种。从其他国家发展的情况来看，具有很多优势：1)流动性比较好，可以获取较多的现金。REITs是一种产业基金，而且是证券化的。持有的人可以把获得收益凭证在市场上自由的流通，如果是已经上市的，就可以在证券市场上进行交易，如果是没有上市的也可以通过凭证，在柜台市场流通或交易。2)REITs相对来说收益比较稳定，风险也比较小。因为有90%的收益必须还给投资的人，同时，REITs主要是通过收租金的方式获得收入，所以说利润稳定，发生的波动也较小。REITs还可以在不同的地区投资，投资不同的项目，这样一些地区如果亏损，可以用别的项目来弥补，分散了投资的风险。另REITs一般都是专业的人操作或者管理，这样风险就降得更低了。3)比较灵活，门槛低一些。房地产需要大量的资金，有时候动不动就是数百上千万元，一些资金不多的投资人很难购买，而投资REITs所需要的资金就减少了很多，有时候几万元就可以，因而REITs投资人的范围会大不少。从宏观大环境里看，我们国家现在可以发展房地产信托，这种方式目前在全球范围内很受关注，是创新的融资方式，但是很多条件还没有准备充分，所以还没有完全形成。房地产投资信托基金国务院也提出了，我们国家也在逐渐了解和深入该融资模式的优势以及如何与我国的现实国情完美衔接，所以下一步还需要进一步推广REITs。

3.4 推广CMBS融资方式

CMBS(译为商业房地产抵押贷款支持证券，Commercial Mortgage-Based Securities，CMBS)是一种新的融资方式，也算是证券化的，主要是用在商业抵押担保。简单来说，它将获得的房产抵押贷款放到其他组合的贷款里面，然后在证券的市场上，把它交给投资的人。 一些管理比较好的物业，出租的公寓、写字楼、酒楼、商业零售项目或者一些奇特的项目适合做CMBS，因为他们的资金流动都比较稳定。另外，CMBS的价格比较低，有较强的流动的性能，而且放出贷款的人很多，不用向母公司索取资金，不仅当前能获得资金而且利于未来商业发展。对于投资的人来说，CMBS比政府发行的债权收益还要高，而且在整体的结构和再支付的时候都要更加灵活些，方式也更加多样，可以满足不同的投资需要。我们国家现在的商业地产发展的不错，所以市场这部分拟需要大量的资金，而CMBS这样一来必然是很受欢迎的，相对于银行这样的机构来说，CMBS还能有效的为他们减少风险。通过其他国家的发展情况来看，CMBS现在走的方向是对的，因为很多国家的成果已经证明了，对我们国家要建立金融体系很有帮助。但是现在国内的CMBS要想取得成功，还需要很多方面的支持，比如银行、保险公司，还要政府努力去推动，还要有相关的法律制度做重要的保障。

3.5 发展夹层融资市场

夹层融资(Mezzanine Financing)是一种新的融资方式，它介于优先债务、股本债务之间。一些企业或者项目通过这种夹层的资本融通资金，这一种方式，相当于在原来的股权和债券中增加了一层。

夹层融资的优势：

1)很多公司可以通过夹层融资获得长期融资，更加灵活；2)和股市相比，对公司的影响小，且能根据自身的需求做出相应调整；3)如果使用夹层融资的资金，在付款的时候可以根据自身的状况来决定。提供夹层融资的人一般不会加入到借款人的活动中，在董事会里也没有投票的权利；4)对贷款人的要求不太高，不需四个证都齐全，自由的资金也不一定要达到35%，无需受到二级企业资质的限制。

大多数的欧美国家都采用这种方式。夹层基金属于资本市场的一种投资形式，是自己募得的股权，主要是用夹层的资本来融资，有权益融资，也有债务融资。融资的金额有一部分也可以作为股权的一种，股权投资参与权、转股权和期权等，这样还有机会因为资本的升值获得利润。虽然总体来看，夹层融资的成本不低，可在欧美却能迅速地发展，归其原因是它有更多的优势。如今房地产企业获取融资贷款的条件较为苛刻，需要摸索更多适合自己的出路，夹层融资无疑是不错的选择。

4 结语

我国房地产企业应根据自身特点选择行之有效的多元化融资方式，在与法律政策不冲突的前提下，房地产开发商也可以采取与经营商联合开发的融资方式。当然在经济全球化的现在，各种新型融资方式在国内都已有萌芽的迹象，这种趋势不可阻挡。

[1] 邓晓姝，常 荔．我国中小企业融资问题研究[J]．企业导报，2013(18)：25,102．

[2] 付孟青．CMBS蓄势待发[J]．中国科技财富，2007(6)：44-51．

[3] 王秀玲，王仁涛．REITs与类似概念比较分析[J]．基建优化，2007，28(5)：108-110．

[4] 陈朝萌．我国房地产企业融资渠道多元化问题研究[D].天津：天津商业大学，2010．

Analysis on the new mode of real estate financing in China★

Shen Fang

(JinkenCollegeofTechnology，Nanjing211156，China)

Aiming at the development of domestic real estate financing in China, some suggestions for improving the real estate financing market are put forward, from the real estate private equity funds, development of real estate construction agent model, promotion of REITs financing way, development of mezzanine financing market and other aspects, several sets of valuable new financing models are summarized, for reference.

real estate, financing mode, bank, capital

1009-6825(2017)09-0203-03

2017-01-17★：江苏高校品牌建设工程一期项目立项专业(项目号：PPZY2015C233)项目资助；金肯职业技术学院2016年教学质量工程和科研项目(编号：2016KY4)；金肯职业技术学院2014网络课程建设项目(项目编号：2014WLKC01)

沈 芳(1982- )，女，讲师

F293.3

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