城镇土地定级估价与土地估价农用地二者比较分析

杨惠

摘要：针对城镇土地定级评估与农用地土地估价从估价的目的、方法、原理等方面的差异进行分析，目的是为当前全国城镇土地基准地价更新工作及全国农用地定级估价平衡工作顺利开展提供参考。

关键词：城镇土地；农用地；定级评估

中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-01

农用地指的是为生产生物产品及相关服务的农业用地，主要特点是发挥土壤的作用，为植物生长提供所需养分，进行农用地定级估价时，按照土地获益大小及生产合格生物产品数量作为依据。城镇土地定级估价是利用土地空间场所、区位等功能进行生产活动，根据收益、自然及经济属性进行定级与估价。农用土地和城镇土地之间存在本质的区别，因此在进行定级与评估时各有侧重，实际工作中，只有对这些侧重点清楚认识，只有这样，定级与评估的准确性才能得到根本性提高，同时也能够提升城乡土地管理的水平。文章基于城镇与农村土地定级与评估的目的、方法、原理等方面，分析二者之间的差异，为全国城镇土地和农用地定级、估价提供依据。

一、城镇土地与农用地定级估价目的比较

农用地定级估价的最终目的是实现土地的有效管理，促进农业产业结构的优化调整，为农田抵押、承包、出租、拍卖等提供科学的依据，同时也是土地整理工作开展的经济与技术依据，为农用地规划、基本农田保护区划定等提供参考，也能够对城镇建设中对农用地的侵占提供科学合理的控制依据，加强了耕地的保护。城镇土地定级的最主要目的是为估价进行服务，涵盖于地籍管理之内，城镇土地定级估价为城镇土地的合理利用提供依据，为相关部门计划、规划及使用提供服务，并且为交易底价、标定地价、土地租金、出让价格等的制定提供依据。

二、城镇土地与农用地定级估价原理比较

1.农用地定级估价原理

首先，马克思提出土地所有权是一切形态地租的基础，而地租的资本化通过土地价格体现出来，也就是说：地价=地租/土地还原利率。根据地价产生的条件及原因，马克思提出三种地租形态：级差、绝对、垄断。级差地租指的是对土地生产条件比较好的土地进行利用所产生的超额利润，级差地租受土地位置、土地肥沃程度、连续投入资本所产生的劳动生产率的影响。土地作为农业生产资料可以为所有者带来利益，而土地的位置优劣、肥沃程度对利益的大小会产生直接影响，因此就产生级差收益，从而形成不同级别和价格的土地。其次，将空间区域的综合体称之为区位，包含交通、经济、自然等地理区位。区位论是关于经济活动空间组织优化的人类活动的学问。将获取级差地租的多少，作为不同农用地最佳区位的衡量标准之一，农业区位论的出现，最早是针对土地利用布局等问题进行反应，所以区位论在实际应用中，对农业土地利用可以进行科学的指导，其影响的主要方面是土地质量的优劣及价格的高低。最后，生物产品的生产是農业生产的目的，要求要具备一定的自然条件，例如水利条件、气候条件及土壤条件等，种植品种则以农业经济学进行指导，因此农业生产需要借助相关理论来指导，并非想种植什么就能种植什么。因此，在农用地定级评估中，自然条件的适宜程度是衡量的主要标准之一。

2.城镇土地定级估价理论

进行城镇土地定级与估价中，同样适用马克思地价理论、地租理论及区位论。由于土地本身具有差异，如质量优劣、区位便捷性等，不同的土地带来的收益也不同，因此在马克思地租理论应用中，区位论在城镇土地定级估价应用中，以韦伯的工业区位论为典型，其指出了工业生产用地布局问题，如克里斯塔勒中心理论，对如何有效的组织城镇商业布局进行了说明，这些布局对土地级别与估价会产生直接的影响。所以在城镇土地定级与估价中，可作为指导理论应用。

三、城镇土地与农用地定级估价方法比较

1.农用地定级估价方法

对农用地进行定级时，主要包含三种方法：样地法、因素法及等别修正法。所谓等别修正法，指的是对农用地进行分等，在此基础上，通过参选修正因素、耕作便利系数及区位系数进行参数修正，可得到某一区域的土地级别。样地法实在对标准样地先确定的基础上，然后制作样地属性质量分加减规则表，在规则表制作以后，将农用地定级评价单元属性和规则表进行一一对比，然后进行各项的加减分处理，最后对处理结果进行综合后，得到农用地质量分，根据质量分对农用地级别进行划分。因素法是基于农用地的利用要求，对社会经济因素、自然因素进行相应的选择，利用定级数学模型，综合评定农用地级别。由于农业生产在农业发展的过程中，具有自身独特的特征，因此在定级指标的确定中，要合理进行选择。

2.城镇土地定级估价方法

均质区域法与因素法是城镇土地的两种定级方法，与农用地因素法定级相同，只是在评价因素方面与农用地有所差异。均质区域法是按照类似的自然经济条件，将交易价格相近的或同一区域的区划为同一区域，按照均质区域间土地条件好坏及地价差异进行级别划分。

城镇土地估价时，采用的方法也比较多，主要包含市场比较法、基准地价修正法、成本法、剩余法及收益还原法等。宗地地价与基准地价是体系中包含的两种地价模式，与农用地的概念相比，城镇土地宗地地价完全不同，城镇土地具有自身独特的特点和要求，进行基准地价评价时，主要包含政府对城镇均质低于、各级土地、住宅、商业、工业等土地类型进行评估的土地使用权平均价格，使用年限为法定最高出让年限，政府或其委托其他机构进行评估，政府对评估结果进行认可。因此，进行定级评估时，对二者利用要求的不同重点考虑，对评估方法正确选择应用。

四、结语

综上所述，随着经济的发展，在对城镇土地及农用地进行定级估价时，应该着眼于长远利益，尽管城镇土地和农用地之间存在差异，但二者的利用价值均比较宽泛，所以，进行定级估价时要对各自的重点进行把握，使定级估价更加准确，从而使我国的土地管理控制效率得到提高。

参考文献：

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