俄勒冈州宁静巷房地产税豁免权的争议

肖良生

国际房地产税争议处理案例解析之六

俄勒冈州位于美国的太平洋沿岸，该州南面为加利福尼亚州，北面为华盛顿州，气候温和，季节分明。俄勒冈州的经济极为发达，人均GDP高达87000美元，是美国重要的高科技中心和金融中心。

俄勒冈州内公路四通八达，除了66000公里主要公路之外，还有84000公里的森林公路和乡村公路。铁路总长约为8000公里。水运一向居重要地位，有23个港区。位于哥伦比亚河畔的波特兰（Portland）是深水良港，海轮可以直达，为全州的交通和贸易中心，也是该州最大城市。全州各类飞机场100多座，国际机场在波特兰市。俄勒冈州主要出口产品包括高科技电子产品、农产品、林产品、交通运输、金属制品、塑料制品、渔业产品和通讯产品等。主要出口市场包括中国、加拿大、马来西亚、日本、韩国等国家。

在这样一个经济比较发达的州府，医疗事业却并不发达。一方面由于其人口数量较少（该州最大的城市波特兰市人口仅有 63.2万），影响了医院的发展；另一方面，俄勒冈州缺少著名的大学，更遑论一流的医学院了，人才供给不足，制约了俄勒冈州医疗事业的发展。就常见的创伤救治中心来说，在俄勒冈州仅有两家创伤救治中心，其中较好的一家是依曼纽尔医院，这是波特兰拥有100多年历史的三级综合医院，隶属于Legacy医疗系统，肩负着俄勒冈州一半以上的严重创伤和意外事故的处置。所以，整体看来，俄勒冈州的医疗卫生资源是比较短缺的。在这种情况下，俄勒冈州政府为了激励更多的机构从事公益卫生事业，对一些私立医疗机构，给予了免除房地产税的权利。但是，房地产税的免除是有一定条件的，即相应的机构要提供一定的公益服务。在这种制度下，有一些机构可能打着公益的幌子，谋求商业利益，却还指望享受房地产税豁免，这就难免在征纳双方产生一些争议。现以宁静巷股份有限公司的案例，说明对房地产税豁免权利动态审核的重要性。

一、案例概况

2011年11月5日，原告宁静巷股份有限公司及宁静巷健康服务中心，向俄勒冈州税务法院提起上诉，不服被告雷恩县评税员撤销其公司的免税地位。

原来，自1973年到2010年6月30日，宁静巷股份有限公司的房地产税一直是免除的。2010年8月19日，雷恩县评估办公室通知宁静巷股份有限公司其免税地位被撤销。原告不服被告雷恩县评税员撤销其公司免税地位，向俄勒冈州税务法院提起上诉，认为其公司是一个慈善机构，应获得房地产税豁免。

2011年7月27日，针对这个问题，税务法庭进行了审判。在审判中，被告提交了一份审判备忘录，原告提交了一份案情摘要，以及双方共同提交了一份题为“事实的声明”书面证明。除此之外，原告提交了1-14号证据，被告提交了A-V号证据，被告还提交了R1-R9抗辩证据。证明表明虽然原告无可否认的做出了很多慈善行为，但构成慈善机构的元素不足。最终法院裁定原告质疑被告撤销其房地产税免除地位的诉求被拒绝。

二、争议焦点

根据俄勒冈法律相关条款规定，对俄勒冈州所有的不动产进行征税，除非享受特别豁免权的不动产。原告认为自己作为一个慈善组织应该享受豁免房地产税的权利，俄勒冈相关法律条例规定：“一旦符合俄勒冈法律条例第307.162条款中关于‘要求豁免中的规定，下列不动产进行持有或购买均应免征房地产税，主要包括：文学、美术馆、消防部门、慈善机构或科研机构。”因此，争议的焦点主要集中在原告宁静巷股份有限公司在属性上是否确定是一个慈善机构。

1.慈善机构标准的认定

慈善机构的认定，要求从事慈善事业是该机构的唯一目标，即使不是唯一目标，至少也应该是其主要的目标。

原告认为慈善事业是该组织的主要的目标。首先，原告报告中指出，其公司条款及细则中规定，公司旨在成为一个慈善公司，主要目的是为酒精和毒品成瘾、滥用和依赖的患者提供医疗、教育、治疗和咨询，并推动和进行其他相关的慈善活动。章程中还规定，一旦解散其资产，它们将被用于慈善用途。其次，原告及其董事会批准通过了提供慈善治疗的年度预算，例如，仅2010年3月，原告就已经给188个病人提供了价值261973美元的慈善治疗。再次，在收取服务价格方面，原告不设置高昂的价格，相反，价格尽可能低，甚至给需要的人提供优惠折扣，使得俄勒冈大多数人可以享受。如果病人实在无力支付配药费，原告提供免费配药。然后，原告提供了实习生志愿者时间，参加了俄勒冈健康计划（OHP）补贴和社区服务等活动，并提供慈善治疗奖学金援助治疗。原告表示，这些服务“提供了一个有价值的公共利益，减轻了政府的负担”。最后，原告通过委托，对区域戒毒项目价格进行调查，发现其公司的价格都低于市场平均水平。原告认为低于平均市场水平收取费用本身就是一种慈善行为。

雷恩县评估办公室不同意原告的观点，认为宁静巷股份有限公司并非慈善机构。首先，雷恩县评估办公室不同意实习生志愿者时间和社区服务等活动算作慈善之举。显然，实习生会获得实习工资收入和荣誉及经历，而宁静巷股份有限公司所提供的社区服务远在雷恩县之外，更不能载入服务本地慈善活动的名册。其次，雷恩县评估办公室同意慈善治療奖学金是一种慈善行为，但是作为馈赠或者捐赠，原告总费用3%的比例用作奖学金是不够的，并且被告还指出原告花费在广告上的支出比分配的奖学金多得多。最后，雷恩县评估办公室不同意原告委托调查所决定的平均市场水平，也不认可原告价格水平与平均市场水平之间的差异，这种差异无法当作慈善行为。

2.原告的行为是否促进了慈善目标

宁静巷股份有限公司认为，他们为酒精和毒品成瘾、滥用和依赖的患者提供医疗、教育、治疗和咨询是一种公益活动。此外，原告还提供了社区服务时发言人、发言日期和位置的准确信息，以此进一步证明其行为促进了慈善目标实现。法院同意原告这些行为促进慈善目标的实现具有积极意义，但在所有活动中，这些行为不是公司最主要的业务。

3.原告的行为是否包含馈赠或捐赠

馈赠和捐赠是区别慈善和非营利组织的元素。馈赠和捐赠的元素必须出现在该组织的活动中，或者那些与之服务相关的活动中。馈赠和捐赠是将一些有价值的东西在没有补偿和报酬的情况下给受惠者。通常，一个慈善组织的产品或者服务以无偿或者低于市场价格的方式提供组织的产品和服务给受惠者。

宁静巷股份有限公司认为他们的行为包含了馈赠或捐赠。他们的慈善是以慈善治疗奖学金和俄勒冈健康计划（OHP）补贴的形式和以低于市场平均价格水平收取治疗服务和社区服务费用的方式来呈现的。首先，公司产品和服务价格水平和市场平均价格水平之间的差额可以构成“馈赠或捐赠”。原告报告中指出其公司价格水平和市场平均价格水平之间的差距超过了6600000美元。其次，宁静巷股份有限公司认为他们大约有2800个小时用于志愿者和社区服务，这些服务完全可以构成“馈赠或捐赠”。

法院不同意宁静巷股份有限公司这些努力构成了“馈赠或捐赠”。

首先，法院认为，根据相关条例，当某个机构的奖学金或者减少的费用低于收取费用的8%，则不构成“捐赠”。即使考虑俄勒冈健康计划（OHP）补助，其补助大约是慈善治疗金额的三分之一，结合慈善治疗金额，即原告“捐赠”的总金额，达不到8%，则不构成“捐赠”。另外，原告的患者中只有约10%受惠于降低的价格水平，且只有一个接受了免费治疗，更可以说明宁静巷股份有限公司的这种行为不足以构成“捐赠”。

其次，如果原告的价格是真正低于市场平均价格水平的，法院可以考虑宁静巷股份有限公司产品和服务的价格水平和市场平均价格水平之间的差异是否构成馈赠或捐赠，但事实上，法院不认为原告所委托的调查确立了市场平均价格水平。因为这个调查的样品有问题，样本量较低，样本典型性不够，没有权威性和科学性。其次，原告报告中得到的数额的确构成了馈赠或捐赠的数额，但是组织或实体必须有大量的数据证明其市场价格，而原告没有满足举证责任的负担，因此，法院认定报告中的金额并不构成馈赠或捐赠。

再次，针对宁静巷股份有限公司提出的第二点，即提供了2800小时的志愿者和社区服务，法院也不予以采信。法院认为，该数据是归因于实习生的，而实习生是为了获得工资和认证，而不是传统意义上的真正严格的“志愿者”，因为他们有一定程度的报酬。此外，尚不清楚实习生的任务是否也为付费的病人服务，如果是，那么这些时间更不会被视为馈赠或者捐赠。另外，尽管宁静巷股份有限公司作证说志愿者时间不是用于广告的目的，但法庭不相信这些努力，如志愿服务是纯粹的慈善，因为志愿者服务是对公司有意的，可以更好地宣传和推广公司。公司鼓励他们的员工以公司的名义参加志愿活动，以促进知名度，改善与公共的沟通，这完全是一种商业行为。

最后，法院认为宁静巷股份有限公司提供的免费培训的成本构成一个馈赠或捐赠行为。根据证据显示，这笔数额达到34000美元至44000美元，但是宁静巷股份有限公司未能建立志愿服务和社区服务时间的美元价值，尽管提供的免费培训是满足成为“馈赠或捐赠”的要求的。雷恩县评估办公室同意宁静巷股份有限公司慈善治疗奖学金能够满足“馈赠或捐赠”的条件，然而，宁静巷股份有限公司报告中用于慈善治疗奖学金的数额仅为3%，不足以构成“捐赠”。

虽然宁静巷股份有限公司无可否认地进行了有价值的努力，法院并不认为原告是慈善或者慈善机构，因为该机构的馈赠或捐赠的元素缺乏。最终，法院的结论是，宁静巷股份有限公司把收入的7%作为奖学金给予那些缺乏支付能力的人和俄勒冈健康计划（OHP）补贴受惠者，数额不足以构成真正的馈赠或捐赠。因此，法院裁定宁静巷股份有限公司质疑雷恩县评估办公室撤销其财产免除税收地位的诉求被拒绝，宁静巷股份有限公司必需足额缴纳房地产税。

三、争议启示

美国俄勒冈州宁静巷房地产税豁免权的争议，其核心是对慈善机构的认定标准的争议。这个错综复杂的争议案例，至少可以给我们以下启示。

1.要量化慈善机构的认定标准

在本案中，认定宁静巷股份有限公司是否是公益机构成为关键。如果宁静巷股份有限公司是公益机构，根据相关法律，它理应享受房地产税豁免权利。如果宁静巷股份有限公司不是公益机构，则它的房地产税豁免权利自然应该取消。那么，慈善机构的认定标准就应该是量化的，以免减少不必要的争议。根据俄勒冈州的相关法律，要求其收入的8%用于慈善事业，才可以认定该机构为慈善机构。因为有这个刚性的、量化的标杆，才使得一些商业组织难以混水摸鱼，慈善机构房地产税的豁免名单才得以保持“干净”。

2.要给让审计机构介入案件调查

在本案中，为了权威的认定该组织的性质，请第三方审计机构介入，从公平、公正的立场来对机构的财务进行审定，以便客观地判断其机构性质，具有积极的意义。因为审计机构的介入，可以真正减少控辩双方不必要的争议，真正快捷、准确地得出结论。

3.要建立房地产税豁免权利动态审查机制

寧静巷股份有限公司享受了长达27年的房地产税豁免权，那么，为什么到2010年6月份的时候，它的房地产税豁免权被雷恩县评估办公室取消了呢？事实上这完全要归因于俄勒冈州的房地产税豁免权利的动态审查机制。如果不是动态审核机制，就无法监测到宁静巷股份有限公司已经随着岁月的变迁，剥离了慈善的行为，慢慢变成一个商业机构了。因为一个机构的经营行为或管理方式，会随着时间的变化而变化。所以，对于我国来说，建立房地产税豁免权利动态审查机制是非常必要的。否则一些曾经享受房地产税豁免权利的机构，一旦它的经营行为或管理方式发生改变，却仍然堂而皇之地享受房地产税豁免权利，不但带来税收的流失，而且可能滋生腐败和造成更大的不公平。

李求军/责任编辑