抵押合同被认定无效后如何纠正

某市登记机构询问：我市中级人民法院在一起民事诉讼案件中做出判决，认定某单位为第三人担保的抵押合同无效。现该判决书已发生法律效力，抵押人要求我单位注销已办理的抵押登记。但是法院在判决书中并没有撤销抵押登记，抵押权人也不愿意交出抵押登记证书。在这种情况下，我们是否可以受理？如果可以，应该用更正登记还是注销登记？

金绍达：2010年，最高人民法院以法释〔2010〕15号文颁发了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。其中第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》对此也做了类似的规定。因而，对已登记的抵押权，人民法院可以在民事诉讼中认定抵押合同无效。

无效的合同自始没有法律效力，抵押合同被认定无效后，作为不动产物权登记的基础已不再成立。因而，这一抵押事项不应再保留于不动产登记簿，当事人可以就此提出注销登记申请。《不动产登记暂行条例》第三条所规定的登记种类包括了注销登记和更正登记，更正登记是消除登记权利与真正权利不一致的状态，利害关系人申请更正登记时要取得登记簿记载的权利人书面同意；而注销登记是彻底地取消登記在册的事项，并不一定要登记簿记载的权利人书面同意。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十八条在规定当事人可以申请办理注销登记的范围时，也明确包括了“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的”（第一款第四项）。因此，本例应当适用注销登记。

《细则》第七十条在规定当事人申请抵押权注销登记时应“持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料”，如依此，应当提交不动产登记证明。然而，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请抵押权注销登记应提交的材料时，又明确了“抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书”（《规范》14.4.3）。依此，则毋须提交不动产登记证明。

《细则》是行政规章，其效力本应优于《规范》。然而，在实践中，当抵押合同被认定无效后，要求抵押人从抵押权人那里取得登记证明是难以做到的。况且，这一抵押权在实体上已经不能成立，登记机构予以注销并无不当。因此，当抵押合同被人民法院认定无效后，抵押人单方申请抵押权注销登记时，可以持生效的法律文书申请。在注销登记后，登记证明无法收回的，按《细则》第二十三条规定公告作废。

陈品禄/责任编辑