江苏省地级市房地产投资环境分析

郭倩+夏伟

摘要：随着经济的快速发展，房地产已成为国民经济的支柱产业，对房地产投资环境充分了解以及客观评价，具有重要意义。本文以江苏省13个地级市为例，通过SPSS19.0软件，运用主成分分析法对房地产投资环境进行定量分析。研究表明，江苏省内投资环境最好的城市分别是苏州、南京、徐州以及无锡。并对其分析，为省内投资环境较差的区域提出相应建议。

关键词：江苏；房地产；投资环境；因子分析

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其具有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征。在项目投资前期，充分了解和客观评价房地产投资环境，对于正确进行房地产投资决策具有不可低估的作用。投资环境是指某一特定經济区域影响或制约投资活动及其结果的各种条件的集合，是一个动态的多层次、多因素的综合系统。

一、区域房地产投资环境评价指标的建立

在充分借鉴现有研究成果的基础上，并考虑到评价指标的可获得性和代表性，本文从5个方面选取30个指标来评价江苏省13个城市的房地产投资环境。研究选取的指标包括反映经济运行环境的指标：GDP、工业总产值等；反映房地产产投资开放程度的指标：当地产投资额等；反映劳动力资源状况的指标：常住人口、各产业从业人口等；反映市场潜力的指标：教育产值、交通状况等（各指标如表）。本文数据资料来源于《2015年江苏统计年鉴》。

二、江苏地级市房地产投资环境的实证分析

（一）江苏省地级市房地产投资环境的因子分析

应用SPSS19.0软件对江苏省13个地级市上述评价指标进行主成分分析，从方差贡献率可以看出，前4个特征值大于1的公因子方差累计贡献率达到了98.853%，说明前4个公因子包含了反映房地产投资环境优劣的绝大部分信息，具有很好的代表性。

根据软件计算结果可知，第一公因子对房地产投资环境的贡献率为62.2%，；第二公因子对投资环境的贡献率为18.2%；第三公因子贡献率为10%；第四公因子对房地产投资环境的贡献率为8.5%。

（二）江苏各地级市房地产投资环境的综合评价结果

在上述因子分析基础上，利用SPSS19.0软件计算5个公因子得分系数矩阵，以及经标准化处理的原始数据，计算出每座城市单个公因子的得分情况，然后根据旋转后5个公因子的方差贡献率为权重，建立投资环境的综合评价模型如下：

F=0.622*F1+0.182*F2+0.1*F3+0.085*F4

依据综合评价模型，表3对江苏13个地级市房地产投资环境进行了综合的量化分析。表3中各城市得分越高排名越靠前，则表明该城市的投资环境越优良，对外部投资的吸引力就越强。

据表4：江苏13个地级市房地产投资最为优越的是苏州，第二是南京，其实是徐州和无锡，接下来依次为：南通、常州、泰州、盐城、淮安、扬州、镇江、连云港、宿迁。

从目前的结果来看，江苏13个地级市中只有苏州、南京、徐州和无锡是具有较大的投资潜力的，苏州凭借其发达的经济实力成为最具投资潜力的城市，南京则凭借其便利的交通和文化教育事业成为第二名，徐州则主要依赖于其发达的交通，无锡则是因为经济水平和文化教育事业发展水平均较高。

三、江苏各地级市房地产投资建议

江苏省地级市间房地产投资环境存在较大的差异，尤其是苏北和苏南之间差异非常明显。这种差距形成既有自然条件、地缘、历史基础以及宏观经济政策的原因，也有城市自身发展的原因。

（一）大力发展苏北经济，缩小南北两方的差异

苏北和苏南经济方面的差异直接导致了社会资源、教育文化等一系列的差异，对房地产市场投资环境的影响更为重要。因此，为实现苏北中小城市去库存的目标，大力发展经济仍然是解决的根本。

（二）加强苏北交通设施，提高房地产投资环境

从前文可知，房地产的投资环境和交通的便利程度直接相关，交通越便利，投资潜力则越大。苏北城市徐州凭借其发达的交通，成为苏北唯一一个房地产投资环境较高的城市，其余苏北城市投资值全部为负，代表目前并不适合投资。随着苏北徐淮连高铁的开通，苏北的房地产投资环境将会得到较大的改善。

（三）教育、文化事业对投资有着较大的吸引

从上文可以发现，教育、文化娱乐等产业对投资环境起到锦上添花的作用，对投资也有着比较大的吸引作用。因此，对教育文化等产业也应该着重发展，进一步提高区域房地产投资潜力。