论新经济形势下房地产成本管理要点

山东华新房地产开发有限公司 公维安

新汶矿业集团伊犁能源开发有限责任公司 张淑银

论新经济形势下房地产成本管理要点

山东华新房地产开发有限公司 公维安

新汶矿业集团伊犁能源开发有限责任公司 张淑银

文章分析了房地产成本管理的现状与问题以及新经济形势下房地产成本管理的要点，对策建议以树立全产业链预算理念为前提；以规范与落实国家、行业、地区管理准则为根本；以动态性、规范性的管理模式为保障。

房地产 成本管理 全产业链 管理模式 管理准则

一、引言

随着我国市场经济的不断发展，房地产行业已进入高速发展时期，表现为房地产开发商数量的增加、房地产开发质量的提高以及预期效益的突破等方面。其中，有效、高质的成本管理在维护、促进房地产企业发展时有至关重要的作用。基于此，文章首先从管理意识、管理体系与管理模式等角度分析房地产成本管理的现状与问题，在此基础上探索新经济形势下房地产成本管理的要点。

二、房地产成本管理的现状与问题

(一)成本管理意识陈旧

首先，成本管理意识陈旧为房地产成本管理的首要问题。具体表现在两个方面：其一，财务性管理理念普遍存在，财务性管理理念是指房地产企业在对项目进行成本管理时往往只重视会计报告或财务报表上的量化数据，而忽视了对项目前端成本、非物质成本、过程控制成本的核算。其二，局部性管理意识根深蒂固，包括时间维度和分工维度。以吊机成本折旧为例，管理人员对折旧年限的把握具有随意性，并未根据折旧特征对不同的吊机进行区分，同时在不同的施工环节，管理人员也并未意识到折旧速率差异性的特点，造成折旧结果只是局部性的折旧结果。

(二)成本管理体系不完善

房地产成本管理的问题还包括成本管理体系不完善，主要体现在管理准则、管理流程等方面，而管理流程显然是内嵌于管理准则的。在房地产成本管理过程中缺乏完整、系统的管理准则作为重要依据和参照，会计人员、风险管理人员以及成本控制人员在处理复杂核算数据时往往“无规可依”，只能凭借经验作出调整。

三、新经济形势下房地产成本管理的要点

(一)以树立全产业链管理理念为前提

首先，全产业链管理理念是指包括项目施工企业、地产开发企业、原材料提供商、销售与第三方服务企业在内都是成本管理体系中不可或缺的一部分。具体而言，全产业链管理理念需要包括以下几个方面：进行全面预算时，与项目相关的全部企业、部门管理人员必须到齐；对工程全工期进行计算，可细分到年月；实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制；建立相应有效的预算分析和考核机制。

(二)以规范与落实国家、行业、地区管理准则为根本

其次，在构建管理准则的过程中最重要的内容是该准则的系统性和整体性，即纵向一体化、横向一体化的管理准则需要得到普及。纵向一体化要求从顶层设计的角度出发，规范与落实国家、行业、地区管理准则，实现成本管理法律、法规、实施意见无漏洞的目标。以恒大地产为例，其实施准则就包括《总则》、《关于主体工程成本控制工作指引》以及《关键成本项目系统控制规范一览表》等等。

(三)以动态性、规范性的管理模式为保障

最后，新经济形势下房地产成本管理还需要以动态性、规范性的管理模式为保障。其一，动态性要求房地产企业必须以动态管理平台为核心构建现代化成本管理模式，将ERP管理理念落实到实处，实现线上（管理终端）线下（施工前端）全互动，从而达到施工过程中的任何成本变化都能快速反应到成本控制中心的目标。其二，规范性不仅要求控制准则的规范性更要求控制流程的规范性。也就是说，成本管理必须严格执行成本预期——施工管理——成本控制——反馈与评价四个过程，在完整管理周期内实施严格的全产业链控制，做到项目完整与成本管理完整的双重目标，从而实现成本管理的制度化与流程化。

四、结束语

综合全文可以发现，有效的成本管理不仅能够为房地产企业提供良好的项目预期，实现精准投资，而且能够严格控制施工过程的各个环节，实现标准建设。最为根本的是，房地产企业在成本管理过程中的首要任务为转变管理理念，从阶段性、局部性、随意性管理转向全产业链、全局性与标准性管理，进一步规范统计方法、计量原则、管理流程，从而实现高质量的房地产成本管理。

[1]刘美玉,鲁金富.论新经济形势下房地产成本管理要点[J].江西建材,2017(01)

[2]鲁强,黄芸.中国农村金融供求体系的动态博弈研究——基于双重二元结构视角[J].福建行政学院学报,2014(02)