关于加强房地产企业管理会计体系建设问题的探讨

北京麟联置业有限公司 黄敬婕

关于加强房地产企业管理会计体系建设问题的探讨

北京麟联置业有限公司 黄敬婕

随着社会经济的快速发展，国内的房地产企业发展也是如火如荼，但是我国房地产企业的发展特点十分明显，主要依靠资源推动自身发展。虽然在发展实践当中，一些企业有目的对预算和成本等进行了管理，但是其对于成本管理、全面预算管理等相关管理会计方法的探索和应用，还是不太成功。这是与房地产开发企业的管理基础薄弱、企业投资金额大、项目开发周期长等特点紧密联系的，所以其管理难度较其他行业更为困难。鉴于这种情况，房地产开发企业有必要建立起经营决策平台、运营监控平台、成本管控平台，提升企业的管理水平，实现长期稳健发展。

房地产企业 管理会计体系 建设与完善

一、房地产企业的管理特点

房地产企业和其他行业企业的发展是不同的，其有着自身的业务特点，在运营和管理方面要比其他企业复杂的多，主要表现在以下几个方面：第一，房地产企业的业务一般都是围绕着工程项目展开，项目是企业发展的基础，企业为了管理这些发展中的项目，设置了多个分层机构，导致企业的组织机构十分复杂，管理难度较大。第二，房地产企业项目开发前期投入比较大，这对企业的资金和成本控制要求非常高。第三，房地产企业的开发项目时间持续一般比较长。通常情况下，房地产企业开发一个项目都需要两到三年的时间，甚至更长。有些大型工程开发周期可能超过10年，这给企业的运营和管理都带来了比较大的风险和难度。

二、房地产企业发展的管理难点

企业在发展过程中，追求利润是他们一直生存下去的重要动力，也是企业生存的重要支撑点。在现代企业管理过程中，现金流、利润和运营力是企业管理的重点和难点。现金流是维持企业正常生存发展的血液，利润则是企业生存的目的，运营能力的好坏则直接体现在现金流和利润上。房地产企业也不例外，但是房地产企业与其他一般企业在业务上有一定的差异，所以房地产企业在管理中又需要克服一些管理的新难点。

第一，房地产企业属于资金密集型企业，对于资金的需求非常大。这决定了企业对于现金流的管控是至关重要的，不仅要关注企业集团公司的现金流，还要关注企业下属的区域公司现金流和项目公司现金流，同时为了避免资金周转困难带来的风险，还必须要做好企业的融资规划。

第二，房地产企业的业务围绕工程项目展开。项目是房地产企业耐以生存的业务基础，但是房地产企业在开发任何项目时，需要的时间都会比较长，以前一些传统的以年度为周期的管理方式已经不能适应房地产企业的发展特点，也无法解决企业在发展过程中的现实的具体问题。所以房地产企业要根据企业的发展需要，建立适合企业项目周期的短、中、长期运营管理制度。

第三，房地产企业也是资源依靠型企业。地皮就是房地产企业发展过程中的重要资源，而购买地皮而是一笔比较庞大的成本支出，这就需要房地产企业在购买地皮时做好相关的预算工作，做好成本控制工作。

三、房地产企业管理会计体系建设的重点

房地产企业管理的核心问题是对现金流、成本以及项目运营状况的有力管控，要想有力的解决房地产企业发展中这三方面的问题，必须要直接切中要害，运用管理会计工具实施精准有力的管控。管理会计工具在房地产企业的发展过程中，主要运用的是全面预算工具、管理会计报告工具以及成本管理工具，而对应着这些工具的主要是三大平台，经营决策平台，可提前对企业的资源进行有效的配置，提高资源的利用率，有效降低资金风险，提升决策的科学性和准确性。随时监控企业发展状况的运营监控平台；全面预算成本、控制成本的成本管控平台。

(一)建立经营决策平台

经营决策平台对于企业的发展来说是比较重要的，他可以为企业的发展提供质量比较高的决策依据。房地产企业的经营决策平台行业特点则比较突出，内容主要有五大板块：年度预算、项目周期预算、地皮预算、盈利预算和现金流预测等。房地产企业的每个板块的预算都是不可或缺的，必须做好每个环节的预算，确保企业经营发展的正常有序。对于房地产企业而言，应逐步建立覆盖公司上下多层的全面预算管理模型，并在后期发展中，横向展开，建立覆盖多个行业的全面预算管理模型，以更好的适应公司的发展机制。

(二)建立运营监控平台

运营监控平台主要指企业的管理会计报告系统，他主要借助的是商业智能技术，在企业不同运营系统的数据中提取有用的数据，并将这些数据合并到一个指定的信息库里边，然后对这些数据进行分析，形成有用的信息，对企业的运营实施监控，并及时发现处理问题。

房地产企业构建运营监控平台分为三步：第一，建立适合房地产企业体系的综合报表分析系统，能够对房地产企业的各种报表实施快速分析，提高企业的管理能力。第二，建立企业数据仓库，对企业的各种数据进行整合管理。最后，建立统一标准的数据管理平台，着实提高企业的执行力。

(三)建立成本管控平台

建立成本管控平台就是要做好成本数据的收集和管理。成本管理数据库主要有三方面的内容历史数据、标准数据和外部数据。成本数据库为房地产企业的成本管控提供了切实可行的方法。它使企业的所有成本都可以通过数据来进行对比，更加有效的对成本进行管控。

成本数据库的建设主要着重三个方面的建设，含量指标库、单方指标库和材料价格库。第一，企业应建立含量指标库。在企业设计优化方案的过程中，将含量指标和规划指标紧密结合，引导设计部门优化设计方案，从方案的制定上控制成本。第二，建立单方指标库。对项目的所有建造标准都进行统一的规定，合理控制单方造价。第三，建立材料价格库。建筑材料是房地产企业发展过程中，成本支出的一个重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企业利润。

[1]张绯绯.对企业全面预算管理研究[J].时代金融.2012（09）：47—53

[2]杨莉.房地产企业全面预算管理问题基于对策[J].中国外资.2013 （2）54-55