物业服务企业商业模式创新设计研究

摘要：互联网技术革新的浪潮下，物业服务企业在激烈的市场竞争中保持核心竞争力，需要进行商业模式创新，本文在调查基础上对物业服务企业现有商业模式存在的问题进行了归纳总结，对物业服务企业商业模式创新进行了探讨，并以物业服务企业的现状为基础，提出了物业服务业企业实施商业模式创新的路径。

关键词：物业服务企业；商业模式；创新

对物业服务企业而言，在新常态下要继续拥有甚至扩大市场份额，就必须保持并增强企业的核心竞争力，因此，进行商业模式创新不仅是必要，也是必然。

一、物业服务企业现有商业模式的问题分析

一直以来，中国大陆物业服务企业的商业模式是在实践基础上提炼出来的，以传统的物业服务价值增值为基础进行定位。随着物业管理市场的进一步完善，很多物业服务企业在实践中遇到了大量问题。根据笔者对长沙地区物业服务企业不完全调查的结果，目前物业服务企业遭遇的典型问题主要体现在以下方面。

第一，物业服务产品更新时间慢、周期长。目前物业服务企业大多停留在“供应商——用户”的商业模式上。物业服务企业作为服务产品的供应商主要是向业主和住户提供常规性公共服务，在满足业主的特种需求和个性化服务方面存在较大的差距，甚至有少数企业压根就没能力满足特定业主的正当服务需求。

第二，整体上物业服务产品的产能萎缩。就企业个体而言，在产能方面表现不一，有些企业甚至于依托自身的强大实力还出现了产能过剩的情况。但就整体情况而言，物业服务企业的生产能力受地域条件、企业资质等级的限制较多，由于中国经济发展的地域不平衡，东高西低的格局，决定了物业服务企业整体处于产能萎缩的状态。

第三，内部管理僵化，效率低下日趋严重。35年的发展让物业服务行业焕发了勃勃生机，但同样在发展过程中，有些企业的管理者不能与时俱进更新管理模式，形成思维定势，从而引发企业内部管理僵化，严重影响企业的运行效率。

二、物业服务企业商业模式创新的界定

上述问题的存在，表明物业服务企业现有的商业模式需要创新，才能让企业拥有更大的发展空间和活力。

根据美国哈佛大学教授熊彼特1912年在其著作《经济发展概论》中的描述，创新需要把新的生产要素和生产条件重组结合，引入应用。经过几十年的发展，创新理论已经到目前已经形成了新古典学派、新熊彼特学派、制度创新学派和国家创新系统学派等四大学派，这些学派虽然观点各有千秋，但均一致同意创新是企业获得并保持核心竞争力的主要来源。

因此，本文基于理论的总结和物业服务企业实践的归纳，对物业服务企业商业模式创新进行如下诠释：物业服务企业商业模式创新是建立在物业服务供应链优化的基础上，通过寻找价值增值环节，整合企业资源，为实现企业盈利目标、提升企业核心竞争力，而采取的一系列创新行为的集合。

三、物业服务企业商业模式创新的路径探索

本文在参考供应链管理和物业服务企业经营创新的基础上，结合目前物业服务行业的实际，将物业服务企业的商业模式创新界定为以下三种情况。

1.通过业务聚焦进行商业模式创新

物业服务企业通过业务聚焦创新商业模式，是在物业服务供应链上未通过服务集成，而直接从服务供应商到客户的一种定位模式，这种商业模式通常适用于企业创业初期或小微企业。物业服务企业直接面向业主和物业使用人提供一些常规性服务项目，如保洁服务、维修养护、绿化美化、安全服务、精神文化活动的组织以及一些力所能及，为业主提供便利的合同外服务。

在这种商业模式下，物业服务企业业务高度集中，除了业主和物业使用人、业主委员会之外，物业服务企业很少甚至不和外部其他主体主动发生业务往来。

正如产品创新往往是商业模式创新的最主要驱动力，技术更新也是如此。企业可以通过引进激进型技术来主导自身的商业模式创新。对于物业服务企业而言，其管理的对象——建筑物及其相关设施设备，在使用过程中会发生自然磨损，从而导致物业空间服务质量降低、收益能力下降；设备设施的运行效率下降、成本上升等，从而严重影响物业服务的整体效率，因此，技术更新是企业保持竞争优势，提升核心竞争力的有效手段之一。物业服务企业的技术更新包括两个方面，一是新技术的应用，一是设备更新。

（1）新技术的应用。近年来，新技术出现了井喷的态势，面对日新月异的技术市场，物业服务企业有着巨大的选择空间。以近几年流行的云计算技术为例，物业公司依托互联网云计算开发物业APP应用平台或微信运营平台，适应了业主的需求，展现出了巨大的活力。究其原因，第一，特定的APP平台或微信平台通常是在熟人之间进行传播的，传播的有效性更高，这一点微信平台的优势更加明显，根据腾讯公司发布的2015年中期报告，微信及Wechat的合并月活跃账户在2015年6月30日达到了600 000 000，很显然作为一款社交软件，微信已经为公众所接受。与其他社交网络不同的是，微信平台建立的社交网络通常是熟人网络，基于熟人网络的传播，其信任度和到达率是任何其他平台无法比拟的。第二，信息传达的快捷性。手机等移动终端今天已经成为我们不可或缺的日常装备之一，借助这一天然的优势，APP平台和微信平台可以更加迅速地将企业营销信息传达给业主和物业使用人。目前，很多物业公司已经看到了这一新技术带来的巨大机遇，已经开始建立或完善自己的云运营平台。除此以外，APP平台和微信平臺的便利互动性及丰富的媒体表现形式也使得用户更容易接受这种服务技术。

（2）设备更新。设备更新是企业管理中的一种经济分析方法，能否为企业增加收入，带来效益是我们进行设备更新的出发点。考虑到时间产生的资金价值变化时，我们将设备运行的有关费用支出折算到初始购置该设备的时间点上，以此计算出设备等额年总成本，评估设备是否处于经济运行状态，是否需要进行更新。计算方法如下：

公式中，n为设备使用期限，i为各年的折现率，j为设备使用年度，ACn为n年内设备的年等额总成本，P为设备的购置成本，Cj为在n年使用期间的第j年度设备的运用费用，Ln为设备在地n年的净残值。

以笔者所调查的某物业公司的经营实例为例，其管理的一个出租型的商场经过多年的运营，电梯已经老化，虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加，电梯维修期间对用户的正常使用不可避免地会产生影响，导致用户意见增多，繼续租赁和支付租金的意愿下降。经过该物业服务公司的统计，该项目电梯的运行费用约为20万元/年，经过调查后，物业公司测算的可能的潜在租金损失为15万元/年，新电梯的购置费用约为150万元，年均运行成本为10万元/年，电梯更新后可以解决用户对电梯的抱怨问题，扭转由于电梯带来的可能的租金损失，甚至还有可能增加潜在的租金收益。在这种情况下，即使我们按照静态方法分析，不考虑资金的时间价值，我们会发现电梯不更新，则年费用为20万+15万租金损失，总额为35万元。而更新后，年费用为新电梯的折旧费150万元/15年+运行成本10万元/年，总额为11万元。很显然，更新后的年费用小于更新前的年费用，进行技术更新可以为物业公司节省14万元的成本支出。同样，如果考虑资金的时间价值，按照上述提供的动态更新计算方法，我们同样能得出这一结论。

2.通过业务拓展进行商业模式创新

物业服务企业通过拓展业务创新商业模式，是以传统的常规物业服务项目为基础，在房地产业内进行拓展，将企业内有限的人力、物力、财力资源进行重新整合，向外部其他物业服务企业、专业化服务企业和其他行业扩展而形成的。

在这种商业模式中，物业服务企业既扮演着服务供应商的角色，也扮演着服务集成商的角色。物业服务企业更多寻求业务范围的扩宽，由于业务量的增加和类型的复杂化，物业服务企业很难在每一个领域保持领先优势，在这种情况下，物业服务企业不得不改变其在物业服务供应链中的位置和扮演的角色，即改变企业模式（enterprise model）。物业服务企业改变企业模式，实质上就是改变其企业价值中“产”和“购”的搭配，一部分由自身制造（产），其他的合作者提供（购），主要通过垂直策略整合或出售和外包实现。在物业服务领域，最典型的就是越来越多的物业公司开始认识到保洁服务、安全服务等常规服务项目具有服务人员密集、技术含量相对较低、高风险低利润的特点，纷纷选择将这些服务项目外包给专业的保洁公司或保安公司。事实上，物业服务企业的业务拓展包括业务对象拓展和业务内容拓展两个方面。

所谓业务对象拓展，是指物业服务企业突破传统的为业主和使用人服务的局限，将服务对象像其他主体延伸，比如房地产开发企业、商业性经营企业、同业物业公司等等。所谓业务内容拓展，是指物业服务企业的业务内容从常规性服务拓展到资产经营、代理营销、商品派送、商品代购和服务采购等领域，拓展的这些内容可以分为低关联性工作和高关联性工作。

3.通过业务集成进行商业模式创新

物业服务企业通过业务集成创新商业模式是以客户需求为导向，以物业服务为中心，通过物业服务企业的资源扩张与相关利益主体之间建立的联合系统。

该商业模式以互联网技术为依托，物业服务核心企业通过企业信息平台收集客户的需求形成服务前台，再依据客户需求的内容像产品供应商采购服务要素，通过对采购流程、业务流程、监督流程、考核流程、改进创新流程等的流程整合，进行服务合成，实现对服务流、资金流、物资流、信息流的有效管理和控制，最终向终端用户提供 “经济效益、社会效益、环境效益”价值最大化的物业服务产品，并根据终端用户反馈的信息不断改进，实现企业运营的良性循环。物业服务企业集成型商业模式的最大特点就是物业服务核心企业只是服务的集成商，主要依靠智力成果盈利，依靠契约关系形成利益联盟是其最大的特色。这种利益联盟存在于核心物业服务企业和竞合性物业服务企业之间、物业服务企业和房地产开发企业之间、物业服务企业和专业性服务企业之间、物业服务企业和实物商品生产者、经营者之间等等。物业服务企业集成型商业模式要求物业服务企业拥有成熟的战略管理体系、合理的服务流程和掌握核心信息技术。

物业服务企业集成型商业模式创新的基本路径是改变产业模式（industry model innovation），这是一种比较激进的商业模式创新，要求物业服务企业重新定义本产业，进入或者创造一个新产业。对物业服务企业来说，承接一个物业项目，实际上进来的是一个市场，围绕业主和物业使用人的衣食住行等基本生活问题及物业资产的保值和增值，物业服务企业实际上大有可为。

4.物业服务企业商业模式创新关系

客观地说，上述三种物业服务企业的商业模式之间并不是孤立的，而是相互联系、相互补充、相互渗透。他们是物业服务企业发展过程中依据企业发展状况选择的结果，也是物业服务企业发展的必然。物业服务企业业务聚焦商业模式处在内核，意味着企业只能依靠自身因素即管理优化和技术进步来实现企业经营目标；物业服务企业业务拓展商业模式属于过渡阶段，是物业服务企业发展到一定阶段的必然选择，由于业务范围的拓展，企业的盈利空间进一步扩大，盈利渠道增加；物业服务企业业务集成商业模式是“互联网+”概念下的产物，企业的盈利范围更加广泛，企业战略目标的实现更多地是通过企业和企业之间的联合，甚至是企业和行业之间的联合来保障的。

参考文献：

[1]周向群.科学发展观指导下的中小物业服务企业的再造研究[J].湖南社会科学，2016（01）

[2]谷建宁.A物业管理企业物业服务创新研究[D].吉林大学，2014.

作者简介：

周向群（1978- ），男，湖南邵阳人，管理学硕士，现为长沙民政职业技术学院物业管理系讲师，研究方向：战略管理、组织行为。