牌都没摸全，联合办公市场就要洗牌了？

温二爷

联合办公无疑是一个正处在风口上的行业。从2015年开始，各路联合办公运营商们如穿花蝴蝶般展开了一系列的合作、融资、并购，有新的玩家不断入场，也有人被潮水拍死在沙滩上，落寞离场。

联合办公的市场空间究竟有多大？

根据克尔瑞发布的《联合办公2017半年报》显示，2017年1—7月份，联合办公市场共发生12笔融资，相比去年下半年的18笔略有放缓，其中仅优客工厂一家上半年就完成了总计14亿元的融资（不包括8月的12亿Pre C轮）。在联合办公行业不断“吸金”的同时，有个根本问题始终没人能说清楚：联合办公的市场空间究竟有多大？

有人这样计算，中国每年平均新注册企业的增速为27%，则2017年预计将有652万新企业进入市场，以此计算，联合办公的市场需求潜在规模将达到30000亿。对比目前联合办公仅为54.7亿的市场供给，30000亿的数字的确大的让人觉得不太真实。

所以有人给出了另一个数字——2000亿。他认为：“以后办公的人和办公的承载物，三分之一的写字楼依赖者都会进入各种各样的联合办公社区里去。根据数据统计，到2020年，大概有三亿平米的商办面积，如果把每平方米的年產值规模算到4000块。那么，1/3变成联合办公，大概就是2000多亿规模的生意。”做出上述计算的这个人叫毛大庆。

不久前，联合办公品牌优客工场与方糖小镇正式对外宣布达成战略合作。双方将互换部分股份并成立新的合资子公司，新公司董事长将由优客工场董事长毛大庆兼任，而CEO则由方糖小镇CEO万里江兼任。一石激起千层浪，联合办公又一次成为话题的焦点。

更早些时候，有一篇关于潘石屹杀入联合办公的文章在坊间广泛传播，它所表达的中心思想是：联合办公有上千亿的体量，潘石屹很精明，在房地产市场进入下半场的当口，以All in的姿势进入了联合办公战场，并主动掀起价格战。由于小潘不惜亏本割肉抢占市场，从而掀起了联合办公江湖的“洗牌”，业内众人将不敌，明年年底分胜负。

梳理此文的核心逻辑，大概有两点。其一，房地产市场躺着赚钱的黄金时代一去不复返，而联合办公是一个至少千亿级别的大市场，是为新产业、新风口；其二，价格战必将导致大洗牌，且以潘石屹为代表的“砸钱速胜派”将很快取得最终的胜利。

对于上述观点，二爷认为，对联合办公市场千亿级体量的判断是靠谱的，这与毛大庆等诸多联合办公业内大佬，以及各研究机构得出的结论基本一致。但关于“洗牌”的第二点逻辑却值得商榷。

联合办公市场谈“洗牌”为时过早

任何行业，任何时间点，“洗牌”俩字总是能够迅速引起关注，因为它即代表着风险，也意味着机遇：人人都担心洗牌会带走既得利益，人人又都对洗牌心存期望，说不定会摸到一张王牌。我们便从“洗牌”二字谈起，首先，洗牌是为了什么？

显然，洗牌行为一定是发生在当下局面的旧系统之中，而洗牌的目的则是要建立一套新的秩序。

二爷认为，在眼下仍处于早期的联合办公市场谈“洗牌”是没有任何意义的。原因在于，任何早期市场都意味着，快速成长，激烈变化，所谓的秩序在此阶段是一个“绝对变量”，洗牌后的秩序甫一建立，市场又变了，就如同一桌人牌都还没摸全，要再去洗牌吗？无限循环洗牌吗？这样的洗牌又有何意义？所以在类似联合办公一样的早期市场，洗牌是一个伪命题，任何“以洗牌的方式建立秩序”的论断都是在耍流氓。

于是，新的问题产生了：联合办公市场是否还处在早期？上文提到，市场普遍认同联合办公有千亿级的体量（2000亿是比较客观的），那么拿联合办公2000亿的数字与目前54.7亿的市场供给相对比，得出结论：早期。

另一方面，从市场区域分布上来看，联合办公的落地仍主要集中于北上广深等一线城市，而其他区域，特别是武汉、成都、西安等中西部经济较为活跃的城市，还是联合办公的荒原，仅在2017年上半年才开始萌芽，因此得出结论：早期。

最后，从2016年到2017年上半年，联合办公共计发生了至少40企融资事件，且单笔融资金额节节攀升，这是一个还在愉快的拿钱的市场，得出结论：早期。

在一个早期市场，为何会有关于“洗牌”的讨论？背后其实是这样一个问题：联合办公究竟是企业服务生意还是房地产生意？

在房地产逻辑链条里，位置、地价、房价、面积、租金、物业是几个核心关键词。按照房地产的逻辑，位置越好，地价越高，面积越大，房价就越高，租金就越贵。于是，拼低价，拼物业，依靠价格战，的确是能够获得市场。但从2016年开始，房地产商“躺着赚钱”的上半场已经成为历史，房地产开始金融化和服务化，特别是服务成为了这个行业极为重要的因素。

对联合办公这个同样依托于“空间租售”的行业来说，服务显然更为关键。究其原因，首先是消费群体的变了。早些时候，无界发布了一份90后办公行为研究报告。报告数据显示，相对传统写字楼和个人工作室，34%的80、90后更青睐联合办公。不仅是年轻人的办公喜好在发生变化，连跨国企业也在逐渐接受联合办公这一新模式。世邦魏理仕《2017年亚太区租户普查报告》显示，高达64%的受访跨国企业计划在2020年以前，引入第三方空间解决方案。

这个时候，消费者问的不再是“你给我的是什么”，而开始成为“你给我的怎么样？” 特别是越来越多的年轻客户，想在联合办公中获得的，远远不止一张桌子。于是，联合办公的企业服务属性被彻底激活。

因此，联合办公运营商们拼的不再仅仅是价格而更多的是服务，“租金”这一充满房地产色彩的词汇退居二线。有媒体曾报道，SOHO 3Q一个最便宜的工位，每月“租金”1030元的，这曾在业内引起恐慌，其实大可不必，市场最终要看的是联合办公的玩家们能提供些什么服务。

除了基础服务以外，联合办公运营商增值服务能力的重要性愈发凸显。当按需付费、公共设施、工商管理、人才招聘、财税服务、金融服务、社群服务等等都开始成为标配，差异化的服务将成为联合办公玩家竞争的胜负手。

毫无疑问，企业服务正在变得越来越“智能”，DT和AI时代的到来已经开始影响着包括联合办公在内的几乎一切企业级服务行业。对一个仅仅走过2年时间，且充满着诸多未知和可能性的行业来说，谈论“洗牌”显然还为时过早。

“以桌子为入口”联合办公未来要去向哪里？

联合办公从wework在美國诞生开始到今年是第7年，7年时间wework把估值做到了170亿美金，并计划在明年进行IPO。对国内市场来说，2015年可以称为联合办公的元年，那么联合办公的边界到底在哪？它将会走向哪里呢？以下三个趋势值得关注。

1、关注体验，满足年轻用户的胃口

关于联合办公用户年轻化的论述上文已有提及，不再赘述。总结一下，联合办公的本质是一场办公方式的革新，作为用户至少需要5*8小时与之相处的空间，用户体验真的比低价更为重要。

提供低价租金的方式市场早已有之，这只是满足了部分客户需求，未来理性竞争的焦点，应该放在为客户提供更多愿意为价值买单的优质服务上，而究竟什么样的服务才算是优质服务，那就去寻找年轻人的G点到底在哪。

2、服务为王，互联网业态铁的规律不会改变

有一句很套路的话叫“服务是互联网的唯一产品”，放在联合办公行业却挺合适。因为，联合办公其实是一个以桌子为入口的互联网业态。

在行业高速发展的过程中，即便有一部分运营商为了追求规模效应，快速扩张，想通过价格战的方式跑马圈地。然而，在这样一个互联网江湖，前面许许多多血淋淋的例子告诉我们，想要获得行业竞争的头部优势，规模或许很重要，但精细化运营和用户服务的能力更加重要。

3、忘掉价格战，先一起把孩子养大再说

进入2017年以来，“合并”是联合办公行业的一个关键词。除了近期优客工场与方糖小镇的合并，无界在年初收购了Fourwork；3月，WE+、酷窝合并；4月优客工厂、洪泰创新空间合并。7月，SOHO中国全力转型联合办公，并掀起了价格战的疑云。

关于价格战，二爷始终认为，没其他可以比的，所以才会去比价格，但价格战显然并不能加速联合办公市场的健康发展，因为联合办公行业现在的当务之急仍然是“大家一起先把蛋糕做大”。

毛大庆作为一个传统地产行业最辉煌时代的亲历者，显然也是目前联合办公行业最大的KOL，他认为，走出来的任何一个服务业都是（从业者）共同养大的，这么新的一个行业，才刚刚开始，连行业标准都尚不明确，远没有到什么洗牌的时候。