美国人为什么不炒房

文/伟光

美国人为什么不炒房

文/伟光

“房子是用来住的，不是用来炒的。”2016年12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，在部署2017年中国房地产市场工作时，率先明确了这一战略性定位。这一表述被看作是旨在减弱住房的金融属性。回顾近年来中国房地产市场的发展，投机性炒房被视为快速捞钱的一个重要手段，大有“全民齐上阵，都拿房子炒”之势。而在大洋彼岸的美国，人们不仅不愿炒房，而且不敢炒房。这是何故？

所谓炒房，是在买入后短时间内卖出获利。从投资逐利的角度看，在美国炒房投资回报率不高。美国拥有完善的有关房产买卖的政策法规和税收体系，这决定了在美国炒房很难盈利。

早前，国信美投置业投资（北京）有限公司总裁陆鹤壬在接受采访时谈道：“有位李女士卖掉她在北京的一套房屋，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入6套房。她的想法是：每月每套房屋的租金是400多美元，不仅可以把北京的房屋租回来，还能月赚1万人民币。”国信美投是专业从事美国及海外房产投资的一家公司，据称在美国具有20多年投资理财经验。陆鹤壬甚至提出：“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比较高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”然而，在美国休斯顿生活多年的华侨很快戳穿了这一造富神话：美国不同于中国内地，每套房屋都有高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、花草苗圃管理费、空置费……这些税金、费用大幅提高了投资者的成本，使投资者无法获得理想的收益。

在美国，很多富人不热衷于炒房，原因有以下几个方面：

第一，美国的房屋升值是一个渐进的过程，很难出现一夜暴涨的现象。如果买了房屋马上卖，基本无钱可赚。以贷款炒房为例。在美国，如果一套房屋价值100万美元，买房费用如下：贷款，80万美元，利率以6%计，月供5731.45美元，12个月须付68777.40美元；地产税，以房价的1.5%计，一年须付15000美元；过户费等费用，约为房价的1%，须付10000美元。这一年，除首付的20万美元外，一共投入约9万美元。一年后，如果房屋涨到120万美元，卖房费用如下：过户费等费用，约为房价的1%，须付12000美元；卖房佣金，约为房价的5%，须付6万美元；个人所得税，房屋增值20万美元，要交个人所得税，拥有产权未满一年即卖掉的房屋，税收比例高达35%左右，拥有产权超过1年以上，卖房时须缴付20%左右的税，因此，个人所得税至少要交4万美元。尽管房价上涨20万美元，但买卖房屋的费用和所得税也已接近20万美元。换言之，如果涨幅达不到20%，就会亏损。知情人士指出，美国房价上涨较慢，实际上，一年上涨5%就已相当可观。

相较中国房价的巨大涨幅，美国房价的增长率较低。相关统计数据显示，从1980年至今，在36年间，美国只有8年房屋平均涨幅超过10%，而且8年中的6年是金融危机后的泡沫时段。近期的统计数据表明，美国房价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本和物价上涨等因素，涨幅大约保持在5%-6%之间。数据显示，在过去的100多年里，美国房价实际上并没有出现上升趋势，尤其在1890年到1990年这100年间，几乎没有变化，每年平均增长只有0.2%。从房价涨幅和回报率角度分析，在美国，基本不具备炒房的价值。

第二，美国屋主必须交房产税（property-tax），这是一个非常关键的原因。美国的房屋每年都需缴纳财产税。部分城市汽车也需要每年缴税，它也属于财产税。通常，财产税即为房产税，或者叫房地产税，因为美国的房屋是与土地一体的。换言之，在美国，拥有住房的人，每年需要根据房屋的市场价值，向政府交纳一定数额的房产持有税。美国的房产税通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地税率不同。据媒体报道：房产税大约是房屋市场价值的0.5%-3.5%。以休斯敦为例，休斯敦房产年税率较低的是老社区，约2.6%，新社区大多在2.9%－3.1%之间，个别新区的税率甚至可能高达3.2%。在新泽西州的一些地方，房产税高达7%，有的州甚至达到10%。房产税让很多美国有钱人对买多套房望而却步：“假如你缴纳房屋价格总额的10%，而你却不在这个社区居住，等于你在资助这个社区的教育和治安，给别人享受；即便你不在乎那些，也不要指望靠房屋买卖一夜暴富。”

一位移民休斯敦的华侨说起一件往事：“来休斯敦之前，姐姐和我们合买了一幢花园住宅，用了14万美元。本以为付清这笔钱，就能安稳地住在这房屋里一劳永逸了，结果发现并非如此。姐姐告诉我：‘每年还要付约4000美元。在美国，不是买下房屋就万事大吉了，每年还需要缴约3%的房产税。’换言之，如果你这套房屋买价是14万美元，那么你的地产税就是每年4200美元。这笔钱是一分都不能少的，专款专用，全部用作该地区的中小学教育经费和当地治安，所以美国的中小学生是不用交学费的。”

此外，如果房屋涨价，房产税会一起上调。例如，一个人买了套房屋花费20万美元，他一年的房产税就是6000美元。两年后房屋市场价涨到30万美元了，他的房产税就涨到9000美元了。他可能会感到非常委屈。但是按照法律，每年多出来的3000美元他也需要按时支付。这是一笔不小的开销，法院会监督完成这项工作。

对于有钱人而言，房产税是一个负担吗？如果买来房屋自己居住，也许每年的房产税对他来说构不成压力，但是有一点可以肯定：对于那些渴望以炒房为手段一夜暴富的人来说，房产税会扑灭其胸中熊熊燃烧着的那团炒房烈焰。

第三，美国房屋的持有成本比较高。当一个人有钱想买房时，一般会选一个发展较好的区域来购买，而好的区域一年的地税约2万美元。在美国买房屋还必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产危害便得不到补偿。以休斯敦为例。休斯敦地区飓风发生概率较高，因此房屋年保险费比较高，自住的房屋大约是房价的0.7%左右，商业出租的房屋保险费更高。

美国养房贵，主要是因为人工昂贵。如：独立房的房顶、外墙要定期检查，定期翻新；房屋每年需要使用高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯需常洗，磨损后要及时更新，还有数不完的其他费用。若是联栋房、公寓房，房内的维修还要自己承担，房外的维修虽不用花钱，但需要交物业费，每个月100-200美元。此外，中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主提供的，出现故障还需要及时维修、更新。

即使房屋无人居住，房主也必须按时修剪草坪、浇水、铲雪，及时进行维修。即使房屋无人居住，也需要缴纳管理费，否则，会面临许多法律问题。所以，在美国进行地产投资，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策，进行长线规模化投资，炒房很难赚到钱。虽然在美国地产投资比较保险，但这从来不是一个能够在短期内获得回报的领域，且回报率较低。因此美国人买房一般是用于居住，在投资时更青睐股票、基金或债券等理财产品。

第四，房屋成交时，卖主大约要缴纳8%-10%的费用，包括房产经纪的佣金、各种成交费用等，而买主要支付各种过户费用（closing-cost）。

若房屋增值，在持有房屋时是不缴纳支付增值税的，但房屋一旦进行交易，增值的部分就要交税。换言之，出售房屋后，如果赚钱，需要缴纳获利所得税。这个税率是个人所得税的税率，使用的是超额累进税率，从10%累进到35%。以2012年的税率为例，无论是夫妻联合报税，还是个人报税，购房后一年内卖房，房价超过38.835万美元，税率是35%。如果卖掉一套房屋，赚了40万美元，那么需要缴纳14万美元的税。如果购房后想通过出租获益，那么要缴纳房地产出租收入所得税。出租房屋的收入所得适用个人所得税的税率。需要说明的是，在美国，无论本国人或外国人，如果将属于自己的房屋出租，其收入都需要按有关法规缴纳个人所得税。

第五，土地是私人拥有的，政府不卖地，价格由市场决定。

综上所述，李女士卖掉她在北京的一套房屋，在美国休斯敦买入6套房，除去各种税费，每个月收进来的租金大约只剩下15%。如果想要收回300万资金，至少需要50年的时间，而且这还是最为乐观的估算。

知情人说，在美国买房屋很便宜，但你无法炒房赚钱。金融危机后，美国房价大跌，部分别墅几近免费。不少中国炒房客跃跃欲试，要到美国抄底买房。但是，遍览美国房地产市场，许多炒房客最终还是放弃了，没有购买任何一套房屋。其中的主要原因在于需要缴纳各种“苛捐杂税”，基本无利可图。所以，对于中国人排队抢购房屋的现象，美国人无法理解。中国人仅仅依靠模型、看效果图就会受“震撼”而决定买下上百万的联栋房或者公寓，甚至还要连夜排队。如此“追捧”现象，在美国从来没有发生过。底特律、洛杉矶和芝加哥均有排队买期房的报道，不过，排队的全部都是中国人。

“房子是用来住的，不是用来炒的”这一点在美国现实生活中有着鲜明的表现。美国人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。美国政府一方面是利用政策榨干人的贪婪，另一方面是制定法规让人不敢贪婪。

美国富人不炒房，政府在其中扮演的角色至关重要。在美国，大家都知道有两种东西不能炒：房屋和粮食。美国政府认为这是保障民生的最重要手段，副食品和房屋价格暴涨，就会造成社会动荡。美国政府不仅仅是颁布一道行政命令来对此进行约束，而是制定一系列房产法规和税收政策以控制房价，限制炒作，维持社会发展稳定。如上文所言，美国政府通过一系列政策使炒房的投资或投机成本很高，风险很大，使人无法通过炒房获得巨额收益，从而大大限制富人的炒房行为。所以，美国富人只会为自己买一套供自身居住的豪宅，而不会像大多数中国富人那样炒房。

炒房客千方百计想赚大钱，而美国政府则想方设法制定政策，设下门槛，让炒房客无法轻易获利。美国有关房产买卖的政策法规，基本是针对富人中有炒房意愿者而制定的，对普通百姓来说则形同虚设。美国的房产交易政策中有较为温和的条款：如果这套房屋是自己居住，并住满两年，那么卖房时可享受免税待遇。房屋交易所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以免税夫妻分开报税，25万内可以免税。政策制定者十分智慧，具体情况具体对待。

美国行之有效的房地产运行制度和税收体系，将美国大多数地区的房价收入比一直控制在3左右。而据媒体报道，中国很多城市目前的房价收入比，已达到28甚至更高，名列世界前茅。相比之下，人们认为房价非常高的香港房价收入比只有15.6，作为世界大都市的纽约和伦敦，房价收入比在10到12之间，而日本东京这一比例只有8。房价高，对于炒房客毫无疑问是一个巨大的诱惑。相对中国而言，美国社会各行业发展较为均衡，房屋的投资属性并不强，房产的回报率更不像国内一些机构宣传得那么乐观，房产出售变现难度也远比国内大。“中国投资者若按国内的投资思维和惯性，肯定会吃亏。”流传甚广的‘北京卖房，休斯敦买房’的投资传说，更像是海外投资公司的广告。