创意未来，筑梦前行——房地产企业创新转型高峰论坛综述

创意未来，筑梦前行
——房地产企业创新转型高峰论坛综述

2016年12月26日，上海市房产经济学会、上海闵房集团共同主办了“房地产企业创新转型高峰论坛”，在庆祝上海闵房集团成立20年之际，特别是在全国上下认真学习中央经济工作会议精神之时，房地产业内人士欢聚一堂，共同探讨和展望2017年的房地产业发展。

一、学习中央经济工作会议精神

（一）建立长效机制

2003年以后中央不断对房地产业出台调控政策，目的就是防止房地产业的大起大落，确保社会协调、健康发展，自然要思考建立长效机制。对于这个问题，可以从多个维度来探讨，其中主流的看法是：要有好的住房制度，让老百姓居住水平能够得到提高；要有好的市场制度，使房地产业能够促进经济增长；要有好的土地供应政策；要有一个房地产业的产业政策，来引导产业健康发展、创新转型。

房地产业繁荣发展到今天已经三十年了，房地产企业从无到有、从小到大，开发楼盘也越来越高档、豪华。这里有两个问题：第一个问题是要控制，不控制就会造成社会财富的浪费，全国房地产业总体来说还是要去库存，全国城市加起来有几十万亿平方米的库存。第二个问题是要让老百姓享受到发展的红利，不要“造了很多大楼，老百姓却说‘这与我无关’”。要让老百姓有获得感，住房消费水平就不能太高，房价不能居高不下。老百姓希望房价很快下降，自己的购买力上升；国家GDP增长需要房地产业拉一把；房企则在转型，希望整条产业链包括海外市场的盈利水平不下落。各方面都有诉求，就会产生矛盾冲突，这就是房地产业和房地产市场的现状。

2015年以后房地产市场的特征是市场分化明显，所以要“一城一策”，既要有效地进行调控以防止大起大落，又要在房地产业发展中控制本源，让更多老百姓享受住房消费。如果从这样的角度来思考房地产业长效机制的设计，就能促进房地产业健康发展。

（二）土地制度改革

抑制泡沫，需要能治标又能治本，而且主要是治本，目前采取的一系列政策措施最多只能治标。这次经济工作会议特别强调治本，就是建立长效机制。长效机制涉及多方面，如税收制度、住房制度、投融资制度，甚至市场价格、市场管理制度等，这些方面需要进行很广很深的改革。其中最为重要的还是土地制度，它决定了整个市场供求关系的总体格局。现在，一些城市供求关系失衡导致价格大幅度上涨，出现的泡沫与土地制度有很大的关联。如何保持比较平稳的住宅建设土地供给是很关键的。土地供给不能满足需求或供求失衡的时候，其他的改革甚至有可能会帮倒忙。比如当前的房地产市场绝对是一个卖方市场，税负税增加，则有可能被转嫁给买房者，导致了房价进一步上涨。在土地交易过程中，地方政府依赖土地财政，这往往会对地价的确定产生很大的影响。所以，如果土地制度不进行合理、良好的调整和改善，其他的改革尽管能做，但其效果可能会不尽如人意，甚至在特殊条件下还可能带来一些问题。要解决这个问题，最关键的还是要把土地财政因素剔除。

（三）抑制资产泡沫

2016年下半年以来，三次中央政治局会议以及中央经济工作会议对房地产业发展提出了要求：7月26日从降成本的角度重点提到抑制资产泡沫；10月28日指出，重要的是抑制资产泡沫和防范经济、金融风险；12月9日要求加快适应国情和市场规律的房地产业平稳健康发展长效机制。12月14－16日召开的中央经济工作会议表示，抑制房地产市场泡沫需防止出现大起大落，要在宏观上管住货币，要支持合理的自住购房，严格限制信贷流向投资、投机性购房，要综合运用金融土地财税投资，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

中央经济工作会议强调，我国的货币政策应当关注资产价格、抑制资产泡沫，这是对原有货币政策目标的重大拓展。以往的货币政策目标通常被表述为“稳定国际收支平衡”。此外，国家也将汇率稳定、金融市场稳定等作为货币政策的目标，注重抑制资产泡沫，着力防止资产泡沫。措施在不断加码，抓住了主要矛盾的主要方面。

可能有人会说，同样的货币政策环境下，为什么有的城市房价上涨，有的城市去库存尚未显效？对此，可从货币的流动性和房地产的不动产性质方面思考。

（四）人民币汇率问题

2017年，无论是内部因素还是外部因素，都会对人民币带来进一步的贬值压力，但人民币不会加大步伐贬值，贬值幅度比2016年小的可能性比较大。相对来说，人民币还是比较坚挺的，很多发展中国家的货币都出现了对美元很大的贬值。这次中央经济工作会议提出有关汇率的一些要求，要在加大弹性的情况下，仍保持人民币在合理均衡水平上的汇率基本稳定。会议在应对金融风险方面的具体表述，明确提出2017年汇率要在合理均衡的水平上提高。这是汇率政策的要求。

最近两年的美元升值对发展中国家造成了巨大压力，尤其是巴西、南非等国家，其货币兑美元的贬值幅度不是10%、20%，而是40%甚至更高，国家经济出现负增长。再来看中国，如果人民币汇率在短期内持续大幅度地上升，宏观经济必定会被它拖累。所以，中央经济工作会议要求保持汇率的基本稳定，是非常有针对性的。

二、2017年经济走势及房地产市场展望

（一）中国经济的L型走势

2016-2017年中国经济运行可能是一个L型的走势，目前正处在拐点上。2017年是最关键的一年，我们不能掉以轻心。外部环境的不确定性非常大，可能是全球金融危机之后八九年来我们所遇到的最恶劣的外部环境。对于2017年在贸易保护领域将会遭遇的冲击和压力，我们要高度地关注，准备好预案，出了问题要兵来将挡。

（二）调控政策的影响

2016年10月出台的住房新政对2017年有影响，2016年的成交活跃也对2017年有拉动。就按揭贷款来说，2016年11月的按揭贷款有很高的增速。而买房后半年甚至一年再进行装修都是完全可能的。因此，买房对于其后一段时间的消费都会带来拉动。2017年的消费状况应该说是正面的，但投资可能在2017年下半年会有所回落，上半年还是能保持和现在差不多的增速，政策的真正效应要到明年下半年才能显现。

现在上海的房地产业投资已处于历史上比较低的水平，2014年的增速是10%，2013年是20%，这几年则持续大幅度回落，现在已经回落到个位数，2016年在6%-7%的水平波动，2017年会稍有回落，但不会出现更大幅度的下降，因为房地产业还是有投资需求的。比如现在一、二线城市成交活跃，价格飞涨，开发商只要有机会就会进行投资，因为这些市场供求关系严重失衡，需要向市场提供好的住宅。所以，即使2017年房地产业投资有所回落，但其仍有很大的发展空间。到目前为止，房地产业对整个宏观经济的影响还是比较大的。房地产业对整个中国经济影响比较大，这是正常现象，因为我们还是一个人口众多的发展中国家，城镇化发展导致对住宅的需求不断增长。未来十年房地产市场还是会保持较高的增速，原因有二：第一，城镇化有很大的发展空间；第二，人们的家庭收入水平会持续上升，改善性需求在未来一段时间内将大量释放。在这种情况下，虽说去库存很重要，但也不必操之过急。

（三）结构性矛盾

以消费者角度来看，现在面临着几个问题：一是国家宏观经济发展进入新常态，房地产业经过三十年的高速发展和高速增长后告别了“黄金时代”；二是土地稀缺造成“地王”频现；三是政府的限价、限购、限贷政策对房地产市场形成压制；四是以往老百姓只要有房住就可以了，现在老百姓从温饱向小康、从小康向富裕转化，开始对房屋的生态环境、文化休闲设施进行综合考量。

以往的房地产业只关注建筑产品，现在开始关注老百姓越来越高的住房要求，需要对产品进行创新。

（四）发挥房地产业对经济的拉动作用

房地产业对中国的投资影响比较大，它直接拉动投资的比重现在是18%，间接拉动的比重达到35%-40%，拉动了对制造业、基础设施、服务业等行业的投资。房地产业对消费影响也比较大。因此，房地产市场出现波动，比如说成交量大幅度上升到一定程度后的萎缩或放缓增长步伐，以及房地产业投资的收缩，都会给经济带来一系列的影响。

2016年的楼市成交量可以说是历史最高之一，银行投放的按揭贷款也是历史最多。若要预测2017年房地产市场走势，我们认为还需要对行业和市场的运行状况作更深入的分析。从消费来看，虽然2017年楼市销售增速肯定会回落，销售量也绝对会减少，但房地产业对2017年消费的拉动，不仅要看2017年的成交量，还要看2016年甚至更早以前的成交量，因为房屋成交对消费的拉动是滞后的。

（五）对银行业“爱憎分明”

2016年银行业的日子过得并不比房地产业好，因为银行提供了大量的住房按揭贷款，也同样受到各种不同程度的批评。2017年的住房信贷政策应该“爱憎分明”，即该支持的还是要继续大力支持，该抑制的就要抑制，该打压的要坚决打压。这也是贯彻中央经济工作会议精神——“住房不是用来炒的，是用来住的”，对于首次置业、改善性需求这些非常明确的自住需求，还是要支持。房贷不应缩减，在这个领域，只要有需求，就要保持合理的信贷支持力度。对于非自住性的投资或投机，买房用来交易的意图非常明确的行为，就要绝对收紧信贷，不给予任何杠杆的支持。银行要能更好地鉴别是不是假离婚，是不是有多套房。只有这样，2017年的房地产市场才能保持相对平稳，控制住泡沫。住房信贷政策应该朝着这个方向努力。

（六）企业海外投资

不是所有企业都适合到海外投资的，企业要考虑自身的发展战略。如果在国内发展很好，国内项目的收益率高，对国外情况又不是很了解，就没有必要去冒这个风险，毕竟走出国门，在一个全新的环境面对语言、法律、文化的差异，肯定是有风险的。企业“走出去”有几个诱因：一是在国内发展遇到了瓶颈。二是看到海外房地产业投资机会。

三、房地产企业创新转型

（一）房地产企业的转型

要理性对待企业的转型。今天的房地产企业考虑创新转型时，一定要将其与区域开发、城市的发展、产业结构调整紧密结合起来，从而使企业更健康，发挥更大的作用，在社会发展中负起自己应尽的职责。转型不等于转行，对房地产企业的转型，结合目前行业动态可归纳为以下几个特点。

一是“深”。过去房地产业发展比较粗放，土地在增多，房价在涨，盈利比较容易。尽管这两年利润还在涨，但从产业发展状况来看，利润下降是必然的。很多企业便在整条产业链上做文章，降能增效，对产品设计加以优化。

二是“加”。这两年房地产行业和企业发展有两种趋势：一是利用现代科技发展企业进一步发展的市场；二是增加企业发展的动力，延伸行业链。比如房地产＋互联网的概念可使供应成本降低。“房地产＋”前几年的优势是向其他领域拓展，比如在很多城市，开发商打造传统公寓加房产金融。“房地产＋”，可以加文化以提高整个房地产价值附加值，可以加生态以优化消费者居住的环境，还可以加科技。现在房地产业开发的已经不是建筑产品了，也不是房地产产品，而是创意作品。从产品到创意，把生产推到原创层面上去，是非常有战略意义的。

三是“扩”。扩容有两个方面：一方面是扩大规模、扩展地盘；另一方面是扩大功能，即到海外发展。现在中国房地产企业的“走出去”，其实际客户还是国内需求，如留学、移民。中国房地产企业要真的在海外站稳脚跟，须有一定比例的海外客户。这几年中国房地产企业向海外扩展已成为一种趋势。

四是“转”。有些房产企业尤其是民营企业由于种种原因开始适度的转行了。更多的企业则选择转型，转型从产业和企业发展角度看，就是在原来的基础上加点什么。但有些企业由于种种原因选择不转，即使转也有怎么转、如何转好的问题。

房地产行业转型，应该把面向高端和面向大众这两个市场作清晰的切割。企业有时会一味地发展高端产品而忽视了中低端产品，认为中低端产品市场不如高端产品市场来得开放。普及和提高、面向大众和面向社会精英，两个市场最好能兼顾。

（二）闵行集团的转型发展

20年前，区房地局下属20家国有生产单位组成了闵行集团公司，受权管理全区的直管公房。10年前，在闵行区委、区政府推进国有企业和集体企业产权制度改革工作中，按现代企业制度组建了上海闵行置业发展有限公司，把房地产开发与管理分离。20年来，闵房集团从无到有，从弱到强，从国企到民营，从过去每天支付银行利息20万、30万，到现在每天上交税收70万、100万，连续两届跻身上海市房地产开发企业50强。

在这20年里，集团累计开发了120万平方米的居住小区，凤凰城和江南御府获得上海市优秀住宅金奖，闵行老街和七宝老街的旧区改造项目历时13年，总共投资达15个亿。最近，集团与上海交通大学媒体与设计学院达成协议，共建以创意创新科技服务转化为主题的产学研合作企业，建立一个展示、转化平台，依托交通大学的科研力量，把科研成果加以展示和市场化，同时把上海的海派建筑文化传扬到海外，将中国的“和”与“合”、生活哲学、居住文化做成产品去海外发扬光大。2014年，集团开始涉足澳大利亚悉尼市场，启动了多个开发项目，其中有住宅地产，也有商业地产和旅游地产。特别是2016年成功收购了具有120年历史的格伦雷庄园，准备在那里建一个旅游、度假、会务、休闲基地。

集团经过20年的发展，已经成为一个以房地产开发为主业、多元化发展的企业，其目前的战略方针为16个字：“立足主业，多元发展，世界舞台，上海表达”。

（整理：周明）